Hamburg. Experten erwarten in Hamburg und dem Umland einen Wertzuwachs von bis zu zehn Prozent. Wo sich der Kauf jetzt noch lohnt.

Die Immobilienpreise dürften auch noch in den nächsten Jahren in Hamburg und dem Umland steigen. Für Hamburg rechnen die Experten mit einem Preisanstieg von 7,5 Prozent bis zum Jahr 2023, wie aus einer Analyse des Hamburger Beratungsunternehmens Analyse und Konzepte hervorgeht. Mithilfe des Analysetools Quis und mehr als 25 Jahren Erfahrung im Wohnungsmarkt werden Marktanalysen erstellt.

Quis steht für Quartiers-Informations-System. Auf Basis eines komplexen statistischen Modells prognostiziert die Firma, wie sich die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in den nächsten Jahren entwickeln werden. Die Daten beziehen sich auf Bestandsobjekte. Und es handelt sich bei den Preissteigerungen um Nominalwerte, die also die Inflation nicht mit einbeziehen.

Immobilien: Preissteigerungen im Hamburger Umland

Die größten Steigerungsraten verzeichnen demnach der Heidekreis (9,7 Prozent), der Kreis Pinneberg (8,6 Prozent) und der Kreis Segeberg mit 8,2 Prozent (siehe Grafik). „In die Analyse fließt neben der bisherigen Marktentwicklung die Nachfrage von Interessenten nach Immobilien sowie die Bevölkerungs- und Einkommensentwicklung mit ein“, sagt Bettina Harms, Geschäftsführerin von Analyse und Konzepte.

„Wir sehen eine große Nachfrage von Immobilien zur Selbstnutzung, aber auch zur Kapitalanlage. Gleichzeitig existieren kaum Anlagealternativen, und viele Bankkunden werden mit Negativzinsen bedrängt und aufgefordert, ihr Geld anders anzulegen.“ Bis auf die Kreise Steinburg, Lüneburg und Lauenburg fallen die Preissteigerungen im Umland höher aus als in Hamburg. „Diese Entwicklung ist nicht verwunderlich, denn mit den steigenden Preisen in Hamburg wächst die Nachfrage im Umland, weil dort auch noch größere Neubauflächen zur Verfügung stehen“, sagt Bettina Harms.

In Hamburg sollen Preise bis 2023 um 7,5 Prozent zulegen

Aufgrund des hohen Preisniveaus haben die Steigerungsraten in Hamburg eine ganz andere Hebelwirkung als etwa im Heidekreis, der mit den einwohnerstärksten Städten Soltau und Walsrode komplett in der Lüneburger Heide liegt, wo die Immobilienpreise mit 9,7 Prozent am stärksten im Hamburger Umland anziehen sollen.

Denn eine Preissteigerung von 7,5 Prozent in der Hansestadt verteuert den Quadratmeterpreis bis 2023 um rund 490 Euro, was eine 80-Quadratmeter-Wohnung noch einmal um 39.200 Euro teurer macht. Ein Einfamilienhaus kostet dann rund 47.250 Euro mehr, also rund 677.000 Euro. Der Heidekreis hat noch mit die niedrigsten Quadratmeterpreise im Hamburger Umland, wird allerdings auch von sinkenden Bevölkerungszahlen belastet. Die Preissteigerung verteuert das Einfamilienhaus (120 Quadratmeter Wohnfläche) um rund 30.000 Euro und die Eigentumswohnung mit 80 Quadratmetern um rund 21.000 Euro, also deutlich geringer als in Hamburg.

„Häuser im Umland verteuern sich weitaus mehr“

Andreas Gnielka, Grossmann & Berger.
Andreas Gnielka, Grossmann & Berger. © Grossmann & Berger GmbH | Grossmann & Berger GmbH

Makler bestätigen das immer größere Interesse am Umland: „Häuser und Wohnungen im Speckgürtel haben bis 2019 pro Quadratmeter im Schnitt fast gleich viel gekostet. Seit Pandemie-Beginn geht die Preisschere jedoch deutlich auseinander, Häuser im Umland verteuern sich weitaus mehr“, sagt Andreas Gnielka, Mitglied der Geschäftsleitung Wohnen Bestand bei Grossmann & Berger. „Viele Kunden suchen wegen des moderateren Preisniveaus und der höheren Objektverfügbarkeit mittlerweile bewusst im Umland.“

Dennoch zeigt die Preisübersicht, dass dort Immobilien noch wesentlich günstiger als in Hamburg erworben werden können. Allerdings sind die angegebenen Preise Durchschnittswerte für den gesamten Kreis, gelten also nicht für die Zentren der Kreise, die vielfach besser an das Umland angebunden sind als kleinere Dörfer.

Günstigere Preise in Steinburg und Rotenburg

Dabei zeichnet sich auch im Umland eine Zweiteilung ab: Die Kreise Pinneberg und Stormarn, gefolgt von Harburg, heben sich bei den Preisen deutlich von den anderen Regionen ab. Hier kosten Einfamilienhäuser im Schnitt bis auf den Kreis Harburg schon rund 550.000 Euro. Und die Quadratmeterpreise bei dieser vor allem im Umland gesuchten Immobilienform haben die Marke von 4500 Euro im Kreisdurchschnitt schon überschritten. Wer nicht so viel Geld hat, muss eher auf das Wohnen auf der Etage ausweichen, denn die Quadratmeterpreise für eine Eigentumswohnung im Kreis Pinneberg liegen mit rund 3700 Euro 20 Prozent unter denen von Einfamilienhäusern.

Im Kreis Stormarn beträgt der Unterschied noch 14 Prozent. In den anderen Kreisen kann der Traum von den eigenen vier Wänden noch günstiger verwirklicht werden. In Steinburg, dem Heidekreis und Rotenburg liegen die Durchschnittspreise für ein Einfamilienhaus aus dem Bestand noch knapp unter 300.000 Euro. Bis rund 350.000 Euro werden Kaufinteressenten in den Kreisen Stade, Herzogtum-Lauenburg und Segeberg fündig.

Hamburg im bundesweiten Vergleich sehr teuer

Die niedrigsten Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand von unter 3000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche sind ebenfalls in diesen Kreisen zu finden. Am teuersten ist diese Wohnform mit gut 3700 bis knapp 3900 Euro je Quadratmeter in den Kreisen Lüneburg, Pinneberg, Segeberg und Stormarn. Dennoch liegen diese Preise bis zu 44 Prozent unter dem Hamburger Niveau. Hamburg ist mit Quadratmeterpreisen von 6553 Euro bei Eigentumswohnungen aus dem Bestand sehr teuer.

Das gilt nicht nur im Vergleich mit dem Umland, sondern auch im Vergleich mit den anderen sechs großen Metropolen, denn Quis hat Daten für die gesamte Republik. Nur München (9566 Euro) und Frankfurt (6876 Euro) haben noch höhere Preise als Hamburg. Die anderen Metropolen Berlin, Stuttgart, Düsseldorf und Köln bleiben unter 6000 Euro je Qua­dratmeter, Köln sogar unter 5000 Euro. In Berlin und Stuttgart rechnen die Experten aber mit einer Preissteigerung von mehr als neun Prozent bis 2023.

In Lübeck wird höchste Wertsteigerung erwartet

Unter den deutschen Großstädten ist die höchste Wertsteigerung in Lübeck zu erwarten. Ein durchschnittliches Plus von 12,1 Prozent prognostiziert Quis für die Hansestadt – und das, obwohl sich die Preise für Eigentumswohnungen dort schon heute auf einem hohen Niveau befinden. „Die Stadt ist nur eine Stunde von Hamburg entfernt, hat eine anerkannte Universität und zieht auch viele wegen des attraktiven Umlandes an“, sagt Bettina Harms.

Aber: Wie verlässlich sind die Prognosen überhaupt? „Wir arbeiten mit einem System künstlicher Intelligenz, das ständig mit neuen Daten gefüttert wird und hinzulernt“, sagt Harms. Sie sieht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass die Prognosen eintreffen. Eine hohe Inflationsrate für den Immobilienmarkt betrachtet sie nicht als so große Gefahr wie steigende Zinsen.

Immobilien: Umland profitiert von Preissteigerungstrend

„Mit der Inflation steigen auch die Einkommen“, sagt Harms. Normalerweise verlaufen zwar Inflations- und Zinsentwicklung parallel, weil die Notenbanken mit höheren Zinsen gegen die Teuerung ankämpfen. Doch die Europäische Zentralbank hat diesen Mechanismus außer Kraft gesetzt.

Mit Blick auf einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren sind die Preissteigerungsraten im Hamburger Umland von bis zu knapp zehn Prozent noch überschaubar. Allmählich dürften an vielen Standorten die Grenzen dessen, was sich Käufer noch leisten können, erreicht sein. Das Umland wird aber aufgrund der niedrigeren Preise länger als Hamburg vom Preissteigerungstrend profitieren. Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist bei vielen noch unerfüllt.