Hamburg. Wilhelmsburg gilt als Immobilienstandort der Zukunft. Welche Angebote es gibt. Was man für den Quadratmeter bezahlt und wie hoch die Miete ausfällt.

  • Der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung in Wilhelmsburg liegt bei 4230 Euro pro Quadratmeter
  • Das Wilhelmsburger Rathausviertel ist das südlichste der drei Neubaugebiete
  • Knapp 30 Mietwohnungen werden aktuell für Wilhelmsburg offeriert.

Die Verlegung der Wilhelmsburger Reichsstraße nach Osten hat dem lange vernachlässigten Stadtteil Wilhelmsburg neue Perspektiven eröffnet. In den nächsten Jahren werden hier Tausende Wohnungen entstehen. Für Immobilienkäufer, aber auch für Mieter wird der Stadtteil immer interessanter.

„Bereits in den letzten Jahren wurde hier viel gebaut – und wir spüren ein großes Interesse unserer Kunden, hier zu wohnen“, sagt Oliver Wiechern, Leiter der Immobilienshops von Grossmann & Berger in Buxtehude und Harburg. Eine Folge der internationalen Gartenschau (2013) und der Internationalen Bauausstellung von 2006 bis 2013, die den Stadtteil prägten. „Hier schätzen die Bewohner die Mischung aus urbaner Dynamik und naturnaher Erholung“, sagt Wiechern. Dennoch ist man mit der S-Bahn in zehn Minuten am Hauptbahnhof.

Immobilien Hamburg: In Wilhelmsburg günstigere Immobilienpreise als im Schnitt in Hamburg

Der Durchschnittspreis für eine Eigentumswohnung in Wilhelmsburg liegt laut dem Immobilienportal ImmoScout24 bei aktuell 4230 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Das sind rund 450 Euro weniger als im Hamburger Durchschnitt. Im Vergleich zum vierten Quartal 2022 sind die Quadratmeterpreise in dem Stadtteil um acht Prozent gefallen. Ein Trend, der nicht nur Wilhelmsburg trifft.

Allerdings ist das verfügbare Angebot an Eigentumswohnungen gegenwärtig sehr gering. Da es sich meist um Objekte handelt, die im Rahmen der Internationalen Bauausstellung entstanden sind, liegen auch die Preise weit über dem Durchschnitt. Selbst für zwei sanierte Wohnungen in einem Haus aus dem Jahr 1911 sollen noch rund 6600 Euro pro Quadratmeter kosten. Die zwei Wohnungen mit zwei Zimmern und 66 Quadratmeter Wohnfläche werden für je 435.000 Euro angeboten. Die Fassade wurde gedämmt und auch die Fenster erneuert, die Rohre zu den Heizkörpern schlängeln sich aber noch von Zimmer zu Zimmer.

Wilhelmsburg: Inselpark wird um vier Hektar erweitert

Für eine familientaugliche Wohnung mit großer Dachterrasse, einem weiteren Balkon und einer sehr guten Ausstattung müssen dann schon knapp 800.000 Euro ausgegeben werden. Die rund zehn Jahre alte Wohnung liegt direkt am Inselpark, der sich zu einem sehr beliebten Wohngebiet entwickelt hat.

Gerade wird der Inselpark auf der ehemaligen Trasse der Wilhelmsburger Reichsstraße, die den Stadtteil zerschnitt, um vier Hektar erweitert. Gepflanzt werden Bäume und Sträucher, es entstehen neue Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten, und damit wachsen endgültig auch Wilhelmsburg und der Inselpark zusammen.

Immobilien Hamburg: Im Rathausviertel in Wilhelmsburg entstehen 1600 neue Wohnungen

Gleichzeitig sind die Neupflanzungen ein Ausgleich für Versiegelungen, die anderswo in Wilhelmsburg durch Baumaßnahmen entstehen werden. Denn nach langen Verzögerungen soll der Wohnungsbau in Wilhelmsburg mit Tausenden neuen Einheiten endlich in Schwung kommen. Bereits seit 2015 ist das Wilhelmsburger Rathausviertel in der Entwicklung, dessen Bebauungsplan jetzt beschlossen wurde.

Der aus der Internationalen Gartenschau hervorgegangene Inselpark Wilhelmsburg ist ein beliebtes Wohnquartier mit modernen Bauten.
Der aus der Internationalen Gartenschau hervorgegangene Inselpark Wilhelmsburg ist ein beliebtes Wohnquartier mit modernen Bauten. © Andreas Laible | Andreas Laible

Das Wilhelmsburger Rathausviertel ist das südlichste der drei Neubaugebiete, die entlang der ehemaligen Trasse der ehemaligen Reichsstraße entstehen sollen. Auf 32 Hektar mit viel Grünflächen werden 1600 Wohnungen in verschiedenen Größen gebaut. Geförderter Wohnungsbau soll dominieren, damit die Mieten bezahlbar bleiben. Aber auch frei finanzierten Wohnungsbau wird es geben, und 20 Prozent der Flächen sind für Baugemeinschaften vorgesehen. Aber Interessenten brauchen Geduld: Der Hochbau wird erst in der zweiten Jahreshälfte 2026 starten.

Bevölkerung in Wilhelmsburg wird in den nächsten Jahren wachsen

In den vergangenen Jahren hat sich Wilhelmsburg mit rund 55.000 Bewohnern nicht gerade als wachsender Stadtteil gezeigt. Zwar gab es 2022 einen Zuzug von knapp 300 Personen, aber in den Jahren davor bis 2016 gab es eine Abwanderung zwischen 100 und 700 Personen jährlich. Mit der geplanten Bautätigkeit wird sich das ändern. Insgesamt sollen im Rathausviertel, im nördlich anschließenden Elbinselquartier sowie nördlich davon im Spreehafenviertel 4800 Wohnungen entstehen. Der Baubeginn für die Nordhälfte des Elbinselquartiers wird erst Ende 2026 sein. Die Südhälfte und das Spreehafenviertel werden nach gegenwärtigem Zeitplan 2030 baureif.

Auch Altbauten prägen Wilhelmsburg, hier ein Blick in die Straße Vogelhüttendeich.
Auch Altbauten prägen Wilhelmsburg, hier ein Blick in die Straße Vogelhüttendeich. © Klaus Bodig

In Wilhelmsburg finden sich ruhige Anliegerstraßen mit Einzel- und Doppelhäusern genauso wie Mehrfamilienhäuser. Wasser, Parks, Spielplätze, Kitas, alles ist reichlich vorhanden. Ein attraktives Quartier für Künstler, Kreative, die zunehmend Gefallen finden an den vielfältigen Möglichkeiten, die der Stadtteil zwischen Ober- und Süderelbe bietet. Und es ist auch ein Stadtteil der Gegensätze: Auf der einen Seite ragen die Hochhäuser der Siedlung Kirchdorf-Süd empor, auf der anderen erinnert die alte Peter-Beenck-Straße mit ihren kleinen Häusern an die Arbeiterviertel Nordenglands.

Immobilien in Wilhelmsburg: Kleine Häuser auf großen Grundstücken

Während sich Interessenten für das Wohnen auf der Etage noch länger gedulden müssen, haben potenzielle Käufer eines Einfamilienhauses eine größere Auswahl. Auf ImmoScout24 werden vor allem Doppel- und Reihenhäuser angeboten, die sich in ruhigen Anliegerstraßen in Alt-Kirchdorf finden. „Die Nachfrage wird hier unterschätzt, viele Objekte werden auch durch Mundpropaganda verkauft“, sagt Wiechern. Die Kaufkraft hier sei aber nicht mit der in anderen Stadtteilen vergleichbar.

Die heutige Windmühle ist seit 1875 praktisch unverändert und ein beliebtes Ausflugsziel in Wilhelmsburg.
Die heutige Windmühle ist seit 1875 praktisch unverändert und ein beliebtes Ausflugsziel in Wilhelmsburg. © Klaus Bodig

Die Wohnflächen liegen zum Teil bei weniger als 100 Quadratmetern, dafür sind die Grundstücke üppig bemessen. Für Familien kann sich das lohnen, wenn es eine Erweiterungsmöglichkeit gibt. Immerhin sind hier Häuser für weniger als 450.000 erhältlich.

Immobilien in Hamburg: Hauspreise in Wilhelmsburg haben um 13 Prozent nachgegeben

Dies ist bei einer Doppelhaushälfte aus dem Jahr 1935 mit 85 Quadratmetern der Fall, die sich auf fünf Zimmer verteilen. Das Grundstück ist rund 1000 Quadratmeter groß, und die Wohnfläche kann auf 200 Quadratmeter erweitert werden. Das renovierungsbedürftige Haus mit der schlechtesten Energieeffizienzklasse soll noch knapp 380.000 Euro kosten. Gerechnet auf den Quadratmeter sind das rund 4460 Euro – sehr ambitioniert.

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Dieser Preis liegt auch deutlich über dem Durchschnitt, der für Wilhelmsburg mit 3786 Euro als Angebotspreis bei ImmoScout24 angegeben wird. Innerhalb von zwei Jahren haben die Preise um rund 13 Prozent nachgegeben. Im Vergleich zu Hamburg ist der Quadratmeterpreis hier um rund 1150 Euro günstiger.

Häuser in Wilhelmsburg für bis zu 450.000 Euro erhältlich

Auch aus dem Jahr 1935 ist eine weitere Doppelhaushälfte auf ähnlich großem Grundstück von rund 1000 Quadratmetern. Die Wohnfläche umfasst 100 Quadratmeter, verteilt auf viereinhalb Zimmer. Das Haus mit einem modernisierten Bad soll noch rund 400.000 Euro kosten.

Die Honigfabrik ist seit 1979 das Kulturzentrum des Stadtteils.
Die Honigfabrik ist seit 1979 das Kulturzentrum des Stadtteils. © Klaus Bodig

Wer gleich einziehen will und mehr Fläche benötigt, muss deutlich mehr ausgeben. Ein 170 Quadratmeter großes Haus mit sieben Zimmern aus dem Jahr 1989, das 2019 bereits umfassend modernisiert worden ist, wird für 759.000 Euro angeboten. Das sind knapp 4500 Euro pro Quadratmeter.

Wilhelmsburg: Auch Mieter finden hier Wohnungen

Auch Mieter finden Angebote in Wilhelmsburg. Knapp 30 Mietwohnungen werden aktuell offeriert. Eine modernisierte Zweizimmerwohnung mit rund 50 Quadratmetern soll 580 Euro kalt kosten, das sind 11,37 Euro pro Quadratmeter. Die Durchschnittsmiete für den Stadtteil liegt aktuell bei 10,81 Euro, das sind sechs Prozent mehr als vor zwei Jahren. Im Vergleich zum Durchschnitt in Hamburg sind die Mieten in Wilhelmsburg noch 13,5 Prozent günstiger.

Auch der städtische Vermieter SAGA und die Vonovia bieten hier ihre Wohnungen an. In Wilhelmsburg hat die SAGA rund 8400 Wohnungen in ihrem Bestand, davon rund 2700 öffentlich gefördert. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt aktuell bei 6,75 Euro je Quadratmeter, teilt das Unternehmen mit. Bei der von Vonovia angebotenen Wohnungen liegen die Kaltmieten zwischen rund 11,00 und 15,00 Euro. Teilweise sind die Wohnungen umfassend modernisiert.

Lange ein vergessenes Arbeiterquartier südlich der Elbe, geprägt von Hafenindustrie, Migration und sozialen Konflikten, gilt Wilhelmsburg heute als ein Hamburger Quartier mit großem Potenzial. Wenn die großen Neubauprojekte abgeschlossen sind, wird sich Wilhelmsburg weiter ein Stück verändert haben. Wahrscheinlich steigen auch Mieten und Preise weiter.