Hamburg. Immobilienverkauf und Spekulationsfrist: Wer wieviel Spekulationssteuer zahlen muss, wie sie zu vermeiden ist und was bei Erbschaft und Schenkung gilt.
Wer Haus oder Wohnung verkauft, sollte die Frist für die Spekulationssteuer im Auge haben. Denn wird die Steuer fällig, fließt meist viel Geld an den Fiskus. Jedoch ist häufig ein Verkauf ohne Besteuerung möglich.
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften, und damit auch aus Immobilienverkäufen, sind einkommenssteuerpflichtig – so besagt es §23 des Einkommenssteuergesetzes (EstG). Für verkaufswillige Eigentümer ist deshalb die 10-jährige Spekulationsfrist eine wichtige Größe, denn während dieses Zeitraums gilt unter bestimmten Voraussetzungen die Steuerpflicht. Und zwar genau zehn Jahre ab Beurkundung des Kaufvertrags der Immobilie, die den Besitzer wechseln soll.
Was ist eine Spekulationssteuer?
Ihren Namen trägt die Steuer, weil der Gesetzgeber mit Einführung der Besteuerung Spekulationen mit sogenannten knappen Gütern unterbinden wollte. Besonders Mietshäuser waren und sind beliebte Objekte von Investoren.
Sie erwerben diese, um sie kurze Zeit später wieder teurer zu verkaufen. Die Spekulationssteuer auf Immobilienverkäufe, die in Höhe des Einkommenssteuersatzes anfällt, soll dafür sorgen, solche Praktiken unattraktiver zu machen.
Die Höhe der Besteuerung hängt vom Verkaufsgewinn, dem sonstigen Einkommen und dem persönlichen Steuersatz ab.
Wie ist die Spekulationssteuer zu vermeiden?
Damit jedoch nicht alle Eigentümer draufzahlen müssen, die ihr Eigenheim verkaufen, fällt in folgenden Fällen keine Spekulationssteuer an:
- Wer die Immobilie zwischen dem Datum der Anschaffung und dem Datum der Veräußerung ausschließlich für eigene Wohnzwecke genutzt hat, muss nicht zahlen.
- Gleiches gilt für Eigentümer, die Haus oder Wohnung zwar zwischenzeitlich vermietet, jedoch im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.
Das heißt, hat eine Eigentümerin eine Wohnung etwa 2014 gekauft, diese vermietet und 2020 wieder verkauft, muss sie auf den Verkaufserlös Steuern zahlen. Bewohnte sie die Wohnung jedoch im Jahr 2020, 2019 und 2018 selbst, gilt dies nicht.
Durchgehend selbst genutzt muss die Immobilie laut Gesetz lediglich im Vorjahr des Verkaufs gewesen sein. Das heißt, auch bei einer zeitweiligen Vermietung im Jahr 2020 und im Jahr 2018 wäre das Finanzamt nicht zur Besteuerung des Gewinns berechtigt.
Allerdings flattern Verkäufern in vergleichbaren Situationen dennoch immer wieder Bescheide in die Briefkästen. Und so sind auch Gerichte regelmäßig mit solchen Fällen beschäftigt.
Wer allerdings Haus oder Wohnung nicht selbst bewohnt sondern vermietet hat, muss, um die Spekulationssteuer zu vermeiden, 10 Jahre zwischen Erwerb und Verkauf verstreichen lassen.
Wie hoch fällt die Spekulationssteuer aus?
Die Steuer entfällt auf den Gewinn des Immobilienverkaufs, also auf die Differenz zwischen Anschaffungskosten (Kaufpreis zuzüglich Kaufnebenkosten) und Verkaufspreis. Kosten, die im Rahmen des Verkaufs entstanden sind, etwa für Schönheitsreparaturen, können Verkäufer vom Verkaufspreis abziehen.
Wer allerdings bei vermieteten Immobilien Abschreibungen geltend gemacht hat, erhält dafür Abzüge vom Finanzamt von den Anschaffungskosten, so dass sich der zu versteuernde Gewinn erhöht. Den sich so ergebenden Betrag belegt das Finanzamt mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz des Verkäufers.
Der Verkaufsgewinn ist in der Einkommenssteuererklärung als zusätzliches Einkommen aufgeführt und erhöht folglich das gesamte zu versteuernde Einkommen. Die Höhe der tatsächlichen Besteuerung des Wertgewinns hängt somit von der Höhe der Gesamteinkünfte ab und dem sich so ergebenden persönlichen Steuersatz.
Häufig ist es durch die Höhe der Verkaufssumme der Spitzensteuersatz. Berücksichtigen sollten Eigentümer zudem, dass sie zwar Gewinne mit Verlusten aus anderen Spekulationsgeschäften verrechnen können. Ein möglicher Wertverlust lässt sich hingegen nicht mit positiven Einkünften anderer Einkunftsarten verrechnen.
Um die Höhe der Steuer zu errechnen, müssen Eigentümer folglich zunächst den erzielbaren Preis der Immobilie ermitteln.
Spekulationssteuer bei Erbschaft und Schenkung?
Aber was gilt beim Verkauf einer geerbten Immobilie? Müssen auch Erben zehn Jahre mit dem Verkauf warten, um die Spekulationssteuer zu vermeiden? Die Antwort ist: Nein! Denn sie erben die Spekulationsfrist des Erblassers mit.
Die 10-jährige Frist beginnt also nicht mit dem Antritt des Erbes, sondern mit dem Datum des Kaufvertrags der Immobilie. Hatte der Erblasser die Immobilie etwa seit Kauf sechs Jahre vermietet, gilt es für die Erben weitere vier Jahre mit dem Verkauf zu warten, wenn sie steuerfrei verkaufen wollen.
War sie bereits mehr als zehn Jahre Eigentum des Erblassers, ist der Verkauf steuerfrei. Lebte der Erblasser seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr sowie den vorangegangenen zwei Jahren selbst in der Immobilie, entfällt auch für die Erben die Spekulationssteuer beim Verkauf.
Bei einer Schenkung gelten die gleichen Regeln: Der Beginn der Spekulationsfrist ist mit dem Datum des Kaufvertrags anzusetzen, nicht mit dem Datum der Schenkung.
