Schwelm/Gevelsberg/Ennepetal. Steigen die Mieten in Gevelsberg, Ennepetal, Breckerfeld und Schwelm bald? Zumindest eröffnet der neue Mietspiegel diese Möglichkeiten.
Der Mieterverein und die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus und Grund haben sich gemeinsam auf einen neuen Mietspiegel für die Städte Gevelsberg, Ennepetal, Breckerfeld und Schwelm verständigt. Er bietet Eigentümern und Mietern abhängig von Lage, Ausstattung, Zustand der Wohnung und des Gebäudes eine Orientierung bei der Miethöhe.
Wie Maike Schulte-Hermes als Erste Vorsitzende von Haus & Grund Gevelsberg, Ennepetal und Breckerfeld erklärt, ist der Mietspiegel mit seiner Neuauflage zum 1. Januar 2024 durchschnittlich um neun Prozent gestiegen. Bedeutet: Die Mieten könnten dadurch ebenso steigen, auch wenn der Mietspiegel für Eigentümer nicht verpflichtend ist.
Dafür ausschlaggebend sind laut Schulte-Hermes verschiedene Indizes, die unter anderem Verbraucher- oder auch Bau- und Immobilienpreise widerspiegeln. Aber auch die tatsächlichen Mieten, die Eigentümer in den jeweiligen Städten ansetzen, spielen dabei eine Rolle. Der daraus entstandene neue Mietspiegel soll für beide Seiten – Mieter und Vermieter – zufriedenstellend sein. „Wir sind mit der Mietsteigerung unter den Indizes geblieben“, macht die Haus & Grund-Vorsitzende deutlich und betont, dass das Zahlenwerk in enger Abstimmung mit dem Mieterverein erarbeitet wurde.
Ausstattung, Größe und Wohnlage
Die Preisspannen teilen sich in sechs Baujahr-Kategorien auf – von 1967 bis heute. „Die älteste Bauherrenklasse haben wir ‘rausgelassen“, so Maike Schulte-Hermes. Diese hatte Gebäude mit einem Baujahr bis 1949 berücksichtigt. „Die sind aber entweder gar nicht mehr vermietet oder aber so saniert, dass sie auch in eine jüngere Klasse einklassiert werden können“, fährt die Haus & Grund-Vorsitzende fort.
Dabei geht der Mietspiegel von einer Ausstattung mit Heizung, Bad und WC aus und gibt Preisspannen in Euro pro Quadratmeter an. Die Größe der Wohnung bestimmt sich nach den im eigentlichen Sinne zum Wohnen bestimmten Räumen, also ohne Zusatzräume wie Keller, Boden, Waschküche und Garage. Darüber hinaus ist die Wohnlage entscheidend, eingeteilt nach einfachen Wohnlagen (a), mittleren Wohnlagen (b) und guten Wohnlagen (c).
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Einfache Wohnlagen zeichnen sich durch außergewöhnliche Beeinträchtigungen aus, verursacht durch erheblichen Lärm, Abgase, Rauch, starke Mängel hinsichtlich ausreichender Belichtung und Belüftung oder in unmittelbarer Nähe von Fabrik- und Gewerbeanlagen.
Instandhaltung allein reicht nicht
Mittlere Wohnlagen sind allgemeine Wohngebiete auch bei größeren Entfernungen zum Stadtzentrum bei ausreichender Verkehrsanbindung zu Einkaufszentren und öffentlichen Einrichtungen, mit nicht überhöhtem Geräuschpegel des üblichen Straßenverkehrs. „Die meisten Wohnungen innerhalb des Stadtgebietes liegen in diesen Wohngegenden. Solche Wohngebiete sind zumeist dicht bebaut“, heißt es dazu im Mietspiegel.
Gute Wohnlagen sind Wohnlagen in durch Gärten durchgrünten Gegenden, mit aufgelockerten Straßen und guter Verkehrsanbindung zum Zentrum.
Der Mietspiegel definiert auch, wann von einer modernisierten Wohnung gesprochen werden kann – nämlich dann, wenn Ausstattung, Grundrissregelung und technische Einrichtung wesentlich besser als die Standardausstattung bei der Errichtung des Hauses erscheinen. Insbesondere seien modernisierte Wohnungen dann anzunehmen, wenn nachträglich mindestens die Erneuerung von Bad, Heizung und Fenster sowie Türen oder Fußböden vorgenommen worden seien. Dabei seien strenge Maßstäbe anzulegen. Instandhaltungen allein dürften zu keiner Mieterhöhung führen.
Preisspannen nicht ausgeschöpft
Maike Schulte-Hermes geht davon aus, dass vor allem gewerbliche Eigentümer auf Basis des neuen Mietspiegels die Mieten erhöhen würden. Die meisten Mitglieder bei Haus & Grund Gevelsberg, Ennepetal und Breckerfeld seien aber kleinere, private Eigentümer, die die Immobilien eher zur Altersvorsorge nutzen würden.
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Ihrer Einschätzung nach würden Vermieter die Preisspannen pro Quadratmeter bei den Mieten nicht ganz ausschöpfen. „Manche sind auch einfach froh, dass sie einen Mieter haben, der keinen Ärger macht“, so Schulte-Hermes. Sie erklärt, dass der Mietspiegel vor allem für bestehende Mietverhältnisse eine Orientierung sei. „Bei Neuvermietungen gilt die freie Marktwirtschaft“, sagt die Haus & Grund-Vorsitzende klipp und klar.