Hamburg. Internetanbieter durchsuchen den Markt. Chancen sind bei Neubauprojekten am größten. Das Abendblatt gibt einen Überblick.

Mit den steigenden Immobilienpreisen in Hamburg und dem Umland wird das Problem immer größer: Für die Maklercourtage müssen die Käufer immer größere Teile ihres Eigenkapitals hergeben, wenn es dafür überhaupt reicht. Im Durchschnitt kostet ein Einfamilienhaus aus dem Bestand in Hamburg rund 464.000 Euro. Der Makler kassiert für die Vermittlung in Hamburg 6,25 Prozent des Kaufpreises vom Käufer, also rund 29.000 Euro. Je höher die Immobilienpreise, desto höher ihre Einnahmen, ohne dass der Aufwand für die Vermittlung steigt.

„Die Makler haben in den vergangenen Jahren ein einzigartiges Programm der Einkommenssteigerung durchgezogen“, sagt Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg. Zwar will Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) bei Immobilienkäufen das sogenannte Bestellerprinzip wie bei Mietwohnungen durchsetzen. Wer den Auftrag zum Verkauf der Immobilie erteilt, zahlt auch die Courtage. In der Regel wäre das der Verkäufer. Doch ob diese Regelung wirklich kommt, ist nicht sicher. Deshalb gewinnen Angebote ohne oder mit reduzierter Maklercourtage an Bedeutung. Welche Anbieter gibt es? Was ist zu beachten? Das Abendblatt hat sich umgeschaut.


Wie komme ich an Immobilien ohne Makler?
Auf vielen Immobilienportalen wie Immobilienscout24 oder Immonet ist die Suche nach für den Käufer courtagefreien Angeboten schwierig. Denn es kann nach allen möglichen Kriterien zur Ausstattung der Immobilie gesucht werden, aber nicht nach courtagefreien Angeboten. Dafür gibt es spezielle Seiten wie www.null-provison.de. Nach eigener Darstellung handelt es sich um Deutschlands größten Marktplatz für provisionsfreie Immobilien. Auf Fragen des Abendblatts reagierte die Betreiberin der Seite allerdings nicht. Knapp 250.000 Angebote bundesweit sind hier zu finden. Für Hamburg gibt es immerhin mehr als 300 Offerten für Eigentumswohnungen und 200 für Einfamilienhäuser.

Bei den Häusern handelt es sich häufig um Neubauprojekte. Bei den Eigentumswohnungen gibt es eine große Auswahl von gefragten Stadtteilen wie Eimsbüttel bis zu noch relativ günstigen Standorten wie Sinstorf oder Billstedt. Auch auf der Immobilienseite des Hamburger Abendblatts www.HamburgerImmobilien.de kann man gezielt nach Angeboten ohne Käufercourtage suchen. Bei vielen anderen Immobilienportalen ist das nicht möglich. Doch ohne Makler muss nicht automatisch günstiger sein. Denn der Verkäufer kann versuchen, die eigentlich fällige Provision auf den Kaufpreis aufzuschlagen. Deshalb sollten die Objekte mit Maklerangeboten in vergleichbaren Lagen verglichen werden.

Courtagefreie Immobilien finden
Courtagefreie Immobilien finden © Grafik: Frank Hasse

In Glinde betreibt Hendrik Richter die Internetseite www.ohne-makler.net. Für Hamburg findet sich hier allerdings nur ein Dutzend Angebote. „Wir wenden uns an Privatpersonen, die ihre Immobilie selbst verkaufen wollen“, sagt Richter. „Angebote ohne Courtage sind interessanter und sichern eine hohe Bewerberzahl, um den geeigneten Käufer auszuwählen.“ Das Unternehmen bietet den Verkäufern verschiedene Dienstleistungen an, die sich auf Inserate in den Immobilienportalen beziehen. Die Kosten belaufen sich für die Verkäufer auf maximal wenige 100 Euro. „Da wir viele Anzeigen an die Portale vermitteln, können wir günstige Preise bieten“, sagt Richter.


Wo sind die Chancen auf courtagefreie Angebote am größten?
Bei Neubauprojekten sind die Chancen am größten, dass der Käufer keine Courtage bezahlen muss. „Etwa ein Viertel unserer Neubauangebote sind für den Käufer ohne Courtage“, sagt Frank Stolz von Grossmann & Berger. Völlig courtagefreie Angebote gebe es ohnehin nicht. „Der Vermittlungsaufwand muss bezahlt werden, entweder vom Käufer oder vom Verkäufer“, sagt Stolz. Wer nach solchen Angeboten sucht, wird auf der Internetseite www.neubaukompass.de fündig. Für Hamburg werden auf der Seite knapp 100 Angebote ausgewiesen.


Welche Möglichkeiten gibt es noch, an eine Immobilie ohne Courtage zu kommen?
Wer eine Immobilie sucht, der sollte darüber auch immer mit Freunden und Bekannten sprechen. Auch Kontakte am Arbeitsplatz können hilfreich sein. Denn nicht alle potenziellen Verkäufer haben ihr Angebot schon über Makler oder auf Internetportalen veröffentlicht. Eine größere Reichweite bieten soziale Netzwerke. Wer dort aktiv ist, kann die Beschreibung seiner Wunsch-Immobilie auch dort veröffentlichen. So kann man mit wenig Aufwand viele Menschen in die Immobiliensuche einbeziehen, muss aber auch mit Angeboten von Maklern rechnen.


Wird die Courtage sinken?
Das ist wahrscheinlicher, als dass der Käufer ganz von der Courtage befreit wird. Diesen Weg geht jetzt schon das Immobilienunternehmen Homeday. „Die Maklergebühren in Deutschland sind viel zu hoch“, sagt Steffen Wicker, Gründer und Geschäftsführer von Home­day. Das Unternehmen ist schon mit Maklern in Hamburg aktiv und will seine Position weiter ausbauen. „Unsere Kunden sparen bei jeder Immobilienvermittlung mehrere 1000 Euro“, sagt Wicker. Je nach lokalen Marktgegebenheiten werden zwischen 3,5 und 4,75 Prozent vom Käufer verlangt. In Hamburg werden für den Käufer 4,75 Prozent statt 6,25 Prozent fällig. Bei einer Immobilie zum Kaufpreis von 600.000 Euro beträgt die Ersparnis 9000 Euro. Statt 37.500 Euro müssen 28.500 Euro an den Makler überwiesen werden. Das sind 24 Prozent weniger als die reguläre Courtage.


Was muss beim Kauf ohne Makler beachtet werden?
Es kann sein, dass die Angaben zur Immobilie nicht so professionell sind wie bei einem Angebot durch einen Makler. Um Besichtigungstermine müssen sich die potenziellen Käufer selbst kümmern. Auch um die Organisation des Verkaufs wie einem Termin bei einem Notar müssen sich dann beide Parteien selbst kümmern. Ob mit oder ohne Makler: Es ist in jedem Fall für Interessenten ratsam, sich eine Liste mit den wichtigsten Wünschen zur künftigen Immobilie zu machen. Außerdem hilft ein Bausachverständiger versteckte Mängel zu erkennen. Denn sofern der Verkäufer Sie nicht arglistig täuscht und Mängel bewusst verschleiert, gilt: Gekauft wie gesehen. Das Risiko liegt ganz beim Käufer.


Welche Veränderungen sind bei der Courtage zu erwarten?
Eine Reihe von Maklern wie von Poll sprechen sich dafür aus, die Courtage zu teilen und bundesweit zu vereinheit­lichen. Käufer und Verkäufer sollen je drei Prozent zahlen. In elf Bundesländern gibt es schon eine Teilung der Courtage. Doch die Realität zeigt, immer größere Teile der Courtage, die eigentlich der Verkäufer tragen müsste, werden auf den Käufer abgewälzt. Das ergab eine Studie von Homeday, bei der Immobilieninserate aus den Jahren 2014 bis 2018 analysiert wurden. So müssten die Käufer in Mecklenburg-Vorpommern eigentlich nur 3,57 Prozent zahlen, entrichten aber tatsächlich 6,10 Prozent (siehe Grafik). Beispielsweise wird eine Drohkulisse aufgebaut: Andere Interessenten seien bereit, mehr als die Hälfte der Courtage zu übernehmen und erhielten sonst den Zuschlag – so kann der Verkäufer Courtage sparen. In Hamburg liegt die tatsächlich gezahlte Courtage mit 6,12 Prozent noch leicht unter dem offiziellen Satz von 6,25 Prozent. Das zeigt, es gibt durchaus Verhandlungsspielraum, zumindest bei einem Teil der zu verkaufenden Objekte.

Verbraucherschützer Krolzik sieht in dem von der SPD favorisierten Bestellerprinzip nicht die Lösung. „Das ist zu intransparent und kann dazu führen, dass die ohnehin schon hohen Immobilienpreise weiter steigen.“ Ähnlich wie in den nördlichen Nachbarländern möchte er die weiterhin vom Käufer zu zahlende Courtage deckeln. „Maximal drei Prozent sollten die Makler verlangen, in gut gehenden Märkten wie Hamburg reichen auch ein bis zwei Prozent.“