Hamburg. Immobilienpreise sind zwischen 2004 und 2014 um bis zu 75 Prozent gestiegen - auch, weil Grundstücke erheblich teurer geworden sind.

Es war im Frühjahr, als in der HafenCity der Richtkranz über einem Rohbau hochgezogen wurde, der bundesweit Beachtung findet: Denn hier werden zur Zeit die ersten Sozialwohnungen in dem neuen Stadtteil gebaut, der sonst eher als ein Ort gut betuchter Bürger gilt. Besonders günstig wurde das Projekt trotz staatlicher Förderung dennoch nicht. „Wir haben noch nie so teuer gebaut“, befand Marko Lohmann, Chef der Genossenschaft Bergedorf-Bille, die dort beteiligt ist. Das liege nicht nur an einer komplizierten Tiefgarage, sondern auch an immer höheren allgemeinen Baukosten, wie Lohmann sagte.

Ein Umstand, mit dem viele Investoren derzeit zu kämpfen haben. Um bis zu 75 Prozent sind nach einer Untersuchung des Grundeigentümerverbands in den vergangenen Jahren die reinen Baukosten in der Hansestadt gestiegen. Und das schlägt sich dann offenbar auf die Preisentwicklung von Mieten und Immobilienkosten nieder. Diesen Schluss lässt zumindest ein Zehn-Jahres-Vergleich zu, den die Immobilienexperten der HSH Nordbank jetzt aufgestellt haben. Basis sind dabei Daten des auf Immobilien spezialisierten Analyse-Unternehmens Bulwien Gesa. Fazit: Die durchschnittliche Kaltmiete einer Bestandswohnung in Hamburg ist in den vergangenen zehn Jahren um etwa ein Drittel gestiegen. Demnach habe sich die durchschnittliche Miete von 7,50 Euro pro Quadratmeter auf 10,10 Euro erhöht. Bei neu vermieteten Wohnungen ist der Anstieg mit rund 25 Prozent nicht ganz so hoch. Hier liegt die durchschnittliche Kaltmiete in Hamburg derzeit bei elf Euro pro Quadratmeter.

Deutlich höher ist der Anstieg bei den Eigentumswohnungen. Wer im vergangenen Jahr eine Eigentumswohnung im Bestand kaufen wollte, musste für den Quadratmeter im Durchschnitt 3150 Euro bezahlen. Zehn Jahre zuvor kostete der Quadratmeter 1900 Euro, das waren rund 65 Prozent weniger. Bei neu gebauten Eigentumswohnungen lag der Anstieg mit 53 Prozent zwar etwas niedriger, aber ebenfalls noch deutlich über der Preisentwicklung bei den Mieten.

Die größten Preissprünge bei den Mieten im Bestand gab es in den Wohnlagen Außenalster-West (plus 5,15 Euro pro Quadratmeter), Hamburg-Zentrum (plus 4,10 Euro) und Außenalster-Ost (plus 3,70 Euro). Bei den Mieten von Neubauwohnungen lag die Wohnlage Hamburg-Zentrum mit den inneren und beliebten Stadtteilen in Altona, Mitte oder Eimsbüttel mit einer Steigerung von 5,60 Euro pro Quadratmeter an der Spitze noch vor Außenalster-West (plus 5,00 Euro) und Außenalster-Ost (plus 4,60 Euro). Gentrifizierung nennt sich diese Entwicklung in der Stadtforschung, wenn solvente Neumieter für Preisanstiege sorgen, die sich Altmieter oft nicht leisten können.

Die drei Wohnlagen erlebten auch bei Eigentumswohnungen in den vergangenen zehn Jahren die größten Preissteigerungen. Wer in der Lage Außenalster-West eine neu gebaute Eigentumswohnung erwerben wollte, musste im Durchschnitt 7000 Euro für den Quadratmeter bezahlen – 3600 Euro mehr als vor einem Jahrzehnt. Im Zentrum Hamburgs lag der Quadratmeterpreis bei 5200 Euro, ein Plus von 2700 Euro.

Allerdings zeigt ein Blick auf die Reihe der Hamburger Mietenspiegel, dass diese Zehn-Jahres-Untersuchung ein relativ junges Phänomen beschreibt. Noch von 1997 auf 1999 verzeichnete der Mietenspiegel sogar einen Rückgang um ein Prozent. Seit 2001 zieht der Markt aber an, etwa um 2008 erlebt er die größten Ausschläge nach oben.

Heinrich Stüven, Vorsitzender des Hamburger Grundeigentümervereins, erklärt diese Entwicklung mit einer „Trendwende“. Noch vor zehn Jahren seien viele Hamburger ins Umland gezogen, suchten die Nähe zur Natur und setzten auf geringere Baukosten. Rechnerisch betracht erwies sich das aber oft als Milchmädchenrechnung – jedenfalls, wenn man weiter seinen Job in der Stadt hat. Schon ab einer Entfernung von etwa 20 Kilometern zum Stadtzentrum wird das Wohnen im Umland laut einer Studie des Verbands wegen der hohen Mobilitätskosten teurer.

Heute suche man wieder häufiger die Urbanität der großen Stadt, sagt Stüven. Entsprechend groß sei eben auch der „Nachfragedruck“ auf bestimmte Quartiere, die diesem Wunsch am besten entsprechen könnten. Eine hohe Nachfrage drückt nicht nur Baukosten nach oben, auch Grundstücke werden teurer – vor allem dort, wo die Nachfrage am größten ist. Hinzu kämen immer neue gesetzliche Anforderungen, die das Bauen zusätzlich verteuerten. Insgesamt und auf alle Stadtteile bezogen, so Stüven, sei die Lage auf dem Wohnungsmarkt in Hamburg aber weniger dramatisch als oft vermutet. Stüven: „Da hat sich der Mietpreis nicht viel anders entwickelt als die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten auch.“

Hamburger Immobilienmesse

Die neue Publikumsmesse
Heute und morgen veranstalten das Hamburger Abendblatt und die acm medien GmbH im Cruise Center Altona, Vander-SmissenStraße 5, eine Publikumsmesse rund um den Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien.

Öffnungszeiten und Eintritt:
Die Messe ist an beiden Tagen von 10 bis 18 Uhr geöffnet. Regulär kostet der Eintritt zehn Euro. Mit dem Coupon von Seite 1 gibt es 2 Euro Rabatt, Abonnenten des Hamburger Abendblatts (mit Treuekarte) erhalten Sondervergünstigungen (nicht kombinierbar).