Hamburg. Makler sagt bei unsanierten Objekten Abschläge von 25 Prozent und mehr voraus. Wo es in und um Hamburg dann Schnäppchen gibt.

Der Preisrückgang für Wohnimmobilien aus dem Bestand in Hamburg und dem Umland wird sich fortsetzen. Das geht aus einer Studie des Hamburger Maklers Grossmann & Berger (G&B) hervor, die dem Abendblatt exklusiv vorliegt. Für das Jahr 2024 erwarten die Immobilienexperten weitere, zum Teil dramatische Preisrückgänge.

„Bei unsanierten Objekten ist 2024 verglichen mit sanierten Objekten im Schnitt mit Abschlägen von rund 25 Prozent zu rechnen“, sagt Andreas Gnielka Geschäftsführer von G&B. Das bedeutet, in Hamburg können die Preise für solche Häuser im Schnitt auf 429.000 Euro fallen, bezogen auf 130 Quadratmeter Wohnfläche. Im Hamburger Umland, wo Immobilien deutlich günstiger sind, liegt der Durchschnittspreis eines unsanierten Hauses bereits knapp unter 300.000 Euro.

Haus kaufen in Hamburg: Prognose für 2024 – Preise sollen stark fallen

Für Wohngebäude mit den schlechtesten Energieeffizienzklassen G und H müssen Verkäufer teilweise mit noch höheren Abschlägen als 25 Prozent kalkulieren, prognostiziert der Immobilienexperte. Die Klasse H bedeutet, dass der Endenergiebedarf des Gebäudes bei mehr als 250 Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter und Jahr liegt.

„Ein großer energetischer Modernisierungsbedarf wirkt sich bei Bestandsimmobilien in allen Lagen signifikant auf Verkaufspreis und Vermarktungsdauer aus“, sagt Gnielka. „Die Vermarktungszeiten liegen bei Häusern bei sechs bis neun Monaten, abhängig auch von den Preisvorstellungen des Verkäufers. Wir nehmen Objekte nicht mehr in die Vermarktung, wenn die Preisvorstellungen zu unrealistisch sind.“

Immobilien Hamburg: Preistief wird für Mitte 2024 erwartet

Nur bei Immobilien mit guter Energieeffizienz und ordentlicher Bausubstanz in guter Wohnlage können die Besitzer auf ein Ende des Preisrückgangs hoffen. „Das Preistief dürfte Mitte 2024 erreicht sein, sofern sich das Zinsniveau bis dahin stabil unterhalb von vier Prozent einpendelt“, sagt Gnielka. Für Immobilien, die auf der Höhe der Zeit sind, erwartet er 2024 nur noch einen Preisrückgang von bis zu drei Prozent. Mit den bisherigen Preisrückgängen ist dann bei gut sanierten Objekten wieder das Preisniveau der Jahre 2018 bis 2019 erreicht.

„Gut verkaufen lassen sich alle Objekte, die ab dem Jahr 2000 gebaut wurden und welche die Energieeffizienzklassen A, B oder C haben“, sagt Gnielka. Das betreffe Häuser wie Wohnungen. „Auch hier hat es Preisabschläge seit 2021 gegeben. Abhängig von der Lage liegen diese aber nur bei bis zu zehn Prozent.“

Ältere Häuser in Hamburg lassen sich nur mit Abschlägen verkaufen

Immobilien von Anfang der 1990er-Jahre werden von den Käufern schon kritischer betrachtet, und die Preisabschläge sind mit 15 bis 20 Prozent auch höher. „Zwar gab es ab diesem Zeitpunkt schon mehr Energieeffizienzauflagen als in den Jahrzehnten davor, aber diese Objekte sind eben auch schon bis zu 30 Jahre alt“, so Gnielka.

Auch Häuser aus den 1970er- und 1980er-Jahren lassen sich nach Gnielkas Einschätzung noch verkaufen, „wenn der Preis stimmt und dem Käufer klar vermittelt werden kann, mit welchen Maßnahmen und welchen staatlichen Fördermitteln die Energieeffizienz verbessert werden kann“.

Hamburger Immobilienmakler weiß: Für Käufer sind Häuser attraktiver als Wohnungen

Es gibt einen großen Unterschied zwischen Häusern und Wohnungen. „Bei einem Haus kann ich selbst entscheiden, was ich wann saniere. Bei einer Wohnung bin ich zu großen Teilen von den Entscheidungen der Eigentümergemeinschaft abhängig. Welche Rücklagen gibt es bereits, welche Sonderumlagen für Sanierungsvorhaben sind noch zu erwarten? Das führt dazu, dass sich aktuell unsanierte Wohnungen extrem schwer verkaufen lassen, das geht dann wirklich nur über den Preis“, so Gnielka.

Schon im Jahr 2023 lief es am Hamburger Immobilienmarkt schlechter als prognostiziert. „Da in vielen Lagen die Preisabschläge tatsächlich höher ausfielen als noch 2022 angenommen, wurden die Prognosewerte für 2023 nach unten korrigiert“, heißt es in der Studie „G&B Marktbericht Immobilien 2023/2024“.

Preise für Immobilien in Hamburg schon für 2023 nach unten korrigiert

Die Abschläge liegen bei rund 300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche – im Vergleich zur ursprünglichen Prognose aus dem Dezember 2022. Dafür gibt es eine ganze Reihe von Gründen. Neben den gestiegenen Zinsen im Jahresverlauf waren das vor allem die schlechte wirtschaftliche Entwicklung, die hohen Preissteigerungen bei Lebensmitteln und Energie sowie der Krieg in der Ukraine und der Angriff auf Israel.

„Die Stimmung der Käufer spielt beim Immobilienkauf eine ganz wichtige Rolle, weil er eben auch eine emotionale Angelegenheit ist. Das hat sich vor allem im ersten Halbjahr 2023 gezeigt, als es sehr wenige Abschlüsse gegeben hat“, sagt Gnielka. „Zum Jahresende spüren wir aber wieder eine Belebung. Auch wenn es immer noch viele negative Nachrichten gibt, mit der Zeit setzt auch ein Gewöhnungseffekt ein. Man stellt sich auf die veränderten Verhältnisse ein. Begünstigt wird das noch durch leicht sinkende Zinsen bei den Hypothekendarlehen.“

Hohes Sparpotenzial bei Immobilien in Hamburg

So prognostizierte G&B im Dezember 2022 für ein saniertes Einfamilienhaus in Hamburg einen Quadratmeterpreis von 4800 Euro. Tatsächlich haben sich die Durchschnittspreise für frei stehende Einfamilienhäuser mit guter Bausubstanz in Hamburg Ende des Jahres bei 4500 Euro eingependelt – knapp fünf Prozent unter dem prognostizierten Wert.

Was nicht viel erscheint, macht sich bei einer Wohnfläche von 130 Quadratmetern durchaus bemerkbar. Statt 624.000 Euro wurden für den Hauskauf dann nur noch 585.000 Euro fällig. Käufer sparten so knapp 40.000 Euro. Die Summe macht immerhin rund 60 Prozent der Erwerbsnebenkosten aus. Für 2024 wird der Durchschnittspreis dieser sanierten Objekte bei 572.000 Euro erwartet, im Umland dürften es 403.000 Euro sein.

In einigen Hamburger Stadtteilen liegen die Preise noch über dem Durchschnitt

Auch Eigentumswohnungen ließen sich 2023 schlechter verkaufen als erwartet. Hier wurde die Preisprognose für Hamburg von 4500 auf 4200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche abgesenkt – bei guter Bausubstanz in guter Wohnlage. Für eine 80 Quadratmeter große Bestandsimmobilie mit drei Zimmern ebenfalls mit guter Bausubstanz werden 2024 nach der Prognose im Schnitt 328.000 Euro fällig, im Umland noch 232.000 Euro.

Doch das sind eben nur die Durchschnittspreise. Wer im zentraleren Stadtgebiet Hamburgs eine Immobilie erwerben will, ist unverändert mit sehr hohen Preisen konfrontiert. In Othmarschen kosten sanierte Einfamilienhäuser aktuell pro Quadratmeter mehr als 9000 Euro. In Blankenese, Nienstedten und Groß Flottbek sind es 8000 bis 8500 Euro.

Stabile Immobilien-Preise in der HafenCity in Hamburg

„In Lagen wie Blankenese und Othmarschen stehen Verkäufer in der Regel nicht unter Verkaufsdruck, und viele Immobilien sind auch schon saniert, weil die Eigentümer sich das leisten können“, sagt Gnielka. Dennoch fielen die Preisabschläge etwas höher aus als wir erwartet hatten.“ Statt bei einem Prozent lag der Abschlag 2023 eher bei fünf Prozent. Das gilt für Häuser und Wohnungen.

„In der HafenCity sind die Preise relativ stabil bei im Schnitt 8000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche“, sagt Gnielka. „Das liegt vor allem daran, dass dort die erste Grundsteinlegung erst im Sommer 2001 war. Die Wohnungen sind energetisch auf dem höchsten Stand.“

Belebung des Immobilienmarktes beginnt außerhalb Hamburgs

„Die Belebung des Immobilienmarktes zeigt sich dort am deutlichsten, wo die Immobilienpreise am niedrigsten sind. Das spüren wir jetzt schon“, sagt Gnielka. „Unsere Shops in Buxtehude, Norderstedt oder Ahrensburg verzeichnen die meisten Abschlüsse. Südlich, nördlich und teilweise auch östlich von Hamburg zeigt sich eine deutliche Belebung des Geschäfts. Vor allem Käufer, die handwerklich viel selbst leisten können, können dort günstig Häuser erwerben.“

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So werden von G&B die Quadratmeterpreise für Häuser in Hausbruch und Eißendorf im Jahr 2024 mit 3400 bis 3600 Euro angegeben. Noch etwas günstiger ist Neugraben-Fischbek mit Preisen zwischen 3200 und 3400 Euro. Hinter den Stadtgrenzen liegen auch Buxtehude und Seevetal auf dem Preisniveau von Hausbruch und Eißendorf. Deutlich günstiger wird es in Jork und Stade mit Quadratmeterpreisen von weniger als 3100 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Das Jahr 2024 ist eine Chance für Immobilienkäufer in und um Hamburg

In nördlicher Richtung werden für Norderstedt Quadratmeterpreise für Häuser von mehr als 4000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erwartet. In Quickborn und Henstedt-Ulzburg kann es bis zu 500 Euro pro Quadratmeter günstiger werden.

In östlicher Richtung liegen die Preise für Häuser in Reinbek und Wentorf bei 3800 bis 4000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Günstiger wird es in Schwarzenbek und Stapelfeld mit Quadratmeterpreisen von 3000 bis 3400 Euro. 2024 kann ein Jahr werden, in dem der Immobilienkauf wieder interessant wird. Denn Experte Gnielka ist überzeugt: „Wir werden auch wieder steigende Preise erleben, vor allem, weil die Neubauten deutlich weniger werden.“