Berlin. Schon in jungen Jahren ein Haus oder eine Wohnung kaufen? Wie das geht und worauf man achten sollte, erklärt eine Immobilien-Expertin.
Eine Wohnung schon in seinen 20ern kaufen? Was für viele wohl eher wie ein Traum klingt, muss keineswegs einer bleiben. Erste Voraussetzungen für das Eigenheim in jungen Jahren: ehrlich mit sich selbst sein und erstmal kleine Brötchen backen. Das sind Tipps von Immobilien-Expertin Dagmar Faltis. Die Geschäftsführerin von Aroundhome, einer Plattform für Immobilienberatung, erklärt, wie der Kauf des ersten Eigenheims schon im jungen Alter funktionieren kann.
„Die erste Frage, die man sich stellen sollte, ist: Will ich die Wohnung für mich selbst oder meine Familie, um darin zu wohnen. Oder will ich sie als Kapitalanlage zum Vermieten“, sagt Faltis, die seit 18 Jahren in der Immobilienbranche arbeitet. Denn die Immobilien-Expertin ist sich sicher: „Eine Wohnung zur Kapitalanlage kann die Grundlage für den späteren Erwerb einer eigenen Immobilie sein.“
Bevor man sich auf die Such nach der ersten eigenen Wohnung macht, sollte man jedoch seine Finanzen checken. „Man muss sich ehrlich die Frage stellen: Habe ich genügend Rücklagen, um mir eine Wohnung zu kaufen?“, weiß Faltis. Die goldene Regel: 20 Prozent Eigenkapital sollte man mindestens haben. „Das ist zwingend notwendig. Wenn ich dieses Eigenkapital nicht habe, ist es ein Zeichen, dass man mit dem Kauf noch warten sollte.“
Das sind laut Expertin wichtige Aspekte bei Kaufentscheidung
Faltis rät jungen Leuten, beim ersten Immobilienkauf eher kleiner zu denken und nicht schon mit Mitte 20 die Wohnung im Blick zu haben, in der man selbst bis ans Ende seiner Tage mit Partner und Kindern leben möchte. „Sich eine Wohnung zu kaufen, muss nicht immer eine Lebensentscheidung sein. Man kann seine Immobilie ja auch wieder verkaufen. Dieses Wissen, glaube ich, nimmt viel Druck aus der Entscheidung – Kaufen ja oder nein – raus.“
Grundsätzlich seien zwei Aspekte besonders wichtig, sagt die Expertin: „In der Immobilienbranche sagt man: Das Wichtigste ist Lage, Lage, Lage. Inzwischen ist auch der energetische Stand der Immobilie wichtig.“ Ihr Tipp: Eher eine kleine Wohnung kaufen, dafür aber in zentraler Lage. „Die Wohnung kann hier zwischen 20 und 25 Quadratmeter groß sein, am besten in einem Neubau oder einem Haus, das nicht älter als vielleicht fünf Jahre ist.“
Alt- oder Neubau? Das sind die Argumente
Sich für einen Neubau zu entscheiden, sei deshalb wichtig, weil so in den nächsten Jahren höchstwahrscheinlich erstmal keine großen Renovierungskosten auf die Besitzer zukommen würden. „Gerade jetzt, wo so viel über energetische Sanierung und Energiestandards gesprochen wird, über CO2-Einsparungen bei Immobilien, Wärmepumpen und so“, sagt Faltis. „Die Energieeffizienzthemen habe ich damit abgehakt.“ Die Immobilien-Expertin schätzt, dass eine solche Wohnung zwischen 100.000 und 150.000 Euro kosten kann – „auch in begehrten Städten“. Nach etwa 10 bis 15 Jahren könnte man so eine Wohnung dann abbezahlt haben. „Und selbst wenn die Wohnung nach 10 Jahren noch nicht abbezahlt ist und man sich etwas Neues kaufen will, hat man diese Immobilie für die Bank in Teilen als Sicherheit.“
Will man günstiger kaufen, könne man über eine Altbauwohnung nachdenken. „Altbauten gibt es derzeit günstiger auf dem Markt“, sagt Faltis. Und es könne sogar sein, dass die Preise auch noch weiter fallen. „Einfach auch, weil die Kosten für energetische Sanierungen sehr hoch sind, und das wirkt sich natürlich auch auf den Kaufpreis aus, wenn die Immobilie noch nicht energetisch saniert ist“, so die Immobilien-Expertin. Je nach Zustand der Immobilie und ob man ein Haus oder eine Wohnung kauft, können die Kosten für eine energetische Sanierung schnell in die Zehn- bis Hunderttausende gehen.
Um Kosten zu sparen, kann man selbst mitanpacken. Faltis sagt: „Wer selbst handwerklich begabt ist oder Freunde und Familie hat, die mit anpacken, kann für weniger Geld eine etwas ältere, aber günstigere Immobilie kaufen, und die selbst renovieren und energieeffizient ausbauen.“ Den größten Wertverlust gäbe es schließlich derzeit bei unsanierten Bestandsimmobilien – ein Schnäppchen hier ist noch möglich.
Darauf sollten Sie achten, wenn die Wohnung eine Kapitalanlage sein soll
Der Vorteil der ersten eigenen Wohnung, wenn man sie als Kapitalanlage sieht und nicht als Eigenheim, in dem man selbst leben möchte: „Durch die Mieteinnahmen kann ich mein Darlehen tilgen. Und dadurch kann man die Basis schaffen, um sich später eine größere Immobilie zu kaufen“, erklärt Faltis. Außerdem könnte man für eine Kapitalanlage bundesweit nach guten Angeboten suchen – und nicht zwingend nur in der eigenen Stadt. „Wenn ich zum Beispiel in München wohne und ein gutes Angebot in Berlin oder Köln sehe, kann man da auch zuschlagen“, sagt Faltis. Und rät gleichzeitig: „Dann sollte man allerdings auch dafür sorgen, dass man dann eine gute Hausverwaltung hat, die einem Arbeit abnehmen kann.“
Will man jedoch das Eigenheim nicht als Kapitalanlage, sondern selbst darin wohnen, sollte man sich laut Expertin als junger Mensch fragen: „Muss das wirklich in der Top-Lage sein?“ Hier seien die Preise in der Regel sehr hoch. „Der Quadratmeter im Neubau kostet derzeit locker 6000 bis 7000 Euro, auch 10.000 Euro sind nichts Ungewöhnliches mehr“, berichtet Faltis. „Will man eine mindestens 100 Quadratmeter große Wohnung, ist man schnell bei 600.000, 700.000 Euro und mehr.“ Der Tipp der Expertin: „Kaufen Sie eine Immobilie in B-Lage, also eher am Stadtrand.“ Vom Kauf in C- oder D-Lage hingegen rät die Expertin ab: Ein möglicher Weiterverkauf ist hier schwierig.