Hamburg. HWWI untersucht in neuer Studie die realen Preisreduzierungen bei Bestandsobjekten. Auch Sylt bleibt davon nicht verschont.

Das sind keine guten Zeiten für Immobilienbesitzer. Unter Berücksichtigung der hohen Inflationsrate im vergangenen Jahr sind die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen aus dem Bestand in den sieben großen Metropolen im Jahr 2023 stärker gefallen als in anderen Großstädten oder Mittelstädten. Zu diesem Ergebnis kommt eine neue Studie der Postbank und des Hamburger WeltWirtschaftsInstituts (HWWI). Hamburg als eine der sieben großen Metropolen ist davon massiv betroffen.

Üblicherweise dient Betongold, wie Immobilieneigentum auch genannt wird, als Sachwert dem Schutz vor Inflation. Doch im vergangenen Jahr kam zu einem starken nominalen Rückgang der Immobilienpreise noch eine hohe Inflationsrate von 5,9 Prozent hinzu. So errechnet das HWWI für Hamburg einen realen Preisrückgang bei gebrauchten Eigentumswohnungen in Höhe von 12,7 Prozent im Vergleich zu 2022. Aber für einen Quadratmeter Wohnfläche sollen Hamburger nach den Vorstellungen der Verkäufer noch 6230 Euro bezahlen. Das ist unter den sieben größten Metropolen nach München (8909 Euro) der zweithöchste Quadratmeterpreis.

Eigentumswohnungen in Hamburg: Massiver Preisrückgang durch Inflation

Hamburg bewegt sich unter den Metropolen mit dem Rückgang im Mittelfeld. Noch stärker gaben die Preise inflationsbereinigt nach in Stuttgart (-16,0 Prozent), München (-14,4 Prozent), Düsseldorf (-14,1 Prozent) und Frankfurt (-13,1 Prozent). Am geringsten sanken die Immobilienpreise in Berlin mit 7,5 Prozent.

Wie hat das HWWI den Rückgang ermittelt? Zu dem nominalen Preisrückgang von 6,8 Prozent für Hamburg wurde die Inflationsrate von 5,9 Prozent hinzugerechnet, was den Wert von 12,7 Prozent ergibt. In den Jahren vor 2022 stiegen die Immobilienpreise massiv an; und eine niedrigere Inflationsrate führte unter dem Strich dennoch zu einem realen Plus. Das war 2023 nicht mehr der Fall.

Immobilien Hamburg: Rezession und gestiegene Hypothekenzinsen führen zur Trendwende

„Die Kaufpreise für gebrauchte Eigentumswohnungen sanken im Durchschnitt der sieben größten Metropolen real um 12,7 Prozent, in den sonstigen Großstädten um 11,4 Prozent, in den Mittelstädten um 10,8 Prozent und über alle Landkreise hinweg um 9,7 Prozent“, sagt Studienautorin Dörte Nitt-Drießelmann vom HWWI. Fast ein Jahrzehnt kannte der Immobilienmarkt nur den steilen Weg nach oben. Die Trendwende kam 2022 und verfestigte sich im vergangenen Jahr.

„In vielen Regionen Deutschlands sind die Preise für Eigentumswohnungen gesunken, da die Nachfrage leicht nachgelassen hat – eine Folge von steigenden Zinsen, unsicheren Rahmenbedingungen bezüglich Förderungen, fallenden Reallöhnen und höheren Kosten für Lebenshaltung, Bau und Renovierungen“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland. „Da wir nur von einer Preisdelle ausgehen, auf die wieder erhöhte Kaufpreise für Wohnimmobilien folgen, kann sich jetzt eine Investition lohnen. Ob sich die Finanzierung einer Immobilie tatsächlich rechnet, hängt von der Finanzkraft des Käufers und der Lage des Objektes ab.“

Vor den Toren Hamburgs sind Wohnungen bis zu 70 Prozent günstiger

Deutlich günstiger sind Eigentumswohnungen aus dem Bestand im vergangenen Jahr im Umland von Hamburg geworden. Der Preisvorteil gegenüber Hamburg beträgt bis zu 70 Prozent, denn im Heidekreis werden nur noch 1935 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche aufgerufen. Doch auch wer etwas städtischer wohnen möchte, findet in anderen Kreisen eine Preisalternative zu Hamburg. So liegen die Durchschnittspreise in den Kreisen Stormarn bei 3490 Euro, in Pinneberg bei 3316 Euro und im Landkreis Harburg bei 3225 Euro. Im Kreis Herzogtum Lauenburg sind die Kaufpreisforderungen der Verkäufer im Schnitt schon knapp unter die Marke von 3000 Euro gefallen.

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Die stärksten realen Preisrückgänge gab es im Hamburger Umland im Heidekreis mit 15,5 Prozent, in Pinneberg mit 15,0 Prozent und im Kreis Steinburg mit 14,9 Prozent, wie aus der HWWI-Studie hervorgeht. Am geringsten waren die Preisrückgänge in den Kreisen Harburg, Lüneburg und Herzogtum-Lauenburg mit knapp zwölf Prozent.

Sylt und andere Ferieninseln bleiben von Preisrutsch nicht verschont

Auch die hochpreisigen Landkreise an der Nordsee waren 2023 von sinkenden Quadratmeterpreisen betroffen. So sind Eigentumswohnungen im Landkreis Nordfriesland, zu dem die beliebten Inseln Sylt, Föhr und Amrum sowie Ferienorte wie St. Peter-Ording gehören, real um 9,4 Prozent gesunken. Auch nach diesem Preisrückgang kosten Bestandsobjekte pro Quadratmeter im Schnitt noch 8867 Euro.

Am wenigsten innerhalb der Top 10 der Landkreise mit den höchsten Quadratmeterpreisen sanken die Preise in Aurich: In dem niedersächsischen Feriengebiet, zu dem die Inseln Juist, Norderney und Baltrum sowie die Badeorte Norddeich und Greetsiel gehören, sanken die Preise für Eigentumswohnungen 2023 real nur um 5,1 Prozent. Pro Quadratmeter Wohnfläche werden für eine Eigentumswohnung 6213 Euro verlangt.

Experten rechnen mit Erholung der Immobilienpreise im ersten Quartal

2023 mit den starken realen Preisrückgängen wird sich in diesem Jahr nicht wiederholen. Die Inflationsrate sinkt deutlich. Die deutsche Bundesbank erwartet für dieses Jahr nur noch einen Durchschnittswert von 2,7 Prozent. Damit hätte sich die Preissteigerungsrate mehr als halbiert.

Auch bei den Immobilienpreisen ist eine Beruhigung in Sicht. Das Immobilienportal McMakler kommt auf der Basis eigener Transaktionsdaten zu dem Ergebnis, dass die Preise im ersten Quartal 2023 in Hamburg um 0,8 Prozent für Eigentumswohnungen und um ein Prozent für Einfamilienhäuser gestiegen sind.

Begründet wird das mit einer um 19 Prozent höheren Nachfrageentwicklung nach Wohnimmobilien in Hamburg im Vergleich zum vierten Quartal 2023. „Trotz anhaltender Zurückhaltung im Markt sind wir mit Blick auf den seit dem vierten Quartal 2023 anhaltenden Trend steigender Nachfrage zunehmend optimistisch für den Rest des Jahres”, sagt Felix Jahn, Gründer und Geschäftsführer von McMakler.