Hamburg. Mit dem Mieter-Vermieter-Modell werden Milliarden Euro in Gebäude investiert – doch es läuft noch nicht rund, sagen unabhängige Prüfer.

In der Immobilienstrategie der Stadt Hamburg spielt das Mieter-Vermieter-Modell (MVM) eine zentrale Rolle: Während früher fast alle Behörden eigene Gebäudebestände unterhielten und dafür auch eigene Bauabteilungen beschäftigten, werden Nutzer und Verwalter der Immobilien seit 2015 strikt getrennt: Einige wenige städtische Gesellschaften wie die Sprinkenhof GmbH oder Schulbau Hamburg planen, bauen, unterhalten und sanieren im großen Stil den Gebäudebestand der Stadt – und vermieten diesen an die Nutzer, etwa die Schulbehörde oder die Universitäten.

Das Ziel dieser 2015 angestoßenen Strategie war, dass sich alle Beteiligten auf ihre Kernkompetenz konzentrieren und so die Gebäude professioneller in Schuss und die Mieten im Zaum gehalten werden. Mittlerweile werden Milliarden nach dem MVM-Prinzip umgesetzt: allein 40 neue Schulen sind in der Planung, die Sanierung des Philosophenturms an der Uni läuft, der Neubau des „Haus der Erde“ ebenfalls, und allein 300 Millionen Euro sollen in die Sanierung von Theatern und Museen fließen.

Mieter-Vermieter-Modell hat etliche Schwächen

Knapp sieben Jahre nach dem Start zeigt sich jedoch, dass das Mieter-Vermieter-Modell noch etliche Schwächen hat – das geht aus der Evaluierung hervor, die die Beratungsgesellschaft PricewaterhouseCoopers (PwC) im Auftrag des Senats durchgeführt hat und die jetzt dem Haushaltsausschuss der Bürgerschaft vorgestellt wurde. Auch der unabhängige Rechnungshof machte dort et­liche kritische Anmerkungen.

So verwiesen die PwC-Vertreter darauf, dass das geplante Portfoliomanagement als zentrales Steuerungsinstrument noch nicht laufe, die Projektorganisation teilweise „mangelhaft“ und die Kostenaufstellungen oft „intransparent“ seien. Die „Bedarfsträger“, also die Nutzer der Immobilien, bräuchten mehr Unterstützung bei den Projekten. Größere Einheiten wie Hochschulen hätten zwar oft auch Bausachverstand und könnten mit den Vermietern auf Augenhöhe verhandeln, bei kleineren Mietern wie Kultureinrichtungen sei das jedoch oft nicht der Fall.

Unterm Strich sei das MVM „noch nicht vollständig dazu geeignet, ein wirtschaftliches Handeln sicherzustellen“, so das Fazit der PwC-Experten. Die „Basis“ sei aber gelegt, und das Ziel, günstige Mieten anbieten zu können, werde „weitgehend erreicht“. Diese Feststellung sorgte für etliche kritische Nac­h- fragen, zumal der Rechnungshof zu einem anderen Urteil kam. Er hat das MVM anhand eines Ampelsystems geprüft und dabei nur eine auf Grün, aber drei auf Gelb und eine sogar auf Rot gestellt – dies zum Thema Mieten.

„Viele Bauprojekte sind schlecht gelaufen“

„Günstige Mieten sind derzeit nicht durchgängig feststellbar“, heißt es im Bericht von Rechnungshof-Direktorin Birgit Fuhlendorf. Das Benchmarking, also der Vergleich mit ähnlichen Objekten, sei „nicht ausgeprägt und transparent genug, um eine Steuerungswirkung zu entfalten“, so der Rechnungshof. Ob das MVM zum Abbau des Sanierungsstaus beitrage, sei „noch nicht beurteilbar“, die beabsichtigte Professionalisierung des Bau- und Gebäudemanagements aber „erkennbar“. Diese Ampel steht auf Grün.

Während für Markus Schreiber (SPD) das MVM zwar optimierbar, aber grundsätzlich der richtige Weg sei, wies Thilo Kleibauer (CDU) auf „zahlreiche offene Probleme“ hin: „Viele Bauprojekte sind schlecht gelaufen, und ob die Zielsetzungen erreicht wurden, lässt sich noch gar nicht beurteilen“, so der Finanzexperte. „Besonders kritisch ist einzustufen, dass die Wirtschaftlichkeit in vielen Fällen nicht genau überprüft werden kann und laut Rechnungshof keine günstigen Mieten für den Haushalt erreicht wurden.“