Hamburg. In sieben Städten rund um Hamburg sind die Kaufpreise besonders vorteilhaft – auch wenn man die Kosten fürs Pendeln berücksichtigt.

Die Preise für Immobilien in Hamburg sind mittlerweile so hoch, dass sich immer mehr Menschen nach einem Haus oder einer Wohnung im Umland umschauen. Allerdings sollte man sich nicht nur von den niedrigeren Preisen blenden lassen. Schließlich kommen auf Immobilienbesitzer im Umland auch Kosten für das Pendeln zum Arbeitsplatz in Hamburg zu. Ob sich dann noch der Kauf einer Immobilie lohnt, haben die Postbank und das Hamburger Wirtschaftsinstitut HWWI exklusiv für das Abendblatt berechnet.

Erster wichtiger Tipp: Die Immobilie sollte gut an den öffentlichen Nahverkehr (ÖPNV) angebunden sein, denn mit dem Auto sind die Kostenvorteile beim Hauskauf im Umland gegenüber Hamburg schnell aufgebraucht. Langfristige Vorteile von mehr als drei Jahrzehnten gibt es bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung aus dem Bestand nur, wenn der ÖPNV benutzt wird. Aber dann lohnt sich der Kauf in sieben von 24 untersuchten Städten/Gemeinden.

Immobilien um Hamburg: So muss man rechnen

So ist in Seevetal der Preisvorteil erst nach 40 Jahren aufgezehrt. In Pinneberg sind es 38 Jahre, in Ahrensburg 35 Jahre. Weitere Städte, wo sich das Pendeln auszahlt, sind Glinde (36,6 Jahre), Ahrensburg (34,9 Jahre), Schwarzenbek (34,2 Jahre), Buchholz (32,7 Jahre) und Winsen (30,6 Jahre). Wer nur 20 Jahre als Maßstab anlegt, wird in der Hälfte der Standorte fündig; dazu zählen auch Elmshorn (26,9 Jahre) und Bad Oldesloe (21,3 Jahre).

Die Preisunterschiede haben es in sich. Pro Qua­dratmeter Wohnfläche müssen in Hamburg fast 4600 Euro für eine Eigentumswohnung aus dem Bestand bezahlt werden. Diese Immobilien bekommt man im Hamburger Umland für rund die Hälfte des Preises. In Seevetal kostet der Quadratmeter rund 2300 Euro, ebenso in Pinneberg. Angesichts der stark gestiegenen Preise in Hamburg orientieren sich wieder mehr Immobilienkäufer Richtung Unland.

In Hamburg sind die Preise im vergangenen Jahr um sieben Prozent gestiegen. Zwar lag der Preisanstieg im Umland teilweise noch über diesem Wert, aber wegen einer deutlich niedrigeren Ausgangsbasis sind die Immobilien im Schnitt dennoch um mehr als 100.000 Euro günstiger als in Hamburg, wenn man von einer 70 Quadratmeter großen Eigentumswohnung aus dem Bestand ausgeht. In keiner einzigen Stadt im Umland liegen die Preise über 2600 Euro je Quadratmeter, wie aus dem Wohnatlas der Postbank hervorgeht.

In Hamburg müssen für eine 70 Quadratmeter große Eigentumswohnung rund 342.000 Euro bezahlt werden, wenn auch Notargebühren und Grunderwerbsteuer in die Berechnung mit einbezogen werden. In Pinneberg sind es dagegen 175.500 Euro und in Ahrensburg knapp 200.000 Euro Damit ist dort zusammen mit Glinde, Bad Oldesloe und Reinbek schon das höchste Preisniveau im Umland erreicht.

In Seevetal ist der Preisvorteil nach 40 Jahren aufgezehrt

„Doch wer das Pendeln in Erwägung zieht, sollte nicht vergessen, dass längere Arbeitswege auch Kosten verursachen“, sagt Stephan Hellmann, Experte der Postbank Immobilien GmbH. Welche Effekte hat das bei langfristiger Betrachtung? Nach wie vielen Jahren sind die Vorteile des günstigeren Immobilienkaufs aufgezehrt, wenn man die Kosten des Pendelns berücksichtigt? Das Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat zusammen mit der Postbank berechnet, wo sich der Immobilienerwerb im Hamburger Umland trotz Pendelns langfristig rechnet. Diese aktuelle Studie für die Region liegt dem Abendblatt exklusiv vor.

Zunächst sollte auch die Immobilie im Umland eine gute Anbindung an den öffentlichen Personen- und Nahverkehr (ÖPNV) haben. Denn mit dem Auto ist der Kostenvorteil schnell aufgezehrt. In Bad Segeberg und Bad Oldesloe, aber auch in Stade haben die Kosten für das Auto und die tägliche Fahrt nach Hamburg zum Job den Preisvorteil bereits nach rund zehn Jahren aufgebraucht. Lediglich in Seevetal und Geesthacht können auch Autofahrer rund 20 Jahre von dem Preisvorteil profitieren.

Hauskauf im Hamburger Umland: Diese Kosten sind zu bedenken

Langfristige Vorteile von mehr als drei Jahrzehnten gibt es aber nur, wenn der ÖPNV benutzt wird. Dann lohnt sich ein Immobilienkauf in sieben von insgesamt 24 untersuchten Städten, wie aus der Studie der Postbank hervorgeht. In Seevetal ist der Preisvorteil erst nach 40 Jahren aufgezehrt. In Pinneberg sind es 38 Jahre und in Ahrensburg 35 Jahre. Weitere Städte, wo sich das Pendeln auszahlen kann, sind Glinde (36,6 Jahre), Ahrensburg (34,9 Jahre), Schwarzenbek (34,2 Jahre), Buchholz (32,7 Jahre) und Winsen (30,6 Jahre). Wer nur 20 Jahre als Maßstab anlegt, wird in der Hälfte der Standorte fündig. Dazu zählen dann auch Elmshorn (26,9 Jahre) und Bad Oldesloe (21,3 Jahre).

Die geringsten Kaufpreisvorteile der 24 untersuchten Städte und Gemeinden im Hamburger Umland erzielen Berufspendler mit einem Umzug in die Samtgemeinde Oldenburg-Himmelpforten (Landkreis Stade). Käufer kommen nur 12,5 Jahre lang günstiger weg, wenn sie täglich mit dem öffentlichen Nahverkehr nach Hamburg pendeln, obwohl die Immobilienpreise dort mit rund 2000 Euro mit am niedrigsten sind. Autofahrer haben sogar nur 7,6 Jahre lang Geld gespart.

Das liegt vor allem an der langen Pendelstrecke von 65 Kilometern und der eher ungünstigen Anbindung nach Hamburg. Aus Ratzeburg sind Autofahrer pro Strecke zwar 15 Minuten schneller als Bus- und Bahnpendler, dennoch profitieren Nutzer des ÖPNV aufgrund der niedrigen Mobilitätskosten fast drei Jahre länger: 13,0 statt 10,2 Jahre.

Im Vergleich zum Vorjahr hat sich der Vorteil der niedrigeren Anschaffungskosten bei der Fahrt mit dem ÖPNV noch einmal vergrößert. In Seevetal im Landkreis Harburg stieg er von 33 auf nunmehr 40 Jahre.

„Das liegt daran, dass die durchschnittlichen Immobilienpreise in Hamburg zwischen 2017 und 2018 stärker als im Landkreis Harburg gestiegen sind“, sagt Studienautorin Dörte Nitt-Drießelmann vom HWWI. „Der Kaufpreisunterschied hat sich um rund 20.000 Euro erhöht, das ermöglicht sieben Jahre längeres Pendeln, bis der Kaufpreisvorteil aufgebraucht ist.“ Eine ähnliche Entwicklung gab es auch in anderen Städten wie zum Beispiel in Pinneberg (32 auf 38 Jahre) oder Winsen (25 auf 30 Jahre).

So wird die Pendlerzeit berechnet

Wer ins Umland zieht, will meist nicht in einer nur 70 Quadratmeter großen Wohnung leben, sondern bevorzugt größere Immobilien, auch eher ein Einfamilienhaus als eine Etagenwohnung. Doch auch diese Käufer können sich an der Studie orientieren. Bei größeren Wohnflächen zahlen sich die finanziellen Vorteile noch länger aus, weil sich die Pendlerkosten nicht mit einer größeren Immobilie verändern. „Je größer die Immobilie ist und je höher der Kaufpreisunterschied zwischen Hamburg und dem Umland ist, desto länger zahlt sich der Preisvorteil trotz Pendelns aus“, sagt Nitt-Drießelmann.

Zur Berechnung der Pendlerkosten wird angenommen, dass nur eine Person des Haushalts in Hamburg arbeitet und 220-mal im Jahr dorthin pendelt. Die Wege von der Wohnung zum Ausgangsbahnhof und vom Hamburger Hauptbahnhof zur Arbeitsstelle bleiben unberücksichtigt, da auch ein Angestellter in Hamburg Wege zu seiner Arbeit hat. „Zusätzliche Zeiten, die in die Berechnungen einflossen, entstehen also für Pendler nur vom Umland-Bahnhof zum Hamburger Hauptbahnhof“, sagt Nitt-Drießelmann. In die Pendlerkosten fließen die Aufwendungen für das Ticket für Bus und Bahn oder für das Auto ein.

Kaufentscheidung sollte gut überlegt sein

Dazu werden nicht nur Benzin, sondern auch die laufenden Kosten aus Abschreibung und Unterhalt des Autos berücksichtigt. Unter Anrechnung der steuerlichen Vorteile aus der Pendlerpauschale kommen die Experten des HWWI zu einen Kostenaufwand von 35 Cent je Kilometer mit dem Auto und von acht Cent je Kilometer bei Nutzung des ÖPNV. Bedeutender sind jedoch die Zeitkosten für den längeren Arbeitsweg. „Für den zusätzlichen Zeitaufwand haben wir den durchschnittlichen Bruttostundenlohn in Hamburg im Jahr 2018 angesetzt“, sagt Nitt-Drießelmann. Er liegt exakt bei 27,03 Euro.

Auch wenn die Preise im Umland noch günstiger sind: „Von den niedrigen Preisen sollten sich Kaufinteressierte nicht blenden lassen“, sagt Immobilienexperte Hellmann von der Postbank. „Nur eine individuelle Analyse der finanziellen Situation, des geplanten Investments und der beruflichen Perspektiven können am Ende helfen, die Kosten realistisch einzuschätzen.“