Hamburg. Deutlich weniger Immobilien-Inserate. Schülerstudie: Hamburger Vermieter fordern etwas weniger Miete, aber Umlandpreise steigen stark.

  • Mieterverein sieht keine Entspannung in Hamburg
  • Außerdem Anstieg bei Angebotspreisen im Hamburger Umland
  • Ein Stadtteil besonders teuer

Für neu zu vermietende Wohnungen in Hamburg verlangten Vermieter zuletzt eine Kaltmiete von durchschnittlich 14,58 Euro pro Quadratmeter – das geht aus einer Analyse des hiesigen Wohnungsmarktes hervor, die Schülerinnen und Schüler des Gymnasiums Ohmoor durchgeführt haben. Schon seit 1986 untersuchen Mädchen und Jungen der Niendorfer Schule jedes Jahr mithilfe ihrer Lehrer Tausende Angebote für Mietwohnungen.

Für die jüngste Ausgabe der Studienreihe wertete der Profilkurs Geografie der elften Jahrgangsstufe rund 4000 Inserate aus, die im Februar und März dieses Jahres auf dem Online-Portal Immowelt.de erschienen waren. Um zusätzliche Informationen über Stadtteile zu bekommen, für die es wenige Immowelt-Angebote gab, zogen die Schülerinnen und Schüler etwa 200 Wohnungsanzeigen von weiteren Immobilienplattformen hinzu.

Zwar bedeutet die aktuell von ihnen ermittelte Durchschnittskaltmiete einen leichten Rückgang um 1,2 Prozent gegenüber dem im Frühjahr 2023 ermittelten Wert von 14,75 Euro bei Neuvermietungen. „Doch auch ohne erneute Preissteigerung bleibt das Preisniveau für Neuvertragsmieten in Hamburg sehr hoch“, sagte Rolf Bosse, Vorsitzender des Mietervereins zu Hamburg, bei der Präsentation am Montag. Zur Einordnung: Im Jahr 2017 hatte die Durchschnittskaltmiete für Neuvertragsmieten in Hamburg laut der damaligen „Ohmoor-Studie“ noch bei 12,68 Euro pro Quadratmeter gelegen.

Wohnungsmarkt Hamburg: Mieterverein sieht keine Entspannung

Auch aus einem weiteren Grund sieht Bosse keine Entspannung auf dem Wohnungsmarkt. Laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft seien seit 2021 die Betriebs- und Heizkosten im Schnitt um 43 Prozent gestiegen. „Vermieterinnen und Vermieter können angesichts der hohen Abschläge, die für Heizung und andere Betriebskosten gezahlt werden müssen, einfach keine höhere Kaltmiete durchsetzen“, sagte Bosse.

Bemerkenswert sei, dass den Ohmoor-Schülern in diesem Frühjahr ein im Vergleich zum Vorjahr stark geschrumpftes Angebot an Inseraten vorgelegen habe. Bosse verweist auf eine „historisch niedrige Umzugsquote“ in der Hansestadt. „Wer in diesen Zeiten nicht umziehen muss, lässt es bleiben. Dies führt dazu, dass immer mehr Menschen in Wohnungen leben, die entweder zu klein oder zu groß für ihre Bedürfnisse sind“, so der Vorsitzende des Mietervereins. „Dabei wäre die angemessene Verteilung des Wohnraums eine wichtige Entlastung für den Wohnungsmarkt.“

HafenCity bleibt der Mieten-Spitzenreiter in Hamburg, wird aber günstiger

Den Ohmoor-Schülern zufolge betrifft die jüngste Tendenz zur leichten Abnahme der Mietforderungen 48 Stadtteile in Hamburg. Das seien 55 Prozent der Ortsteile, für die eine Aussage getroffen werden könne. In einigen Stadtteilen zeige sich seit Längerem eine Stagnation bei den Preisen, dazu zählten etwa Wilhelmsburg (10,78 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter) und Billstedt (9 Euro). In sieben weiteren Stadtteilen lag die Durchschnittsmiete für Neuvertragsmieten laut der Untersuchung bei unter 10 Euro, etwa in Altengamme (8,37 Euro), Billwerder (9,58), Hausbruch (9,22), Neuenfelde (8,06) und in Langenbek (8,25).

Das obere Ende markieren unter anderem die Elbvororte Blankenese (18,42 Euro), Nienstedten (18,28), Othmarschen (18,50) sowie Sternschanze (18,63), Harvestehude (19,43) und der Spitzenreiter: die HafenCity (21,01 Euro pro Quadratmeter, der Mittelwert aus 23 Inseraten). Im Vergleich zum Vorjahr seien die Angebotspreise für Neuvermietungen in der HafenCity allerdings um 12,8 Prozent zurückgegangen, so die Ohmoor-Schüler. Erhebliche Preissteigerungen habe es dagegen zuletzt etwa in Niendorf (16,09 Euro) gegeben, außerdem in Langenhorn (14,21) und Fuhlsbüttel (16,71 Euro). Auf einem hohen Niveau bleiben die Angebotspreise etwa in Altona (14,94) und Eimsbüttel (15,20 Euro).

Anstieg bei Angebotspreisen im Hamburger Umland

Während die Ohmoor-Schüler bei der Durchschnittsmiete für Neuverträge in Hamburg einen leichten Rückgang feststellten, verzeichneten sie eine gegenteilige Entwicklung in den sechs Umlandkreisen: Dort sollten Neumieter zuletzt im Mittel 11,89 Euro pro Quadratmeter zahlen – ein Anstieg von 8,5 Prozent. „Das Wohnen ist im Umland nach unseren Zahlen kaum noch 20 Prozent günstiger. Vor zehn Jahren lag es noch um ein Drittel niedriger“, erklärten die Schüler am Montag.

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Repräsentativ sind die Ohmoor-Daten nicht. Sie lieferten allerdings einen „guten Anhaltspunkt, was der Wohnungsmarkt hergibt“, sagte Rolf Bosse. Zu einer anderen Einschätzung kommt Petra Memmler vom Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), der in Hamburg rund 300.000 Wohnungen verwaltet. Sie erklärte, die Schüler schauten sich mit Angeboten auf Immobilienportalen „die teuerste Perspektive an, die man in Hamburg finden kann“. Der VNW werte regelmäßig „reale Vertragsmieten“ aus. Demnach habe die durchschnittliche Neu- und Wiedervermietungsmiete bei VNW-Objekten bei 7,82 Euro im Jahr 2023 gelegen.

Grundeigentümer-Verband Hamburg: „Mieten werden wahrscheinlich weiter steigen“

Die meisten Mietwohnungen würden außerhalb von Internetplattformen angeboten und vermietet, sagte Ulf Schelenz, Geschäftsführer des Grundeigentümer-Verbands Hamburg. Auch wenn es derzeit noch günstigere Wohnungen gebe – so erwarten sie leider, dass der „Wohnungsmarkt noch enger wird, dass die Mieten wahrscheinlich noch ein bisschen steigen werden“, sagte er. Es werde zurzeit „so gut wie gar nicht gebaut“, dabei sei die Nachfrage in Hamburg „immer noch wahnsinnig groß“. Die Zahl der Zuzügler sei immer noch größer als die Zahl der Menschen, die Hamburg verließen.