Olpenitz. Wann lohnt der Kauf? Experte gibt Tipps zum Erwerb von Ferienwohnungen. In welchen Regionen er besonders viel Potenzial sieht.

Per Barlag Arnholm war lange Jahre lang das Gesicht des Ostseeresorts Olpenitz. Als geschäftsführender Gesellschafter verantwortete er die Entwicklung, den Verkauf und den Bau des großen Resorts mit 1450 Einheiten und mehr als 5000 Betten. Im vergangenen Jahr schied er aus dem Unternehmen aus. Das Abendblatt hat mit ihm über seine neue Aufgabe gesprochen und über die Lage am Ferienimmobilienmarkt.

Hamburger Abendblatt: Im vergangenen Jahr sind Sie für viele überraschend bei der Helma, dem Entwickler des Ostseeresorts Olpenitz, ausgestiegen. Warum?

Per Barlag Arnholm: Ich habe zwölf Jahre lang für das Unternehmen gearbeitet. Es waren zwölf gute Jahre. Wir haben die Sparte des Unternehmens von null zu einem Umsatz von 100 Millionen Euro gebracht. Doch irgendwann ist es Zeit, etwas Neues zu beginnen. Und ich habe gedacht, wenn nicht jetzt, wann dann. Deshalb habe ich schon vor einem Jahr entschieden, mich noch einmal selbstständig zu machen.

Was genau machen Sie jetzt?

Ich bin mit meiner eigenen Firma in der Ferienimmobilienbranche selbstständig tätig als Berater. Ich berate Investoren, die aktiv werden wollen. Das geht von dem Standort über die Entwicklung und Konzeption bis hin zu Projektmanagement und Vertrieb. Das sind zumeist Investoren die zehn Häuser oder mehr bauen wollen.

Die Immobilienbranche ist gerade starken Veränderungen unterworfen. Ist das der richtige Schritt?

Ich glaube, dass gerade jetzt der richtige Zeitpunkt ist. Die Wohnimmobilien sind vor allem sehr volatil. Bei Ferienimmobilien sieht das anders aus. Hier sind nach wie vor deutlich höhere Renditen durch die Vermietung zu erzielen. Deshalb mag es gerade eine kleine Delle geben, die es übrigens immer in der kalten und dunklen Jahreszeit gibt.

Aber die Vermietungszahlen sind nach wie vor gut, also werden die Immobilien auch weiterhin gut laufen. Ich muss allerdings niemanden überzeugen, in Ferienimmobilien einzusteigen. Ich arbeite mit Menschen zusammen, die bereits überzeugt sind.

Per Barlag Arnholm hat jahrelang das Ferienresort Olpenitz gebaut.
Per Barlag Arnholm hat jahrelang das Ferienresort Olpenitz gebaut. © Per B. Arnholm

Wie beurteilen Sie denn aktuell die Lage auf dem Ferienimmobilienmarkt?

Ich bin seit rund 20 Jahren in der Branche aktiv und habe festgestellt, dass sich der Markt für Ferienimmobilien komplett von dem für Wohnimmobilien unterscheidet. Diese Wohnungen für die dauerhafte Vermietung verkaufen sich oft wie verrückt oder gar nicht. In meiner Branche ist das anders, hier gibt es eher leichte Schwankungen, mehr nicht. Jetzt steigen die Zinsen, das verändert die Lage ein wenig.

Die Menschen waren es gewohnt, quasi keine Zinsen mehr zahlen zu müssen. Aber ob das so richtig war, ist ja die Frage. Das jetzige Zinsniveau ist wieder normal. Ich glaube aber nicht, dass die Zinsen nachhaltigen Einfluss auf die Ferienimmobilien haben werden. Dazu kommt: Während der Corona-Pandemie haben wir wie verrückt Wohnungen verkauft, dieser Peak ist natürlich überschritten.

Nun pendelt es sich auf einem normalen Niveau ein. Und mal ganz ehrlich, der Hype war auch nicht gesund. Aber das Interesse am Urlaub im eigenen Land ist groß. Die Unsicherheiten wie Corona oder jetzt der Ukraine-Krieg sorgen für ein starkes Interesse an Ferien im eigenen Land. Also wird die Nachfrage hoch bleiben und damit auch die Preise recht stabil.

Ist es also vielleicht jetzt der richtige Zeitpunkt, um in den Ferienimmobilienmarkt einzusteigen?

Ich habe das Gefühl, dass in unserer Branche immer der richtige Zeitpunkt ist, beziehungsweise es gibt keinen falschen Zeitpunkt. Es werden in den kommenden Monaten neue spannende Projekte kommen, die Preise sind stabil. Und anders als bei Wohnimmobilien ist die Rendite bei einer Ferienwohnung gut. Also sicherlich kein schlechter Zeitpunkt.

Erst recht, wenn man sich an Wohnimmobilien im Moment nicht heranwagen will. Übrigens, selbst in der großen Krise 2007/2008 ist der Markt für Ferienimmobilien recht stabil geblieben. Und verglichen mit Dänemark und Holland gibt es in Deutschland noch deutlich weniger Ferienwohnungen. Da ist also noch Luft nach oben.

Welche Gegenden sind derzeit attraktiv für Ferienimmobilien?

Ich glaube, dass in den kommenden drei bis fünf Jahren der Ostharz eine Renaissance erleben wird. Hier gibt es viele Freizeitmöglichkeiten. Und Stück für Stück werden hier die Immobilien modernisiert werden. Ich erwarte hier einen Schwung. Das Gleiche gilt für die Mosel-Region mit ihrer schönen Natur.

Auch hier gibt es nicht viele moderne Unterkünfte, das wird sich aber mit Sicherheit bald ändern. Dazu wird die Ostseeküste Richtung Rügen einen Modernisierungsschub erleben. Hier wurde vor 30 Jahren fast alles gebaut, all diese Immobilien werden jetzt in den kommenden Jahren mit Sicherheit modernisiert werden und damit ein ganz neues Bild der Region formen.

Hier im Norden zwischen Kiel und der Grenze ist es nicht so leicht. Wir haben immer das Gefühl, dass die Menschen eher nach Dänemark fahren, als an der Grenze zu Dänemark ein Ferienhaus zu mieten. Deshalb gibt es auch hier natürlich ein gewisses Potenzial, die Frage ist nur, wie es angenommen werden wird.

Und was ist mit der Schleiregion, in der Sie so lange aktiv waren?

Keine Frage, die Region ist wirklich schön. Aber die Infrastruktur fehlt, und die Gemeinden tun zu wenig. Ich glaube, dass die Infrastruktur noch lange fehlen wird, denn so was geht nicht von heute auf morgen. Das ist das große Problem der Region.

Was muss eine Ferienimmobilie haben, um attraktiv für die Vermietung zu sein?

Wir haben festgestellt, dass die Größe von 70 bis 80 Quadratmetern mit zwei Schlafzimmern ideal ist. Ein solches Haus oder eine solche Wohnung können Paare nutzen, aber auch Familien mit zwei Kindern – und das ist die Mehrheit der Mieter. Größer müssen die Immobilien also gar nicht sein. Im Gegenteil. Ich beobachte ein großes Interesse an Tiny-Häusern.

Meines Erachtens sind das die Ferienhäuser der Zukunft. Sie sind bezahlbar, sowohl für den Käufer als auch für den Mieter später. Zudem brauchen die wenigsten Menschen viel Platz, wenn sie im Sommer im Urlaub sind. Sie haben den Charakter eines schönen Hotelzimmers, aber man ist trotzdem für sich. Ich denke, wir werden in den kommenden Jahren noch viel mehr Tiny- Häuser auf dem Markt sehen – zu Recht.

Und die Ausstattung?

Klar ist, heute muss eine Ferienwohnung neuwertig sein oder sehr gut instand gehalten sein, wie ein gutes Hotelzimmer. Alles, was man so im Alltag braucht, muss vorhanden sein. Wichtig sind zunehmend die Bäder geworden, sie müssen großzügig sein, einen Wellnesscharakter haben. Allerdings haben wir festgestellt, dass eine Sauna deutlich an Bedeutung verloren hat. Es mag zwar nett klingen, eine Sauna anbieten zu können, genutzt wird sie allerdings nur in seltenen Fällen. Jetzt mit den gestiegenen Energiepreisen noch weniger. Nicht selten dienen die teuer eingebauten Saunen später als Kofferablage.

Und wie sieht es mit der Lage der Immobilie aus?

Lange Zeit haben wir immer gedacht, eine erfolgreiche Immobilie müsse in der ersten Reihe am Wasser liegen. Das ist nicht mehr so. Auch die zweite und dritte Reihe funktionieren gut, wenn sie liebevoll eingerichtet und ausgestattet sind.

Ferienresort oder alleinstehendes Ferienhaus? Was ist besser?

Ich beobachte, dass kleine Feriensiedlungen mit maximal 30 Einheiten funktionieren. Das hat den Charakter eines kleinen Dorfes, ist gemütlich. Zu große Anlagen sehe ich mittlerweile eher kritisch.

Dabei haben Sie federführend eine der größten Anlagen jahrelang gebaut, nämlich das Ferienresort Olpenitz. Ein Fehler?

Nein, auf keinen Fall. Olpenitz hat sich ja auch der besonderen Lage so ergeben. Hier auf dem ehemaligen Marinegelände durfte nichts anderes gebaut werden als Ferienhäuser. So ist das Resort Stück für Stück gewachsen. Deshalb ist es ein Ex­trembeispiel, das man schlecht heranziehen kann. Aber mit den Vorgaben, die an diesem Ort herrschten, haben wir das beste daraus gemacht.