Kreis Pinneberg. In Wedel kostet ein Grundstück etwa 800 Euro je Quadratmeter. In anderen Orten im Kreis Pinneberg zahlen Häuslebauer deutlich weniger.
Der völlig überhitzte Immobilienmarkt kühlt sich merklich ab. Das geht aus dem neuesten Immobilienmarkt-Bericht hervor, den der Gutachterausschuss des Kreises Pinneberg jetzt präsentierte.
Nach Auswertung von 2920 Kaufverträgen aus dem vorigen Jahr und 1200 Verträgen aus dem ersten Halbjahr 2023 ist erstmals seit zehn Jahren ein Preisrückgang bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen feststellbar. Dieser bewegt sich für beide Immobilienarten gleichermaßen bei etwa 15 Prozent im Vergleich zum Rekordstand Anfang 2022.
Das Preisniveau für Immobilien ist weiterhin recht hoch im Kreis Pinneberg
Von einem „Einbruch bei den Immobilienpreisen im Kreis Pinneberg“ könne aber noch keine Rede sein, betont Stefan Heesch, der die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Elmshorn leitet. Mit einem Durchschnittspreis von rund 460.000 Euro, die im ersten Halbjahr 2023 im Durchschnitt für ein Einfamilienhaus im Kreis Pinneberg bezahlt worden sind, liege das Preisniveau immer noch auf dem dritthöchsten Stand nach 2022 und 2021.
Nach Auswertung der Kaufverträge hat demnach ein EFH Ende 2021 rund 530.000 Euro gekostet, Anfang 2022 sogar noch 550.000 Euro, um dann im Laufe des vorigen Jahres auf 500.000 Euro abzusinken.
Der Kipp-Moment des Preisrückgangs ist im zweiten Halbjahr 2022 passiert
Einen ähnlichen „Kipp-Moment“ habe es in diesem Jahr bei den gebrauchten Eigentumswohnungen gegeben, erklärt Heesch. So war der Quadratmeterpreis für solche Immobilien im Kreis Pinneberg in den vergangenen zehn Jahren permanent von 1500 auf 3500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche gestiegen.
Damit ist es nun vorbei. Seit Mitte vorigen Jahres sinkt dieser Kaufpreis auf jetzt rund 3000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Womit auch dieser Wert immer noch der zweithöchste aller Zeiten ist und dem Preisniveau des Jahres 2021 entspricht.
Neue Eigentumswohnungen bei Erstbezug bleiben weiter auf Top-Niveau
Einzig nagelneue Eigentumswohnungen sind weiterhin teuer. Sie kosten mit durchschnittlich 5500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche immer noch genauso viel wie im Rekordjahr 2022 und damit fast doppelt so viel wie vor zehn Jahren.
Die Entwicklung sinkender Immobilienpreise im ansonsten hochpreisigen Hamburger Randgebiet hat seine Ursache in einer stark nachlassenden Nachfrage. So konnte der Gutachterausschuss 2019 noch 4000 Kaufverträge und 2020 und 2021 jeweils um die 3800 Kaufverträge auswerten.
Im vergangenen Jahr sind dagegen nur noch 2920 Immobilien im Kreis Pinneberg verkauft worden, berichtet Heesch. Für das laufende Jahr rechne er nur noch mit 2400 Immobilien, die ihren Eigentümer wechseln werden. Das entspricht mit einem Rückgang von 40 Prozent innerhalb von nur vier Jahren tatsächlich einem regelrechten Einbruch.
Gründe für den Rückgang dürften Inflation und hohe Kreditzinsen sein
Hauptgrund dafür dürfte zum einen die immer noch hohe Inflationsrate sein, die allein hierzulande im vorigen Jahr rund acht Prozent betragen hat und aktuell (Stand September 2023) bei 4,5 Prozent liegt. Zum anderen müssen Häuslebauer und Immobilienkäufer inzwischen rund fünf Prozent Zinsen für einen Bankkredit aufwenden. Bis 2021 hätten sie diese Kredite noch mit etwas über einem Prozent für etwa ein Fünftel bekommen.
Zugleich bleiben die Bodenpreise immer noch relativ stabil. „Wir können aktuell keine genaue Tendenz angeben“, gesteht Heesch vom Gutachterausschuss ein. So hat sich der Kaufpreis für freie Baugrundstücke im Kreis Pinneberg seit 2010 mehr als verdoppelt. Nachdem er jahrelang von 2006 bis 2010 bei 150 Euro je Quadratmeter Boden stagnierte, schnellte er bis 2022 auf durchschnittlich 350 Euro je Quadratmeter Boden im Kreis Pinneberg hoch.
Ob die Bodenpreise weiter steigen oder sinken werden, ist nicht absehbar
Wie es nun weitergeht, könne der Gutachterausschuss frühestens Anfang nächsten Jahres sagen, wenn alle Kaufverträge aus diesem Jahr ausgewertet seien, führte Heesch aus. Das werde insbesondere auch von der Immobilienwirtschaft bedauert, die sich seit Monaten danach beim Gutachterausschuss erkundige, um ihre eigenen Baugebiete und Bauvorhaben besser einschätzen zu können.
Möglicherweise sind auch die weiterhin recht hohen Bodenpreise ein weiterer Faktor dafür, dass sich zurzeit die Nachfrage nach Immobilien nahezu halbiert hat.
Norden des Kreises günstige und nahe Hamburg teure Immobilienpreise
Innerhalb des Kreises Pinneberg ergeben sich weiterhin erhebliche Unterschiede im Preisniveau je nach Ortslage. So hat der Gutachterausschuss die Immobilienpreise in zwölf Preiszonen eingeteilt. Die günstigsten Immobilien sind demnach erwartungsgemäß im ländlichen Raum im Norden des Kreises im Amtsbezirk Rantzau und Hörnerkirchen zu erwerben. Das mit Abstand teuerste Pflaster ist nach wie vor die Stadt Wedel.
Dort an der Elbe kostet ein Grundstück mit durchschnittlich etwa 800 Euro je Quadratmeter mehr als doppelt so viel wie im Durchschnitt des Kreises Pinneberg. Und in Wedel liegen die Grundstückspreise zum Teil um bis zu 50 Prozent über dem Niveau der anderen Städte und größeren Gemeinden wie Schenefeld, Rellingen und Halstenbek (die zusammen Zone 11 bilden), Bönningstedt, Ellerbek (beide Zone 10) wie Pinneberg (Zone 9), Hasloh, Tangstedt, Borstel-Hohenraden, Kummerfeld, Prisdorf, Appen, Holm (alle Zone 8), Quickborn (Zone 7) und Elmshorn (Zone 6).
Je nach Alter und Lage kostet ein Einfamilienhaus bis zu 830.000 Euro
Zu den konkreten Immobilienpreisen nach Lage und Alter nannte der Gutachterausschuss auch ein paar anschauliche Beispiele. So kostet ein Einfamilienhaus im Hamburg nahen Raum Bönningstedt/Ellerbek zwischen 480.000 (Baujahr bis 1959) und 830.000 Euro (Baujahr 2000 bis 2019). In Pinneberg sind es zwischen 460.000 Euro und 800.000 Euro. Und in Elmshorn variiert es je nach Alter zwischen 370.000 Euro und 540.000 Euro.
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Bei den Eigentumswohnungen ist es entsprechend. In Wedel hat sich der Quadratmeterpreis seit den 1960er-Jahren von 3300 auf 6200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche beinahe verdoppelt. In Halstenbek, Rellingen und Schenefeld ist es eine fast identische Entwicklung mit 3300 auf 6100 Euro je Quadratmeter. Und in Elmshorn, der größten Stadt des Kreises, ist diese Entwicklung relativ moderat von 2400 auf nun 4500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche verlaufen.
Immobilienbericht für den Kreis Pinneberg kostet 50 Euro
Der gesamte, 70 Seiten umfassende Immobilienbericht des Gutachterausschusses kann käuflich erworben werden. Er kostet 50 Euro und mit 15 Vergleichsfällen 70 Euro. Anfragen direkt in der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in der Langelohe 65b in Elmshorn, Gutachterausschuss-Pinneberg@LVermGeo.landsh.de.