Hamburg. Es gibt mehrere Gründe, warum man sich aktuell für eine Immobilie entscheiden sollte. Doch man muss auch einen Punkt dringend beachten.

Für Immobilienkäufer in Hamburg haben sich die Bedingungen für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung verbessert. Denn Preise und auch die Zinsen für Immobilienkredite sind deutlich gefallen. Wer über ausreichend Eigenkapital verfügt, kann jetzt eine Immobilie zu einem Zinssatz von weniger als drei Prozent finanzieren – bei einer Zinsbindungsfrist von zehn Jahren. Für eine 15-jährige Zinsbindung liegen die Konditionen bei rund drei Prozent.

Die Durchschnittswerte der FMH-Finanzberatung liegen zwar noch leicht über diesen Konditionen, aber sie schließen eben auch sehr teure Finanzierungsangebote mit ein. Wer aber nach den günstigsten Anbietern für einen Immobilienkredit sucht, der wird auch fündig bei Anbietern, die weniger als drei Prozent verlangen.

Haus kaufen in Hamburg – warum der Zeitpunkt jetzt günstig ist

Damit sind die Kosten für einen Kredit über 400.000 Euro, die die Hamburger im Schnitt für ihren Einzug in die eigenen vier Wände aufnehmen, mit einer Monatsrate von 1760 Euro für Zins und Tilgung deutlich günstiger als im Herbst vergangenen Jahres, als fast 2100 Euro für die Finanzierung der eigenen vier Wände erforderlich waren. Wer nach Anbietern mit den niedrigsten Zinsen sucht, kann seine Monatsbelastung noch um bis zu 150 Euro reduzieren.

Die Preissteigerungsrate ist von 4,5 Prozent im September 2023 auf 1,9 Prozent im September 2024 gesunken. Dazu kommt nur eine sehr schwache Konjunktur in Deutschland. In einem solchen Umfeld geben sich Anleger auch mit geringeren Zinsen zufrieden. Die Rendite zehnjährige Bundesanleihen, die eine Richtschnur für die Höhe der Zinsen bei Immobilienfinanzierungen sind, sank in diesem Zeitraum von knapp drei auf 2,25 Prozent. Das schlägt sich in den Konditionen für Baufinanzierungen nieder.

Immobilien: Weniger als drei Prozent Zinsen für die Finanzierung

Hamburger, die bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro 400.000 Euro Kredit aufnehmen wollen, bekommen bei den Baugeldvermittlern DTW oder Dr. Klein sowie der Commerzbank einen Zins von 2,83 Prozent. Zusammen mit zwei Prozent anfänglicher Tilgung führt das zu einer Monatsrate von 1610 Euro. Das sind 130 Euro weniger als im Sommer 2024. Nach zehn Jahren Zinsbindung beträgt die Restschuld noch 308.000 Euro.

Eine 15-jährige Zinsbindung ist mit rund drei Prozent und einer monatlichen Rate aus Zins und Tilgung in Höhe von 1677 Euro nur unwesentlich teurer, bietet aber mehr Sicherheit. Der Zeitraum bis zum Abschluss neuer Konditionen ist länger und die Restschuld dann mit rund 250.000 Euro deutlich geringer. Gleichzeitig gibt es für den Kreditnehmer die Flexibilität, nach zehn Jahren kündigen zu können, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen zu müssen. Das würde Sinn machen, wenn nach zehn Jahren oder einem späteren Zeitpunkt die Zinsen noch günstiger geworden sind.

Interesse an Immobilien in Städten wie Hamburg nimmt deutlich zu

Experten rechnen zwar im Oktober mit einer weiteren Leitzinssenkung der Europäischen Zentralbank, aber ob das Zinsen für Immobilienkredite noch weiter nach unten drückt, ist offen. Denn es gibt noch eine weitere Entwicklung, die dafür spricht, den Immobilienkauf jetzt nicht weiter aufzuschieben.

„Nach einer kurzen Phase des Abwartens auf weitere Zinssenkungen im Sommer, erlebt die Kaufnachfrage seit September einen deutlichen Aufschwung“, heißt es in einer Analyse des Immobilienportals ImmoScout24. Gemessen wird das an den Kontaktanfragen zu Immobilienanzeigen.

Jetzt Immobilien kaufen, bevor die Preise wieder steigen

„In den acht Metropolen Deutschlands, wie zum Beispiel Hamburg, sowie im Umland der Metropolen verzeichnet der September die stärkste Nachfrage des Jahres, sodass die Nachfrage in den Großstädten um 28 Prozent und im Umland um 22 Prozent höher ist als vor einem Jahr“, sagt Gesa Crockford, Geschäftsführerin bei ImmoScout24. „Am Markt wird erkannt, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist, um zu kaufen, bevor die Preise vermutlich wieder noch deutlicher steigen.“

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Makler bestätigen die gestiegene Nachfrage nach Immobilien: „Wir sind mit Abschlüssen sehr zufrieden, stellen sogar neue Mitarbeiter ein“, sagt Nicole Reise, Geschäftsführende Gesellschafterin von Frank Hoffmann Immobilien.

Einfamilienhäuser in Hamburg wurden in einem Quartal um 1,6 Prozent teurer

Für Hamburg stellt ImmoScout24 vor allem bei Einfamilienhäusern aus dem Bestand einen Preisanstieg fest. So sind die Angebotspreise vom zweiten zum dritten Quartal 2024 um 1,6 Prozent gestiegen, während es bei Bestandswohnungen eine weitere leichte Abwärtsentwicklung um 0,4 Prozent in diesem Zeitraum gibt.

Das Immobilienportal ermittelt für die Bestandswohnungen im dritten Quartal einen Angebotspreis von 5096 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Ein Einfamilienhaus ist mit 5632 Euro pro Quadratmeter noch teurer. Da es sich aber um Angebotspreise handelt, besteht meist auch noch Verhandlungsspielraum.

Immobilienpreise dürften wieder sukzessive steigen

Laut Angaben des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (VDP) wuchs das Volumen der neu vergebenen Immobiliendarlehen im zweiten Quartal 2024 auf 31,2 Milliarden Euro – ein Plus von 15,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal. Hauptverantwortlich für diese positive Entwicklung sind die Finanzierungen von Wohnimmobilien.

„Der Preisrückgang bei den Immobilien ist beendet, es geht wieder bergauf“, sagt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Baugeldvermittlers Dr. Klein. „Zwar werden wir keine Steigerungen von zehn und mehr Prozent wie bis Mitte 2022 und den Vorjahren sehen, aber ich gehe davon aus, dass die Immobilienpreise sukzessive wieder steigen werden.“

Immobilien: Preise und Zinsen werden kaum noch fallen

Dabei trifft ein fast brach liegender Neubau auf ein wieder abnehmendes Angebot an Bestandsobjekten und eine deutlich anziehende Nachfrage. Letzteres erklärt Neumann mit den Reallohnzuwächsen, gesunkenen Zinsen sowie dem Preisrückgang bei Immobilien in den vergangenen zwei Jahren. „Außerdem steigen die Mieten dynamisch weiter und machen Kaufen im Vergleich zum Mieten attraktiver“, so Neumann. „Ich empfehle Kaufwilligen daher, den derzeit günstigen Zeitpunkt für den Immobilienerwerb zu nutzen.“

Auch andere Experten sehen die Wende am Immobilienmarkt. „Nach unserer Einschätzung werden weder die Preise noch die Hypothekenzinsen im laufenden oder kommenden Jahr noch nennenswert fallen“, sagt Martin Güth, Ökonom bei der Landesbank Baden-Württemberg (LBBW). In Torschlusspanik brauche aber niemand zu verfallen. „Jedes Objekt will gut geprüft sein, und noch immer sind Kaufinteressenten in einer guten Verhandlungsposition.“