Hamburg. Senat legt Bericht über Durchschnittsmieten für Hunderttausende Wohnungen vor. Einige Entwicklungen sind positiv, andere nicht.
Wohnen in Hamburg verteuert sich weiter, der Anstieg der Mieten ist aber nicht mehr ganz so steil. Wie die Stadtentwicklungsbehörde bekannt gab, ist die für den Mietenspiegel ermittelte durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete in der Hansestadt von 9,29 auf 9,83 Euro pro Quadratmeter angestiegen. Der Anstieg im Zeitraum von April 2021 bis April 2023 lag damit bei 5,8 Prozent und falle „deutlich geringer“ aus als noch 2021 mit 7,3 Prozent.
Zum Vergleich: 2017 gab es eine Steigerung von 5,2 Prozent, 2019 betrug das Plus dagegen nur 2,6 Prozent. Der Mietenspiegel wird alle zwei Jahre nach bundesweit geltenden Vorgaben nur für die knapp 570.000 Wohnungen in der Hansestadt betrachtet, die keiner Preisbindung unterliegen und deren Miete sich in den vergangenen sechs Jahren verändert hat. Günstige Sozialwohnungen sind also ebenso nicht berücksichtigt wie bestehende Mietverträge, an denen sich nichts geändert hat.
Mietenspiegel liegt über der realen Durchschnittsmiete in Hamburg
Betrachtet man alle 743.000 Mietwohnungen in der Hansestadt, dürfte die reale Durchschnittsmiete etwas niedriger liegen. Zu dem Ergebnis war auch eine Studie im Auftrag der Hamburger Wohnungswirtschaft vom vergangenen Sommer gekommen: Die Autoren hatten dafür 237.000 bestehende Mietverträge ausgewertet und kamen auf eine Durchschnittsmiete von 8,71 Euro pro Quadratmeter (netto-kalt).
Durchschnittliche Angebotsmieten variieren dagegen je nach Studie zwischen 12 und 15 Euro. In begehrten Lagen sind auch Mieten von 20 Euro und mehr pro Quadratmeter inzwischen keine Seltenheit mehr. „Insgesamt ist die Lage auf den Wohnungsmärkten deutscher Großstädte weiter herausfordernd“, sagte Stadtentwicklungssenatorin Karen Pein (SPD).
Mieten Hamburg: München, Stuttgart und Frankfurt sind noch teurer
„Der Markt ist eng, dennoch gibt es für Hamburg auch gute Signale“, so Pein. „Der statistische Durchschnittswert von 9,83 Euro pro Quadratmeter im mietenspiegelrelevanten Wohnungsbestand liegt in Hamburg im Vergleich der Metropolen unter den Durchschnittswerten etwa in München, Stuttgart oder Frankfurt.“
Nach Mitteilung ihrer Behörde haben alle diese Städte nicht nur höhere Steigerungsraten (München: plus 21 Prozent), sondern auch absolut deutlich höhere Mieten: So habe der Stuttgarter Mietenspiegel zuletzt eine Durchschnittsmiete von 11,04 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen, Frankfurt 10,29 Euro und München sogar 14,58 Euro.
Senat setzt weiter auf Wohnungs-Neubau – doch der bricht immer weiter ein
In Hamburg habe sich die hohe Steigerungsrate von 2021 dagegen abgeflacht, so Pein. „Dennoch bedeutet jede Mieterhöhung eine finanzielle Belastung für die Mieterinnen und Mieter. Deshalb forcieren wir den Neubau, nutzen die bestehenden rechtlichen Spielräume, um Mieterinnen und Mieter bestmöglich zu schützen, und zielen auf eine Verbesserung des Mietrechts ab.“
Die Neubautätigkeit lässt allerdings massiv nach. Konnte der Senat über mehrere Jahre sein Ziel von mindestens 10.000 neuen Wohnungen pro Jahr erreichen, waren 2022 nur noch gut 7500 fertig geworden. Für 2023 lassen die Quartalszahlen erwarten, dass nicht einmal 5000 Wohnungen fertiggestellt werden.
Der Mietenspiegel ist nach Wohnlagen (gut und normal), Alter der Gebäude und Wohnfläche unterteilt. Dabei blieb der Preisansteig in normalen Wohnlage mit durchschnittlich 5,4 Prozent deutlich hinter dem in guten Lagen mit 6,8 Prozent zurück. Einige Kategorien weichen erheblich von dem Durchschnittswert 9,83 Euro ab: So liegen die Mieten im Altbaubestand (vor 1918 errichtet) durchweg zwischen 10,64 Euro (Wohnungen bis 41 Quadratmeter) und 13,62 Euro für Wohnungen in guter Lage mit 66 bis 91 Quadratmetern Wohnfläche.
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Dagegen wurden Wohnungen aus den Baujahren 1968 bis 1977 in normaler Lage für sehr moderate 6,75 Euro (66 bis 91 Quadratmeter) oder sogar 6,40 Euro (mehr als 91 Quadratmeter) vermietet. In guter Lage kosteten solche Wohnungen dagegen mehr als 11 Euro pro Quadratmeter.
Altbauten und neue Wohnungen sind deutlich teurer als der Durchschnitt
Im Schnitt am teuersten waren die zwischen 2016 und 2022 errichteten Wohnungen: Hier lag die Durchschnittsmiete zwischen 14,22 Euro (normale Lage, 66 bis 91 Quadratmeter) und 18,10 Euro (gute Lage, mehr als 131 Quadratmeter). Getoppt wurde das einzig von den sehr großen Wohnungen (mehr als 131 Quadratmeter) der Baujahre 2011 bis 2015, wo sogar eine Durchschnittsmiete von 18,44 Euro ermittelt wurde.
„Die stetig steigenden Mieten in Hamburg können immer weniger Menschen stemmen“, sagte Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg. „Seit Langem schon finden auch Mieter und Mieterinnen mit einem durchschnittlichen Einkommen kaum noch bezahlbaren Wohnraum in der Hansestadt. Mit dem aktuellen Mietenanstieg wird sich die Lage noch weiter zuspitzen.“ Bosse appellierte an alle Betroffenen, keine Mieterhöhung ungeprüft zu akzeptieren.
Mieten Hamburg: Linke fordert mehr Sozialwohnungen, CDU warnt vor „Tricks“
Kritik kam auch von der Opposition in der Bürgerschaft: „Mehr als 70 Prozent der seit 2011 neu gebauten Wohnungen sind teuer und treiben den Mietenspiegel weiter in die Höhe“, sagte Heike Sudmann (Linkspartei). „Hier muss der Senat umsteuern. Der Anteil öffentlich geförderter Wohnungen muss auf mindestens 50 Prozent steigen. Nachhaltig und langfristig günstiger für die Stadt ist es, wenn städtische Unternehmen diese Wohnungen bauen.“
Anke Frieling (CDU) warf dem rot-grünen Senat mit Blick auf eine neue Berechnungsmethode vor, „durch Statistik-Tricks den Mietenspiegel künstlich niedrig zu halten“. So war ein höherer Anteil an „Ausreißern“ nach oben oder unten, die die Statistik stark verändert hätten, nicht mit eingeflossen. „Die Ergebnisse gehen somit an der Lebensrealität der Stadt vorbei“, meinte Frieling. Auch Sudmann kritisierte das und zeigte Verständnis dafür, dass der Mieterverein „Mieter helfen Mietern“ den Mietenspiegel erstmals nicht anerkennt.
SPD und Grüne verwiesen hingegen darauf, dass der Anstieg der Mieten deutlich unter der allgemeinen Preissteigerung in dem Zeitraum lag (laut Senat 16 Prozent). Dennoch bleibe die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum weiterhin eine der wichtigsten gesellschaftlichen Aufgaben.