Berlin. Mieteinnahmen und Urlaub zuhause: Ferienhäuser und Ferienwohnungen werden bei den Deutschen immer beliebter.

Kaum beginnen die Ferien, zieht es die Deutschen an den Strand oder in die Berge. Und manch einer spielt im Ferienort angekommen vielleicht mit dem Gedanken, wie es wohl wäre, eine eigene Ferienimmobilie zu besitzen.

Die Corona-Pandemie habe einen „Nachfrage-Hype“ ausgelöst, berichtet Helmut Kunze, Regionsleiter des Bauträgers Bonava, der vor allem an der Ostsee Ferienwohnungen und Ferienhäuser verkauft. „Die Nachfrage in den bekannten Urlaubsregionen ist enorm hoch.“ Beim Deutschen Ferienhausverband (DFV) geht man davon aus, dass „Corona die Nachfrage nach Ferienimmobilien weiter beflügelt hat“, wie DFV-Geschäftsstellenleiterin Michelle Schwefel unserer Redaktion sagte.

Kein Wunder: Am Lieblingsurlaubsort kostenlos für die Dauer des eigenen Aufenthalts wohnen, die Wohnung vielleicht sogar für die mobile Arbeit nutzen und in der restlichen Zeit des Jahres Mieteinnahmen generieren – das Modell klingt attraktiv. Wer sich allerdings eine Ferienimmobilie anschaffen möchte, sollte einiges beachten. Unsere Redaktion beantwortet die wichtigsten Fragen.

Was kosten Ferienwohnungen?

Bonava-Regionsleiter Helmut Kunze beziffert die Kosten eines typischen Bonava-Hauses, das auf der Südseite der beliebten Ferieninsel Usedom im Fischerdorf Zirchow am Stettiner Haff gelegen liegt, auf rund 400.000 bis 450.000 Euro. Auf der gegenüberliegenden Inselseite an der Ostseeküste bei den Kaiserbädern Heringsdorf, Bansin und Ahlbeck können die Immobilien schnell doppelt so teuer sein.

Die Ostsee ist einer Kaufpreisanalyse des Online-Portals McMakler zufolge allerdings immer noch deutlich günstiger als die Nordseeregion. Teuerste Ostseeregion ist demnach Lübeck, wo der Quadratmeter im Schnitt 3.516 Euro kostet. Auf den Nordfriesischen Inseln liegt der Quadratmeterpreis demnach schon jetzt bei 7.105 Euro für den Quadratmeter.

Wer ein Haus auf Sylt erwerben möchte, muss oftmals mehrere Millionen Euro im Gepäck haben, auch Wohnungen kosten auf der beliebten Urlaubsinsel oft mindestens eine halbe Million Euro. Die anderen Nordfriesischen Inseln wie Föhr oder Pellworm bremsen den Ausreißer Sylt im Gesamtschnitt aber etwas, sodass in der Summe die Ostfriesischen Inseln mit ihren beliebten Urlaubszielen wie Langeoog oder Norderney laut der McMakler-Auswertung mit 7.443 Euro pro Quadratmeter sogar noch etwas günstiger sind.

Wie entwickeln sich die Preise für Ferienimmobilien?

Die Preise für Wohnimmobilien sind nach Angaben des Statistischen Bundesamtes zuletzt um 9,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen – es ist der steilste Anstieg seit mehr als zehn Jahren. Die Entwicklung macht auch vor Ferienimmobilien nicht halt.

Laut der McMakler-Auswertung sind an der Ostsee im vergangenen Jahr die Kaufpreise in zehn von elf analysierten Küstenregionen gestiegen. In Stralsund-Anklam kletterte der Quadratmeterpreis auf mehr als 2000 Euro, ein Plus von 20 Prozent. Auf Fehmarn stieg er um 15 Prozent auf 3.130 Euro pro Quadratmeter an. Ein ähnliches Bild ergibt sich demnach an der Nordsee. Nur auf der Halbinsel Eiderstedt sank der Quadratmeterpreis um 13 Prozent auf 2.655 Euro.

Was gilt es beim Kauf zu beachten?

„Zunächst muss man sich die Frage stellen: Möchte ich die Ferienimmobilie als Zweitwohnsitz nutzen oder möchte ich sie vermieten“, sagt Sebastian Hahn, Spezialist für Baufinanzierung beim Finanzdienstleister Dr. Klein. Denn wer die Wohnung beispielsweise im Alter nur noch privat als Zweitwohnsitz nutzen möchte, braucht eine Dauernutzungserlaubnis. „Manche Bebauungspläne schließen eine Selbstnutzung aus“, warnt Bonava-Regionsleiter Helmut Kunze. Zwar würden einige Kommunen später Ausnahmeregelungen erteilen, verlassen könne man sich darauf aber nicht.

In manchen Wohngebieten kann es dagegen auch passieren, dass man die Zweitwohnung gar nicht vermieten darf. Wie bei jedem Immobilienerwerb muss die Finanzierung geklärt werden. Als Faustregel gilt laut Finanzexperte Hahn: Der Kaufpreis kann momentan schnell das 25-Fache der kalkulierten Jahresmiete betragen.

Mathias Breitkopf, Leiter des Privatkundengeschäfts bei Deutschlands größtem Vermittler privater Baufinanzierungen, der Interhyp AG, rät, sich vor einem Kauf gut mit dem Objekt, der Lage und dem Grundbuch auseinanderzusetzen. „Man muss Informationen einholen. Das klappt zum Beispiel durch einen Besuch bei der Gemeinde, die über Bedingungen zur Vermietung und Eigennutzung informieren kann“, sagt Breitkopf. Einen Grundbuchauszug könne man über den vorherigen Eigentümer oder Makler der Immobilie erhalten.

Für wen lohnt sich eine Ferienwohnung?

Bonava-Regionsleiter Helmut Kunze hat festgestellt, dass seine Kunden Ferienimmobilien vor allem als Kapitalanlage nutzen. „Oft haben die Käufer schon andere Immobilien“, sagt er. Bei Käufern kann Kunze gewisse regionale Präferenzen feststellen. Usedom sei beispielsweise bei Berlinern, Brandenburgern und Sachsen besonders gefragt, Käufer aus Hamburg ziehe es dagegen verstärkt an die Wismar-Bucht. Mecklenburger favorisierten das Fischland-Darß-Zingst.

Baufinanzierungsexperte Hahn berichtet, dass die typische Kundschaft über 40 Jahre alt ist und die Ferienimmobilie vermieten möchte. Häufig werde die Wohnung oder das Haus aber auch für den eigenen Urlaub genutzt. „Wer gerne an dem Ort Urlaub macht, spart Kosten“, sagt Hahn. Auf der anderen Seite fehlen aber die Mieteinnahmen in dieser Zeit. Der Vorteil bei der Nutzung als Kapitalanlage liegt laut Hahn auf der Hand: „Andere Urlauber bezahlen die Immobilie ab.“ Ein „Renditewunder“ dürfe man aber nicht erwarten.

Wie kann eine Immobilienfinanzierung aussehen?

Der Essener Finanzexperte Sebastian Hahn hat für unsere Redaktion eine Musterrechnung für eine Wohnung an der Nordsee erstellt. Am Küstenort Greetsiel wurde jüngst eine Drei-Zimmer-Wohnung in einem acht Jahre alten Haus für 279.000 Euro angeboten. Beim Kauf werden zudem für Maklerprovisionen und ähnliches noch rund 28.000 Euro an Nebenkosten fällig, die der Käufer aus Eigenmitteln stemmen muss. Im Schnitt könne bei einer solchen Wohnung in Greetsiel pro Monat ein realistischer Mietpreis von 1.600 Euro erzielt werden, wenn es gut läuft, können es auch 300 Euro mehr sein.

Vom Erlös sind allerdings Kosten abzuziehen. Etwa für einen Vermietungsservice, für den Drittpartner bis zu 15 Prozent der Einnahmen berechnen. Auch müssten zwischen 150 und 200 Euro für die Instandhaltung zurückgehalten werden. „Man wird nicht jeden Schaden gemeldet bekommen“, sagt Hahn. Schnell gehe eine Tasse zu Bruch, die Kaffeemaschine funktioniere nicht mehr oder das Sofa sei durchgesessen. Alle zwei bis drei Jahre müsse man renovieren. Hinzu komme: Je älter die Immobilie ist, desto geringer falle oft die Nutzung aus.

Bei realistischer Rechnung bleibt laut Sebastian Hahn eine Rendite von 5,29 Prozent, bei optimistischer Annahme von 6,45 Prozent vor Steuern und Instandhaltung. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung durch die Bank würde es bei einer Anfangstilgung von drei Prozent rund 27 Jahre dauern, bis die Immobilie durch die Mieteinnahmen abbezahlt ist.

Idyllisch: Der Küstenort Greetsiel ist bekannt für seinen Hafen.
Idyllisch: Der Küstenort Greetsiel ist bekannt für seinen Hafen. © imago images/Westend61 | Hans Lippert via www.imago-images.de

Sollte man lieber ein Haus oder eine Wohnung kaufen?

Ein Ferienhaus ist in der Finanzierung teurer, dafür sind die Mieteinnahmen höher. Sebastian Hahn beschreibt das am Beispiel Greetsiel. In der 279.000 Euro teuren Ferienwohnung könnten in der Hauptsaison Mietpreise von bis zu 80 Euro pro Tag erzielt werden.

Ferienhäuser gibt es in Greetsiel ab 400.000 Euro. Dafür ließen sich dabei Mieteinnahmen von 145 Euro pro Tag erzielen. Die Instandhaltungskosten sind bei einem Haus höher, im Gegenzug entfällt das bei der Ferienwohnung fällig werdende Hausgeld. Der Vergleich fällt unter Kostengesichtspunkten also ähnlich aus.

Welche Banken vergeben Kredite für Ferienimmobilien?

Viele Hausbanken würden keine Immobilien in Regionen finanzieren, die sie nicht kennen, sagt Mathias Breitkopf. „Daher sind Banken gefragt, die vor Ort sitzen und die Lage einschätzen können oder Banken, die überregional tätig sind“, erklärt der Interhyp-Experte. Als Faustregel gelte: Je spezieller das Objekt, desto größer sei die Wahrscheinlichkeit, dass eine regionale Bank vor Ort besser für die Finanzierung geeignet ist.

100-Prozent-Finanzierungen sind laut Breitkopf auch bei Ferienimmobilien möglich. Als Faustformel gelte, dass bei einer 100-Prozent-Finanzierung derzeit Tilgungsraten von drei Prozent anfallen. Man brauche zudem eine gute Bonität und auch das Objekt müsse hohen Ansprüchen genügen. „Wenn die Ferienimmobilie Einschränkungen mitbringt, also beispielsweise ausschließlich zur Eigennutzung oder Vermietung genutzt werden darf, dann wird in der Regel Eigenkapital von den Banken gefordert“, sagt Breitkopf.

Der Erwerb einer Ferienimmobilie sei auch möglich, wenn man derzeit noch einen Immobilienkredit für eine andere Immobilie abbezahlt. Manche Banken würden darauf sogar mit Wohlwollen reagieren. „Man kennt die feste monatliche Verpflichtung bereits“, erklärt Breitkopf. „Statistisch gesehen sind Immobilienbesitzer aus Sicht der meisten Banken die „besseren Schuldner.“

Sollte man eher in unbekanntere Gegenden ausweichen?

Abseits der beliebten Ausflugsorte sind viele Immobilien noch erschwinglicher. „Das ist vor allem dann interessant, wenn man selbst viel Zeit dort verbringen möchte und es kein Problem darstellt, auch mal drei Kilometer mit dem Fahrrad zum Strand zu fahren“, sagt Hahn. Dafür lasse sich eine solche Wohnung schwerer vermieten und auch schwerer verkaufen, falls man sie wieder abstoßen möchte. Wichtig sei, dass man eine Immobilie in einer Lage finde, die einem selbst gefalle.

Laut Bonava-Regionsleiter Helmut Kunze seien nach wie vor die bekannten Urlaubsorte besonders gefragt. Daran würden auch steigende Preise wenig ändern. „Die Kunden sind bereit, höhere Preise zu akzeptieren“, sagt Kunze.

Interhyp-Experte Breitkopf verweist darauf, dass vor allem die sogenannten B-Lagen, also beispielsweise umliegende Gemeinden bekannter Ferienorte, noch Aussicht auf Renditen von bis zu fünf Prozent versprechen. „Nicht jeder kann oder will sich Sylt oder die Kaiserbäder leisten. Aber fünf Kilometer weiter kann es auch schön sein. Und dort gibt es auch einen Markt“, sagt Mathias Breitkopf.

Die Nachfrage nach Ferienhäusern, wie hier am Sehlendorfer Strand an der Ostsee, ist während der Corona-Pandemie gestiegen.
Die Nachfrage nach Ferienhäusern, wie hier am Sehlendorfer Strand an der Ostsee, ist während der Corona-Pandemie gestiegen. © iStock | istock

Wie groß ist die Steuerbelastung?

Die Mieteinnahmen werden nach dem Einkommenssteuersatz berechnet, hinzu kommt noch die lokal stark variierende Zweitwohnsitzsteuer. Allerdings ist gerade nach dem Kauf die Zinslast nach Auskunft von Finanzierungsexperte Sebastian Hahn nicht sonderlich hoch, da man sowohl eine zweiprozentige Altersabschreibung als auch die Zinskosten bei der Bank sowie die Werbungskosten, also etwa für die Instandhaltung, abziehen kann.

Wie ermittelt man den optimalen Mietpreis?

Indem man Preise vor Ort vergleicht. Wichtig ist dabei laut Hahn, auf einen möglichen Mehrwert der eigenen Wohnung zu achten. Ein Haus mit Reetdach, ausreichend Abstand zum Nachbargrundstück und idealerweise ausgerüstet mit einer Sauna oder einem Kamin, um es auch in der kalten Jahreszeit gut vermieten zu können – so beschreibt Kunze das typische Ferienhaus, das bei Kunden gefragt ist.

Für ein solches Haus kann man entsprechend deutlich höhere Mietpreise verlangen, als für Häuser mit geringen Standards. Oft sind es aber auch kleinere Faktoren, die einen höheren Mietpreis rechtfertigen können: Ist die Ferienwohnung oder das Ferienhaus beispielsweise geeignet für Allergiker, sind Haustiere erlaubt, hat sie eine Kaffeemaschine mit Mahlwerk?

Lohnt sich ein Mietrückkaufmodell?

Große Ferienparkketten wie Center Parcs oder Novasol bieten Mietrückkaufmodelle an. Dabei können Kunden ein Haus in einem Ferienpark erwerben und vermieten dieses Haus für einen gewissen Zeitraum, oft zwischen 15 und 30 Jahren, direkt wieder an die jeweilige Kette zurück. Eine spätere Eigennutzung der Immobilie ist üblicherweise ausgeschlossen, auch beim Urlaub im eigenen Ferienhaus gibt es Einschränkungen.

„Nicht immer kann man zur Hauptsaison anreisen“, sagt Mathias Breitkopf. Zum Teil zahlt man in Ferienparks zudem für den Urlaub in der eigenen Wohnung trotzdem Miete, allerdings rabattiert. Im Gegensatz zur klassischen Ferienwohnung handelt es sich bei einem Mietparkobjekt aber oft um eine gewerbliche Überlassung des Mietobjektes an den Ferienparkbetreiber, gibt Breitkopf zu bedenken: „Das schränkt die Finanzierung ein. Manche Banken finanzieren solche Konstrukte gar nicht, da die eigene Immobilie durch die lange Vertragslaufzeit nicht mehr einfach zu handhaben ist. Gerade darum geht es Banken aber in der Regel“, sagt der Baufinanzierungs-Experte.

Hinzu kommt: Bei der gewerblichen Miete wird auch noch die Zahlung der Mehrwertsteuer fällig. „Hier sollten Interessenten unbedingt mit ihrem Steuerberater Rücksprache halten“, empfiehlt Breitkopf.

Kann man eine Ferienwohnung mit Freunden erwerben?

Kauft man sich eine Immobilie mit Freunden, handelt man rechtlich als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). „Das kann man machen, aber vorher sollte man sich unbedingt über alle Folgen von einem Fachanwalt oder Notar rechtlich beraten lassen“, sagt Dr. Klein-Experte Hahn.

Denn: Bei der Finanzierung als GbR gibt es viele Fallstricke. Man hafte beispielsweise nicht nur für den eigenen Anteil, sondern für die volle Rate, warnt Hahn. Kompliziert werde es auch, wenn sich einer aus der GbR zurückzieht. „Ich wäre bei einem solchen Konstrukt sehr vorsichtig“, sagt Hahn.

Interhyp-Experte Breitkopf sieht das optimistischer. „Es gibt gute Gründe, es zu machen, wie gemeinsame Nutzung oder Aufteilung der Anteile an einer Immobilie“, sagt er. Allerdings warnt Breitkopf davor, eine Immobilie aus der Blauäugigkeit einer Freundschaft heraus zu kaufen. „Gleichzeitig ist es ein Vertragsverhältnis und da muss sollte man unemotional betrachten, wenn es darum geht, diesen Vertrag zu schließen“, sagt er.

Mussten durch die Corona-Pandemie viele Vermieter von Ferienimmobilien aufgeben?

Eine genaue Zahl, wie viele Vermieter von Ferienimmobilien aufgrund der fehlenden Touristen aufgeben mussten, gibt es derzeit nicht. Der Deutsche Ferienhausverband (DFV) stellt aber eine Entspannung der zuletzt wirtschaftlich bedrohlichen Situation von Ferienhaus-Vermietern fest. „Wir können davon ausgehen, dass die Öffnungen gerade noch rechtzeitig kamen“, sagte DFV-Geschäftsstellenleiterin Michelle Schwefel unserer Redaktion. „Wäre das Beherbergungsverbot bis Ende Juni in kraft geblieben, hätte das mehr als 80 Prozent der Vermieter in Existenznöte gebracht.“

Insofern sei die Öffnung „sprichwörtlich um 5 vor 12“ gekommen. Die Nachfrage nach Ferienhaustourismus sei zuletzt stark gestiegen, viele Unterkünfte in attraktiven Urlaubsregionen seien für den Sommer bereits ausgebucht.

Mit Sorge blickt die DFV-Geschäftsstellenleiterin allerdings auf die kalte Jahreszeit. Im Sommer müssten nun einerseits Rücklagen erwirtschaftet werden, andererseits müssten die Ausfälle aus dem siebenmonatigen Lockdown kompensiert werden, sagte Schwefel.