Hamburg. Neue Studie des Immobilienspezialisten 21st Real Estate warnt vor „explosiver Entkopplung“ und zeigt die erwarteten Szenarien auf.

Kräftig steigende Immobilienpreise und nahezu stagnierende Mieten. Für Kapitalanleger, die ihr Geld mit dem Kauf und der Vermietung von Wohnraum verdienen möchten, ist das keine gute Kombination.

Denn schließlich wollen sie in möglichst kurzer Zeit über die Mieteinnahmen ihren Kaufpreis (inklusive Neben- und Instandhaltungskosten) wieder eingespielt haben. Klappt dies gar nicht mehr oder erst nach einem äußerst langen Zeitraum, drohen kräftige Rückschläge bei den Preisen für Wohnungen und Häuser. Man spricht von einer Preisblase.

Und nach einer neuen Studie des Immobilienspezialisten 21st Real Estate, deren Hamburger Ergebnisse dem Abendblatt vorliegen, ist die Gefahr dieser Preisblase für die Hansestadt seit Anfang 2020 deutlich gestiegen. „Es findet bei Wohnraum eine explosive Entkopplung der Preisanstiege und Mietentwicklungen statt“, sagt Amar Eskef, Datenspezialist von 21st Real Estate.

Immobilien-Experte warnt vor Preisblase in Hamburg

Bereits seit sechs Quartalen stelle man die Gefahren einer Preisblase für Hamburg fest, so Eskef. Und wie geht es nun weiter? Der Datenspezialist sieht zwei Szenarien: Entweder es gebe Rückschläge bei den Kaufpreisen für Wohnimmobilien in der Hansestadt oder die Mieten würden deutlicher als in den vergangenen Quartalen zulegen, sodass sich die gefährliche Lücke zu den prozentu­alen Anstiegen der Kaufpreise wieder schließt.

Die Immobilienforscher haben in ihrer ausführlichen Studie nicht nur Hamburg, sondern ganz Deutschland untersucht. Und die Ergebnisse zeigen, dass Hamburg nicht alleine mit den Gefahren der Preisblasen zu tun hat.

Nach den Berechnungen von 21st Real Estate sehe sich mit diesem Pro­blem beim Wohnraum bereits jede fünfte Stadt oder Gemeinde konfrontiert. Tendenz steigend. Dabei sind vor allem Großstädte betroffen. Neben Hamburg sehen die Forscher das größte Gefahrenpotenzial für Düsseldorf, Köln, München und Stuttgart.

Corona lässt Immobilienpreise auch im Umland steigen

Aber auch in mittelgroßen und kleinen Städten stelle man vermehrt Tendenzen zu einer ungesunden Entkopplung von Kaufpreisen und Mieten fest. Dies dürfte nicht zuletzt daran liegen, dass immer mehr Kaufinteressierte auf das Umland der großen Städte ausweichen. Ein Trend, der sich durch das zunehmende Homeoffice während der Pandemie noch verstärkt hat. Denn nun entfallen lange, oft nervige Fahrten zum früheren Hauptarbeitsort.

Übrigens zeigt die Studie nicht nur bei Wohnungen eine zunehmende Preisblasen-Gefahr. Auch auf dem Markt für Büroimmobilien verfestigt sich dieser Trend. „Nach einer längeren Phase mit konstanter und zuletzt leicht absinkender Tendenz, steigt die Blasengefahr seit dem dritten Quartal 2020 wieder an“, schreiben die Experten. Immerhin fast jede elfte (8,7 Prozent) Stadt oder Gemeinde in Deutschland ist von diesem Phänomen bei Büroimmobilien betroffen.

Überraschend: Gerade in Hamburg ist diese Blasengefahr in den vergangenen Quartalen gesunken. Dies dürfte unter anderem damit zusammenhängen, dass der Markt für Büroverkäufe ähnlich wie bei den Einzelhandelsimmobilien wegen der Pandemie nahezu eingefroren ist, Investoren abwarten und keine Notverkäufe vornehmen wollen.

Diese These wird untermauert durch die jüngsten Zahlen des Maklers Grossmann & Berger für Hamburg: Danach brach das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien im ersten Quartal um 28 Prozent auf 700 Millionen Euro ein.