Hamburg. Die Preise für Eigenheime an und nahe der deutschen Küste sind zuletzt fast überall gefallen. Die große Frage ist, ob das so weitergeht.

Im Urlaub an der Küste träumen viele: Warum nicht häufiger an der Ostsee entspannen, ohne immer wieder teure Ferienunterkünfte bezahlen zu müssen? Mit einer eigenen Immobilie an der Ostsee lässt sich das verwirklichen. Eine gute Voraussetzung für häufigere Kurzurlaube, Arbeit aus dem Homeoffice oder einen Altersruhesitz. Und wenn man selbst nicht da ist, einfach an Urlauber vermieten, und so den Kauf mitfinanzieren. Doch wie teuer wird das eigentlich?

Für einen Standort an der Ostsee spricht der eher kurze Weg aus Hamburg dorthin. Mit dem Auto ist man in gut zwei Stunden in Rostock, zweieinhalb Stunden dauert es, bis Fischland-Darß-Zingst erreicht ist. In kaum einer Stunde ist man in Lübeck, nach Kiel dauert es um die 30 Minuten länger.

Immobilien Ostsee – Für den Kauf an der Küste ist jetzt ein guter Zeitpunkt

Die Ostsee mit ihren weißsandigen Stränden, sanften Dünen und historischen Badeorten weckt seit Jahren das Interesse von Immobilienkäufern. Eine Analyse des Maklers von Poll Immobilien zeigt: Die offenbar zu Ende gehende Immobilienkrise hat auch an den Küsten ihre Spuren hinterlassen. In 13 von 16 untersuchten Regionen verzeichnet der Makler fallende Preise. Untersucht wurde in der Studie die Preisentwicklung vom ersten Quartal 2023 bis zum ersten Quartal 2024 für Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand bis Baujahr 2000.

Den stärksten Preisrückgang für Häuser gab es innerhalb eines Jahres auf Usedom mit 9,3 Prozent, gefolgt von Lübeck mit 8,2 Prozent und Vorpommern-Greifswald mit 8,1 Prozent. „Die aktuelle Preisentwicklung für Ein- und Zweifamilienhäuser entlang der Ostseeküste zeigt im Vergleich zum ersten Quartal 2023 einen rückläufigen Markt“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter des Unternehmens. Doch sollten Interessenten lieber noch warten, weil die Preise weiter fallen könnten? Der Makler sieht eine andere Tendenz.

In einigen Regionen gibt es schon wieder Preissteigerungen

„Insbesondere die Daten des vierten Quartals 2023 gegenüber dem ersten Quartal 2024 deuten darauf hin, dass in einigen Regionen wieder leichte Preissteigerungen zu verzeichnen sind.“ Denn im Quartalsvergleich verzeichnen Regionen wie Vorpommern-Greifswald (plus 6 Prozent), Kiel (2,4 Prozent) und Fischland-Darß-Zingst (plus 2,4 Prozent) den Angaben zufolge wieder steigende Preise.

„Diese Entwicklung lässt sich unter anderem durch eine anziehende Nachfrage und die anhaltende Beliebtheit der Ostseeküste als Wohn- sowie Urlaubsziel und Rückzugsort erklären“, sagt Ritter. „Es zeigt sich, dass trotz kurzfristiger Schwankungen der langfristige Trend auf ein stabiles Wachstum hindeutet, was für Immobilienkäufer und Eigentümer gleichermaßen wichtig ist.“

Rostock ist der teuerste Standort an der Ostsee

Der teuerste Standort an der Ostsee ist Rostock mit einem Preis von 3864 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Seit dem ersten Quartal 2023 haben die Preise im Schnitt um knapp fünf Prozent nachgegeben. Der Immobilienmarkt in Rostock habe in den letzten Jahren ein starkes Wachstum erfahren, heißt es. Die kleine Preisdelle dürfte bald der Vergangenheit angehören.

Die Vorteile einer attraktiven Stadt in Ostseenähe haben ihren Preis. Vor allem die beliebten Stadtteile wie Warnemünde und Kröpeliner-Tor-Vorstadt sind Hochpreisgebiete. Die Stadt zieht junge Familien und Rentner gleichermaßen an. Wem die Stadt zu teuer ist, kann in den Landkreis Rostock ausweichen. Hier gibt es mit 2336 Euro pro Quadratmeter die zweitniedrigsten Immobilienpreise.

Gegen den Trend: Auf Fischland-Darß-Zingst steigen die Preise

Oben in der Rangliste der Ostseestandorte mit hohen Preisen folgen die Halbinseln Fischland-Darß-Zingst (3835 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche) und Usedom (3813 Euro). Auf Fischland-Darß-Zingst stiegen die Quadratmeterpreise 2023 – gegen den Markttrend – um 7,2 Prozent. Es ist die höchste Preissteigerung im aktuellen Ostsee-Ranking.

Zu den teuersten Regionen an der Küste mit Preisen von mehr als 3500 Euro zählen die Inseln Rügen (3629 Euro) und Fehmarn (3540). Auf Rügen stiegen die Preise zuletzt leicht, auf Fehmarn fielen sie um 4,7 Prozent.

Käufer müssen auf die Energieeffizienz der Häuser achten

In den relativ nah zu Hamburg gelegenen Regionen Lübeck und Kiel müssen etwas mehr als 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche bezahlt werden. „Während die Inflations- und Zinsentwicklung bei den meisten Käufern in den Hintergrund getreten ist, bleiben die Energieeffizienz und der Sanierungsbedarf älterer Gebäude die gravierenden Themen“, sagt Thorsten Claus, Geschäftsstellenleiter bei von Poll Immobilien Lübeck und Bad Schwartau. Je günstiger die Immobilie ist, desto größer dürfte der Sanierungsbedarf sein – das gilt natürlich auch beim Ferienhaus.

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Etwas günstiger ist es in der anderthalb Autostunden von Hamburg entfernten Region Rendsburg-Eckernförde (2698 Euro pro Quadratmeter). „Die Nachfrage zieht auch in unserer Region wieder an, die Transaktionen sind konstant. Viele nutzen die Chance, jetzt zu moderaten Preisen ihre Wunschimmobilie zu finden oder den Wohnort zu wechseln“, sagt Robert Rothböck, Geschäftsstellenleiter bei von Poll Immobilien für Kiel, Plön, Eckernförde, Neumünster und Rendsburg. „An der Küste sind Immobilien in Städten, in guten und sehr guten Lagen mit Wasserblick oder besondere Immobilien – zum Beispiel mit Reetdach – besonders wertstabil.“

Immobilien Ostsee: In Vorpommern-Greifswald sind Häuser besonders günstig

Am günstigsten werden Kaufinteressenten aktuell im Landkreis Vorpommern-Greifswald (nur Festland) fündig. Ein Quadratmeter Wohnfläche bei Ein- und Zweifamilienhäusern kostet im Schnitt 1739 Euro. Es ist die einzige Region an der Ostsee mit Preisen unter 2000 Euro.

Untersucht wurden für die Studie die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern unabhängig davon, wie sie genutzt werden. „Es können Erst- oder Zweitwohnsitze wie auch Ferienimmobilien sein“, sagt eine Sprecherin des Maklerunternehmens. Wer also den Kauf seines neuen Ferien- und Freizeitsitzes durch Vermietung mitfinanzieren will, sollte zuerst eines tun: Prüfen, ob das überhaupt erlaubt ist.