Hamburg. Innenstadtnah, Altbau, am Kanal und erschwinglich? Das gibt es auch in Hamburg! Was Wohnungssuchende beachten sollten.

Sievekingsallee, Eiffestraße und Hammer Landstraße, gesäumt von uncharmanten Wohnblöcken und Gewerbe – mehr kennen die meisten nicht von Hamm. Doch der Stadtteil, der sich in Hamm-Süd, Hamm-Mitte und Hamm-Nord gliedert, hat mehr zu bieten.

Zum Beispiel Mieten, die angesichts der innenstadtnahen Lage durchaus günstig sind, nette Altbauquartiere, eindrucksvolle Backsteinbauten, den Hammer Park mit Teich und Spielplatz, einen Wochenmarkt, Kanäle im Süden des Stadtteils, schöne Cafés und Restaurants, kleine Kulturstätten. Entsprechend lautet der Name der Stadtteilinitiative: „Hamm wir alles“.

Wohnung mieten in Hamburg: Freie Wohnungen in Hamm

Und das Gute: Es gibt freie Wohnungen. Auf dem Immobilienportal immoscout24.de etwa werden 19 Wohnungen unter 750 Euro Kaltmiete angeboten. Vor allem bei jungen Menschen, die in der Ausbildung sind oder gerade in den Beruf starten und allein leben, sind die Angebote attraktiv, sagt Maike Huckschlag, die vor Kurzem von Berlin nach Hamburg gezogen ist. In weniger als einer Woche habe sie ihre 40 Quadratmeter große Einzimmerwohnung in Hamm über das Portal WG-Gesucht gefunden. Was sie an dem Stadtteil schätzt? „Die Bodenständigkeit und dass man hier alles hat, was man braucht“, sagt die 28-Jährige. „Und in zehn Minuten ist man am Hauptbahnhof.“

Hamm sei ein Stadtteil, der sich gut entwickle und immer noch vergleichsweise günstig sei, bestätigt Lars Seidel, Geschäftsführer Wohnen bei Grossmann & Berger. „Hamm ist relativ innenstadtnah und eine gute Alternative, da gibt es wirklich schöne Ecken.“ Überhaupt sei es wichtig, die Stadtteile nicht pauschal zu beurteilen. „Man sollte sich immer die Mikrolage ansehen, da findet man in jedem Stadtteil lebenswerte Gebiete“, sagt Seidel. Und Hamm sei unter den Innenstadtlagen mit die günstigste. Auch die Veddel sei preislich noch immer sehr attraktiv und gut angebunden, ebenso Rothenburgsort.

"Hamburg ist überall die schönste Stadt der Welt!"

Dort sieht auch Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), Potenzial. „Sicher werden die von der Stadt geplanten Stadtentwicklungsprojekte in Wilhelmsburg, Oberbillwerder und dem Hamburger Osten künftig vermehrt nachgefragt werden.“ Aufgrund der Erfahrungen während der Pandemie würden sich vor allem Familien stärker für zentrumsfernere Gebiete interessieren – „in der Hoffnung auf mehr Grün bei gleichzeitig guter Anbindung an den ÖPNV“, so Breitner.

Wer meint, in Hamburg gäbe es nur einen oder zwei lebenswerte Stadtteile, liege falsch, sagt auch Rolf Bosse, Geschäftsführer des Mietervereins zu Hamburg. „Wir stellen in jeder Ausgabe unserer Mitgliederzeitschrift einen Stadtteil vor, und immer treffen wir auf Anwohnerinnen und Anwohner, die begeistert sind von ,ihrem‘ Kiez. Hamburg ist überall die schönste Stadt der Welt! Warum sich also nicht auf eine andere Umgebung einlassen?“

Nebenkosten können zur bösen Überraschung werden

Bosse empfiehlt, bei der Wohnungssuche neben der reinen Kaltmiete auch die Nebenkosten im Blick zu behalten. „Mancher Vermieter legt hier geringere Vorauszahlungen fest, als eigentlich erforderlich wäre, um die Miete insgesamt günstiger erscheinen zu lassen. Das böse Erwachen kommt mit der ersten Nebenkostenabrechnung.“ Es helfe, anhand des Betriebskostenspiegels für Hamburg die Vorauszahlungen für die kalten Betriebskosten und für die Heiz- und Warmwasserkosten auf Plausibilität zu überprüfen, um nicht auf ein Lockvogelangebot hereinzufallen.

Wie stark die Mieten in Hamburg zu Buche schlagen, zeigt eine von der Hans-Böckler-Stiftung geförderte Studie der Humboldt-Universität zu Berlin. Demnach geben 53 Prozent der Mieter in der Hansestadt mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Miete aus, 28 Prozent stecken sogar 40 Prozent in die Miete und zwölf Prozent mehr als die Hälfte.

Günstige Neubauwohnungen in Finkenwerder

Doch wo kann man in Hamburg einigermaßen günstig und innenstadtnah wohnen? Dem jüngsten Marktüberblick von Grossmann & Berger zufolge, basierend auf Daten von bulwiengesa für das vierte Quartal 2021, liegen die durchschnittlichen Mieten in Bestandswohnungen in Hamburg bei 12,80 pro Qua­dratmeter, in Neubauwohnungen bei 15,50 Euro. Die günstigsten Quadratmetermieten bei Neubauwohnungen findet man im Süden der Stadt in Finkenwerder (12,10 Euro), Hausbruch (12,50 Euro) sowie in Neugraben-Fischbek und Marms­torf (jeweils 12,80 Euro).

Auf der Veddel und in Wilhelmsburg kostet die Qua­dratmetermiete für eine Neubauwohnung laut Marktbericht von Grossmann & Berger jeweils 13,60 Euro. Nördlich der Elbe sind Neuallermöhe (13 Euro), Lurup (13,10 Euro), Steilshoop und Billstedt (jeweils 13,40 Euro), Lohbrügge (13,60 Euro) und Farmsen-Berne (14 Euro) vergleichsweise erschwinglich. Alternativen zu den teuren Stadtteilen rund um die Alster könnten Bramfeld (14,60 Euro), Poppenbüttel (15 Euro), Marienthal (16 Euro) und Eilbek (16,80 Euro) sein.

Günstige Mieten in Steilshoop

Einer Analyse des Gymnasiums Ohmoor zufolge, die Daten des Immoblienportals immoscout24.de auswertet, waren die innenstadtnahsten Stadtteile mit den günstigsten Durchschnittsmieten (Altbau und Neubau) im vergangenen Jahr Steilshoop (unter 10 Euro pro Quadratmeter), Ohlsdorf, Farmsen-Berne, Horn, Billstedt, Veddel (10 bis 11,50 Euro) sowie Dulsberg, Hamm, Bramfeld, Wilhelmsburg, Eidelstedt und Fuhlsbüttel (11,5 bis 13 Euro).

Ein Problem ist jedoch, dass das Angebot an Wohnungen in diesen günstigeren Stadtteilen sehr überschaubar ist. Gibt man auf dem Portal immoscout24.de als Suchkriterium eine Kaltmiete bis zu 750 Euro an, findet man in Steilshoop eine einzige Wohnung: drei Zimmer für 650 Euro; im benachbarten Ohlsdorf werden eine Zwei- und eine Dreizimmerwohnung für 483 Euro und 710 Euro angeboten.

38 Dreizimmerwohnungen unter 1000 Euro in Hamburg

In Bramfeld gibt es deutlich mehr, aber überwiegend kleinere Wohnungen: Zwei 40-Quadratmeter-Wohnungen für weniger als 500 Euro Kaltmiete sowie vier Wohnungen zwischen 55 und 75 Quadratmetern, die zwischen 511 und 720 Euro kosten. Auch fünf gut 60 Qua­dratmeter große Zweizimmerwohnungen zwischen 600 Euro und 980 Euro sind verfügbar.

Für kleine Familien, die mindestens drei Zimmer und eine Wohnfläche von 75 Quadratmetern benötigen, sich aber maximal 1000 Euro Kaltmiete leisten können, ist die Wohnungssuche in Hamburg am schwersten. Das Portal immoscout24.de zeigt für die ganze Stadt gerade einmal 35 Wohnungen an, die diesen Kriterien entsprechen, bei immowelt.de sind es 38.

In Hamm gibt es 19 Wohnungen im Angebot

Die angebotenen Wohnungen liegen allerdings überwiegend abseits der innenstadtnäheren Viertel: etwa in Farmsen-Berne (90 Quadratmeter, 843 Euro), Rahlstedt (87 Quadratmeter, 916 Euro), Schnelsen (89 Quadratmeter, 889 Euro), Poppenbüttel (82 Quadratmeter, 1000 Euro) und Rissen (78 Quadratmeter, 900 Euro). Vereinzelt gibt es aber auch Wohnungen in beliebteren Stadtteilen – etwa in Barmbek- Nord (84 Quadratmeter 720 Euro) oder Eimsbüttel (75 Quadratmeter, 907 Euro).

In Hamm, wo das generelle Angebot mit 19 Wohnungen am größten ist, sind „drei Zimmer, ab 75 Quadratmeter, bis 1000 Euro Kaltmiete“ bei immoscout24.de aber nicht zu haben. Bei immowelt.de findet man eine 77-Quadratmeter-Wohnung für 778 Euro.

Viele teure, kleine möblierte Apartments im Angebot

Dagegen fällt auf, dass es in etlichen Stadtteilen jede Menge kleiner, meist möblierter Apartments mit ein bis zwei Zimmern gibt. Die können richtig teuer sein – auch in weniger nachgefragten Quartieren: Für ein 25 Quadratmeter großes möbliertes Zweizimmer-Apartment in einer Altbauvilla in Fuhlsbüttel etwa werden 574 Euro verlangt. In einem 50er-Jahre-Haus am Dunckersweg in Horn muss man für 26 Quadratmeter 433 Euro und für 39 Quadratmeter 608 Euro Miete bezahlen, und in einem sanierten Backsteingebäude an der Horner Rampe kosten 42 Quadratmeter sogar 700 Euro.

Es gebe einen deutlichen Mangel an bezahlbarem Wohnraum für Familien, bestätigt Andreas Breiter. Das Problem könnte sich durch den jüngst von der Bundesregierung erklärten Förderstopp der KfW-Maßnahmen noch verstärken. Der VNW-Direktor rechnet damit, dass mehrere Tausend Wohnungen nicht gebaut würden und die Mieten für sanierte Wohnungen um 1,50 Euro pro Quadratmeter steigen.

Wohnung mieten: Tipps für die Besichtigung

Wenn man bereit sei, marktübliche Mieten zu zahlen, habe man weiterhin in jedem Stadtteil die Chance, eine Wohnung zu bekommen, betont Lars Seidel von Grossmann & Berger. Generell rät der Immobilienexperte allen Wohnungssuchenden zu viel Flexibilität – bei Ausstattung, Lage und Größe der Wohnung. Wer in Eppendorf nichts Bezahlbares findet, werde vielleicht in Lokstedt oder Stellingen fündig. „Man sollte seinen Suchhorizont erweitern und bereit sein, auch in Ecken zu ziehen, die man vorher nicht gut kannte – abseits der sogenannten Cappuccino-Viertel.“

Bei Besichtigungsterminen ist zu empfehlen, alle Unterlagen bereits beisammenzuhaben, das könne ein Vorteil sein gegenüber Mitbewerbern sein. Auch im Hinblick auf den Mietbeginn ist Flexibilität angeraten, man sollte – wenn notwendig – auch Überschneidungen bei den Mietverhältnissen in der alten und der neuen Wohnung in Kauf nehmen, so Seidel. Geschickt ist, wer sich rechtzeitig um mögliche Nachmieter für die alte Wohnung bemüht und so Doppelzahlungen vermeidet.