Gevelsberg. Die Preise fürs Eigenheim in Gevelsberg sind in den vergangenen Jahren angestiegen. Fachleute sehen dadurch ein Problem bei privaten Verkäufen.
Zwischen 175.000 und 365.000 Euro für den Kauf eines frei stehenden Eigenheims führt der Preisspiegel des Immobilienverbands Deutschlands (IVD) West in der Stadt Gevelsberg im Jahr 2019 auf. Je nach Zustand der Immobilie versteht sich. Für ein Reihenhaus liegt der Preis zur selben Zeit zwischen 160.000 und 235.000 Euro. In beiden Fällen lagen die Preise damals höher als in Ennepetal, aber noch unter denen in Schwelm.
Der IVD-Preisspiegel für 2021 nennt für den Kauf eines frei stehenden Eigenheims in Gevelsberg schon eine Summe zwischen 195.000 und 400.000 Euro. Bei den Reihenhäusern sind es zwischen 180.000 und 250.000 Euro.
Nachfrage hoch, Angebot geringer
Für Wieland Rahn, Geschäftsführer von Rahn Immobilien in Gevelsberg und Mitglied im IVD West, ganz klar die Folge eines angespannten Marktes. „Die Märkte überhitzen sich“, erklärt er. „Gerade in diesem Jahr wegen der Negativzinsen.“ Dabei blickt er auch auf die sogenannten Verwahrentgelte der Banken, die Gebühren für die Geldbeträge auf den Konten ihrer Kunden verlangen. „Das führt dazu, dass Leute in Immobilien investieren“, so Wieland Rahn weiter. Die Nachfrage sei hoch. Das Angebot, besonders in flächenkleinen Kommunen wie Gevelsberg, zumindest nicht so hoch wie die Nachfrage.
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„In Gevelsberg ist es schwierig, zu bauen, weil es so klein ist“, sagt Rahn. „Die Leute wohnen aber gerne hier und auch Auswärtige kommen gerne hier hin.“ Sobald jemand seine Immobilie verkaufe, werde sich darauf gestürzt. Dabei komme es nicht selten zu Verkäufen von „privat zu privat“. Also ohne dass ein Makler hinzugezogen werde. Bundesweit würden 25 bis 30 Prozent aller Transaktionen außerhalb des professionellen Bereiches geschehen, schätzt der Immobilienfachmann.
Das Problem: „Als Verband stellen wir fest, dass diese Transaktionen zunehmend am Markt vorbeigehen“, so Rahn. Heißt: Die Immobilien wechseln zu Preisen den Besitzer, die deutlich unter dem möglichen Wert liegen. Der Grund aus Rahns Sicht ist dabei vor allem Unwissenheit. „Man hat immer einen Preis im Kopf, erhöht den vielleicht noch, aber liegt dann immer noch unter Marktwert“, sagt er. Dabei gebe es zum Teil auch Sachgutachten, die Immobilien zu günstig bewerteten.
Eine relativ neue Entwicklung
Er berichtet von einem Fall in Gevelsberg, bei dem jemand eine Immobilie vor kurzem für knapp 230.000 Euro verkaufte. „Ich hätte die auf 500.000 Euro geschätzt“, verrät Rahn. „Es hat ja keiner Geld zu verschenken.“ Oft sei das Haus das einzige große Vermögen, das eine Familien habe.
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Andreas Jähme, Geschäftsführer bei Jähme Immobilien und von Haus und Grund Gevelsberg, bestätigt diese Entwicklung. „Die Verkäufer wissen zum Teil nicht über das Marktgeschehen Bescheid“, erklärt er. Sie würden Preise verlangen, die sie selbst mal bezahlt hätten. Oder sie tauschten sich mit Nachbarn über einen möglichen Wert der Immobilie aus.
Entwicklung des Immobilienmarktes
Der Preisspiegel des Immobilienverbands Deutschland West gibt laut eigener Aussage die Entwicklung des Immobilienmarktes in 129 nordrhein-westfälischen Städten wieder.
Bei Einfamilienhäusern unterscheidet der Preisspiegel zwischen einfachem, mittlerem, gutem und sehr gutem Wohnwert. Höchste Klasse ist der Spitzenwert. Bei Reihenhäusern wird zwischen einfachem, mittlerem und guten Wohnwert unterschieden.
Diese Preisklassen beziehen sich unter anderem auf Faktoren wie Ausstattung, Lage , Wohnfläche und auch Bausubstanz.
Dass die zunehmende Diskrepanz zwischen Verkaufspreis und Marktwert vor allem eine Entwicklung der jüngsten Vergangenheit sei, führt Jähme weniger auf gesunkene Erwartungen bei den Verkäufern zurück. Viel mehr liege es an der gestiegenen Nachfrage, die den Marktwert nach oben treibe. „Die Immobilie heute hat vom Sachwert her nicht viel mehr Wert als noch vor zehn Jahren“, sagt er.
Wenn jemand verkaufen wolle, würden Interessenten relativ zügig auf denjenigen oder diejenige zukommen. „Da muss man auch erstmal sagen, dass man sich die Zeit nimmt und einen Gutachter einschaltet“, so Jähme weiter.
Eine Frage der Einschätzung
Zumal Makler früher einen schlechten Ruf gehabt hätten, was vor allem bei einigen älteren Menschen noch in den Köpfen sei. „Die klassische Doppelhaushälfte oder das Einfamilienhaus bekommen Sie als Makler relativ selten“, weiß er. „Das spricht dafür, dass sie privat verkauft werden.“
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Dabei empfiehlt Jähme nicht per se den Gang zu einem Makler oder einer Bank, wenn jemand seine Immobilie zu Geld machen möchte. „Manchmal macht das auch keinen Sinn“, gibt er zu. „Es gibt Leute, die eine korrekte Erwartungshaltung haben.“ Je länger der Kauf der eigenen Immobilie aber zurückliege, desto schwieriger werde die Einschätzung.