Siegerland. . Welche Wohnformen sind künftig für welche Altersklassen nötig? Außer in Siegen und Kreuztal steigt der Anteil der Hochbetagten bis 2040 stark.
Die Anzahl der Wohnungen im Siegerland ist weitgehend konstant: Quer durch alle Kommunen ist die Zahl der Einheiten in Ein- und Mehrfamilienhäusern seit Jahren stabil, die Bautätigkeit steigt überwiegend. Trotzdem sind Grundstücke wie auch Mietwohnungen – mit lokalen Unterschieden – auf dem Markt derzeit nur schwer zu bekommen. Die NRW-Bank hat umfangreiches Datenmaterial – Grundstückspreise, Bevölkerungsentwicklung, Bautätigkeit (Stand: 2017) – für Prognosen zusammengetragen: auch mit Blick darauf, welche Wohnformen für welche Altersklassen (siehe Infobox) durch den demografischen Wandel künftig benötigt werden.
Die Altersklassen auf dem Wohnungsmarkt
18 und jünger: Kinder/Familienalter.
18 bis 25: Haushaltsgründer, erste eigene Wohnung, ein oder zwei Haushaltsmitglieder.
25 bis 45: Familiengründer; Interesse am Eigenheim.
45 bis 65: Konsolidierung des Haushalts.
65 bis 75: Junge Alte, „Empty Nester“ – die Kinder sind aus dem Haus.
75 plus: Hochbetagte, altersgerechtes Wohnen.
Generelle Entwicklungen
Für fast alle Kommunen im Siegerland – außer Siegen und Kreuztal – wird davon ausgegangen, dass die Bevölkerung schrumpft, dass die Zahl der Hochbetagten steigt. Zu- und Wegzüge halten sich weitgehend die Waage. In den meisten Kommunen ist der Wohnungsbestand stabil, die Mietpreise bei Wiedervermietung im Bestand sind in den vergangenen Jahren durchaus kräftig gestiegen – seit 2008 um meist zweistellige Prozentsätze.
Gleichzeitig steigt die Zahl der fertiggestellten Wohngebäude moderat an. Die Frage ist, ob das auf den Sektoren ausreichend geschieht, wo es künftig tatsächlich Nachfrage gibt. Denn die Familiengründer von heute suchen derzeit nach Eigenheimen – in 20 Jahren gehören sie aber teils schon zu den Hochbetagten und benötigen altersgerechte Wohnmöglichkeiten.
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Hinzu kommt die Frage des Sozialen Wohnungsbaus und kleiner, bezahlbarer Einheiten – für Investoren und Eigentümer sowohl bei Neubauten als auch Vermietung im Bestand eine wenig lukrative Variante. Aufgrund der hohen Nachfrage lohnt es sich eher, hochpreisigere Wohnungen anzubieten.
Auffälligkeiten
Freudenberg: Um mehr als 80 Prozent wird sich die Zahl der Hochbetagten bis 2040 erhöhen. Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen sind die Preise in Freudenberg die zweithöchsten im Siegerland: 6 bis 6,50 Euro je Quadratmeter werden hier fällig.
Kreuztal: Neben Siegen die einzige Kommune, deren Bevölkerung absehbar nicht kleiner wird. Laut Prognosen werden die 25- bis 65-Jährigen auch im Jahr 2040 die mit Abstand größte Bevölkerungsgruppe stellen. Die Zahl der Hochbetagten wird aber auch hier steigen (um 40 Prozent). Zudem weist Kreuztal auch einen im Vergleich hohen Kaufkraftwert von 117 auf.
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Siegen: Der Wohnungsbestand ist stabil. Insgesamt gibt es 53.000 Einheiten. Auch die Zahl der Sozialwohnungen stagniert bei gut 2500. Die Universitätsstadt hat naturgemäß einen hohen Anteil an Einwohnern zwischen 20 und 30 Jahren. Während mehr junge Menschen nach Siegen ziehen als von hier weg, ist das Saldo bei den Familiengründern negativ: Hier ziehen mehr weg als her, der Markt für Eigenheime ist leergefegt. Der Kaufkraftindex liegt bei nur 92, das durchschnittliche jährliche Nettoeinkommen pro Haushalt ist acht Prozent niedriger als im Landesschnitt. Bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen werden 6,50 bis 7 Euro pro Quadratmeter fällig. Das ist der höchste Wert im Kreis.
Neunkirchen: Die Zahl der Sozialwohnungen ist bis 2035 stabil, steigt sogar bis dahin leicht auf 120: Offensichtlich wurden in der Gemeinde bereits neue zweckgebundene Wohneinheiten genehmigt – in den Jahren 2016 und 2017 insgesamt 27. Zusammen mit Burbach bietet Neunkirchen zudem die günstigsten Netto-Kaltmieten im Siegerland: 5 bis 5,50 Euro pro Quadratmeter. Auf dem Grundstücksmarkt bietet die Gemeinde vergleichsweise moderate Preise: bis 100 Euro pro Quadratmeter müssen in Neunkirchen beim Kauf von Baugrund bezahlt werden.
Wilnsdorf: Viele „Familiengründer“ führen dazu, dass sich die Zahl der Hochbetagten bis 2040 stark erhöhen wird – ihre Zahl wird um mehr als 70 Prozent steigen. Gleichzeitig ist die Kaufkraft in Wilnsdorf überdurchschnittlich hoch: Der Kaufkraftindex liegt bei 117 (NRW: 100).
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