Gevelsberg. Das Weltgeschehen sorgt für Unsicherheit auf dem Immobilienmarkt im südlichen Ennepe-Ruhr-Kreis. So entwickeln sich derzeit die Preise.

Steigende Zinsen, konjunkturelle Unsicherheiten, Inflation und Vorgaben der Finanzdienstleistungsaufsicht Bafin gegenüber den Banken, sowie Unsicherheiten aufgrund des Ukraine-Krieges gehen auch an der Immobilienwirtschaft in der Region des südlichen Ennepe-Ruhr-Kreises nicht spurlos vorbei.

Das meldet die Firma Rahn Immobilien aus Gevelsberg. „Die Preisrally, getrieben durch niedrigste Zinsen über Jahre hinweg ist erstmal vorbei“, sagt Wieland Rahn, geschäftsführender Gesellschafter und Gründer von Rahn Immobilien aus Gevelsberg.

Selbst Objekte mit Renovierungsstau seien wegen der Niedrigzinsphase gut verkauft worden. Diese Zeiten seien jetzt vorbei. Immobilien, die die aktuellen Top-Anforderungen an Ausstattung und Lage nicht mehr erfüllten, seien somit die Verlierer. Hier gingen die Preise runter.

Unsicherheit bei Verkäufern

Bei den Verkäufern mache sich derzeit die Unsicherheit darüber breit, ob der richtige Zeitpunkt zum Verkauf verpasst wurde. Bestandshalter beschäftige die Frage der Bedingungen bei einer Prolongation, also der Verlängerung der ursprünglichen Geltungsdauer eines Vertrags – beispielsweise bei einer bestehenden Baufinanzierung.

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Die Eigenkapitalanforderungen der Banken seien in den letzten Monaten ebenfalls gestiegen, berichtet Rahn Immobilien. Jetzt gelte es, sorgfältiger abzuwägen, in welche Objekte investiert werde und welche Alternativen es gebe. Objekte würden derzeit ganz genau geprüft, besonders hinsichtlich Drittverwendungsfähigkeit und Nachhaltigkeit.

Wenn eine Immobilie nicht mehr wirtschaftlich sei, würden die Preise sinken. „Das beobachten wir derzeit am Markt“, sagt Wieland Rahn.

Warten auf Preissenkungen

In Zeiten, in denen Wertsteigerungsperspektiven weniger aussichtsreich erscheinen, würden die Eigenschaften und Nettorenditen der Immobilien beim Ankauf kritischer betrachtet und gerieten schneller unter preislichen Anpassungsdruck. „So entsteht eine Marktteilung in das weiterhin hochpreisige Segment und in fallende Werte bei nicht mehr marktgängigen Objekten“, ergänzt Wieland Rahn abschließend.

Mehrfamilienhäuser nach wie vor gefragt

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand liegen im südlichen Ennepe-Ruhr-Kreis laut Rahn Immobilien durchschnittlich bei circa 2500 Euro pro Quadratmeter, die Kaufpreise für Neubauwohnungen sind im Schnitt bei 3500 Euro angesiedelt und können je nach Exklusivität bis auf 4500 steigen.

Die Durchschnittswerte für frei stehende Einfamilienhäuser liegen bei etwa 475.000 Euro. Wohn- und Geschäftshäuser sowie Mehrfamilienhäuser sind nach wie vor gefragt. Sie werden durchschnittlich zum 18 bis 30-fachen des Jahresrohertrages gehandelt, führt Wieland Rahn, geschäftsführender Gesellschafter und Gründer von Rahn Immobilien aus. Der Jahresrohertrag gibt Aufschluss über die Rentabil<ität einer Wohnimmobilie.

Die Spitzenmieten in gefragten Lagen wie zum Beispiel dem Gevelsberger Dichterviertel oder dem Schwelmer Göckinghof liegen laut Rahn Immobilien bei rund 12,50 Euro pro Quadratmeter.

Insgesamt sei in der hiesigen Region eine stabile Nachfrage zu verzeichnen, die aber in der nächsten Zeit keine weiteren Preissteigerungen erwarten lasse. Zwar könnten sich bei steigenden Baufinanzierungszinsen weniger Menschen eine Immobilie leisten, aber viele Nachfrager seien eben noch nicht fündig geworden oder hätten tatsächlich zu lange gewartet.

Andreas Jähme, Geschäftsführer der Jähme Immobilien GmbH und des Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereins für Gevelsberg, Ennepetal und Breckerfeld, spricht von einer Zurückhaltung vonseiten der Kaufinteressenten. „Die Interessenten warten teilweise auf zu erwartende Immobilienpreissenkungen in absehbarer Zeit“, erklärt er. „Kapitalanleger sind zurückhaltend, da das Fremdgeld aktuell teurer wird, welches in ein Kaufpreisangebot eingepreist wird.“

Mehr Immobilienangebote

Die generelle Zurückhaltung sei eine Entwicklung, die mit der Zinsanpassung durch die Europäische Zentralbank (EZB) zusammenhänge, die Mitte Juli bekanntgab, ihre Leitzinsen anheben zu wollen.

All das wirke sich auf den Immobilienmarkt aus. Jähmes Einschätzung ist, dass die Preise sich in der nächsten Zeit nach unten bewegen müssen, da es für Eigentümer sonst schwierig werde, ihre Objekte zu verkaufen. „Man kriegt eine Immobilie jetzt auch noch verkauft, aber es ist nicht mehr so wie früher, dass alles verkauft würde“, so Andreas Jähme.

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Die Immobilienangebote im südlichen Ennepe-Ruhr-Kreis würden zunehmen. „Ich glaube, weil viele denken, sie müssen bei sinkenden Preisen verkaufen“, schätzt er. Das könne auch Spekulanten anlocken, die auf billigere Immobilien hoffen, deren Preise dann künftig bei anderen Entwicklungen wieder zulegen könnten.