Arnsberg/Sundern. Mieten oder kaufen? Wie sich Interessierte über Mietangebote und Preise informieren können. Steigerungen in Neheim um 55 Prozent.
Was kostet Wohnen in Arnsberg und Sundern?
Besser ein Objekt anmieten – oder doch Wohnung/Haus kaufen? Wer sich informieren möchte, findet vor allem im Internet eine Fülle von Zahlen – allerdings handelt es sich häufig um Muster ohne echten Wert: „Nicht von einer Kommune oder von Interessenvertretern erstellt oder anerkannt“, heißt es auf Homepages diverser Onlinedienste wie „Wohnungsbörse“ oder „Immo Welt“.
Kaufpreise
Wer eine Immobilie (Wohnung oder Haus) in Arnsberg kaufen möchte, muss derzeit wie folgt in die Tasche greifen (Abweichungen möglich):
Eigentumswohnung in Arnsberg – für eine 60 m²-Wohnung liegt aktuell der durchschnittliche Kaufpreis bei ca. 2000 Euro /m². Bei einer 100 m²-Wohnung zahlt man derzeit durchschnittlich etwa 2730 Euro /m².
Häuser in Arnsberg – Kaufpreise für Einfamilienhäuser (Baujahr ab 1976) liegen zwischen 249.000 und 358.000 Euro. Im Durchschnitt liegt der Quadratmeterpreis bei 1450 Euro. Bei Baujahr ab 2003 liegt der Preis zwischen 390.000 und 425.000 Euro (Durchschnitt 2250 Euro /m².
Doch deren Mietpreis-Übersichten sind nicht unattraktiv, weil sie meist sehr aktuell sind; und weil sich Daten sowohl für Arnsberg als auch Sundern kostenlos abgreifen lassen. Doch wo liegen die Durchschnittsmiete in beiden Städten? Unsere Tabellen sollen eine Hilfestellung sein; außerdem gibt die Redaktion Tipps, wo Interessierte an weiteres Zahlenmaterial für unsere Region kommen können:
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„Offiziell“, weil von Kommunen/Kreisen/Verbänden anerkannt, ist z.B. der „Mietspiegel für frei finanzierten, nicht preisgebundenen Wohnraum des Hochsauerland- und Märkischen Kreises sowie der Stadt Schwerte“ – abgedruckt in den jährlichen Grundstücksmarktberichten (Arnsberg erstellt einen separaten, Sundern ist im HSK-Bericht enthalten). Die Grundstücksmarktberichte stehen kostenlos zum Download bereit, auf www.boris.nrw.de/boris-nrw/?lang=de
Qualifizierter Mietspiegel
Noch ganz neu – und sehr transparent: Für die Stadt Arnsberg wurde 2023 erstmals ein qualifizierter Mietspiegel erstellt. Dieser Mietspiegel findet seine Grundlage im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Er bildet eine Übersicht über die in der Stadt Arnsberg zum 1. Mai 2022 gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art – inklusive Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit.
Mietspiegel bieten den Mietvertragsparteien bei bestehenden Mietverhältnissen die Möglichkeit, in eigener Verantwortung die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB zu ermitteln, ohne selbst Vergleichsobjekte benennen oder erhebliche Kosten und Zeit für Gutachten aufwenden zu müssen.
Wer es einmal selbst ausprobieren möchte – so funktioniert es:
Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung erfolgt in drei Schritten: Im Schritt 1 wird das durchschnittliche Mietniveau (= Basis-Nettomiete) nur in Abhängigkeit von der Wohnfläche bestimmt.
Im Schritt 2 werden prozentuale Zu- und Abschläge auf das durchschnittliche Mietniveau, insbesondere aufgrund von Baujahr, Besonderheiten bei Wohnungs- und Gebäudeausstattung, Energieeffizienz und Wohnlage ermittelt.
Im Schritt 3 werden die Ergebnisse aus den Schritten 1 und 2 zusammengefasst, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen.
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Den Mietspiegel samt Anwendungsbeispiel gibt’s online zum Download auf www.arnsberg.de/mietspiegel oder per Online-Mietspiegel unter https://omsp.analyse-konzepte.de/arnsberg/
Seit dem 1. Juli 2022 sind Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern per Gesetz dazu verpflichtet, einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen. Sundern (knapp 28.000 Einwohner) hält ein solches Dokument (noch) nicht bereit.
Wo es sich in Arnsberg und Sundern am besten wohnen lässt
Nicht nur Ausstattung und Preis sind wichtige Kriterien – auch auf die Lage des Objekts gilt es zu achten (wobei diese wiederum Auswirkungen auf den Preis hat...)
Bei der Festlegung der Miete gelten die drei Kategorien „einfache, mittlere und gute Wohnlage“ – hier einige Beispiele aus den Städten Arnsberg und Sundern:
Hüsten einfache Wohnlage: Wohnlagen im Bereich von Industrieanlagen, Lärm- und Geruchsbelästigungen, z.B. jenseits der Autobahn; mittlere bis gute Wohnlage: Flammberg, Wohnquartiere um die Hüstener Innenstadt; gute Wohnlage: Mühlenberg, Herdringen.
Neheim einfache bis mittlere Wohnlage: Wohnlagen im Bereich von Industrieanlagen, Lärm- und Geruchsbelästigungen, z.B. jenseits der Autobahn, nahe Gewerbegebieten, zum Teil Moosfelde; mittlere bis gute Wohnlage: Rusch, Müggenberg, Bergheim; gute Wohnlage: Binnerfeld, Wohnquartiere um die Neheimer Innenstadt, Dollberg.
Arnsberg (Stadtteil) einfache bis mittlere Wohnlage: in abgelegenen Wohngebieten, schlechte Erreichbarkeit zur Innenstadt, stark frequentierte Durchgangsstraßen z.B. Teile von Gierskämpen; mittlere bis gute Wohnlage: Wohnquartiere um die Altstadt bzw. Neustadt; gute Wohnlage: Eichholz, Wohnquartiere um die Innenstadt und am Gutenbergplatz.
Sundern einfache Wohnlage: in der Nähe von lärmverursachenden Hauptstraßen, zum Teil in Industrie- /Gewerbegebieten; mittlere bis gute Wohnlage: in fußläufig erreichbarer Nähe zur Innenstadt; gute Wohnlage: am Berg gelegene Wohnquartiere mit Top-Aussicht, ruhige Innenstadtlage.
Lieber kaufen als mieten?
Das kann in Arnsberg teuer werden: Laut Grundstücksmarktbericht für Arnsberg lag der durchschnittliche Preisanstieg von Wohnbaugrundstücken im Stadtgebiet im vergangenen Jahr bei rund acht Prozent. Nach jeweils elf Prozent Steigerung in den Jahren 2020 und 2021 haben sich die Preise demnach nochmals erheblich erhöht. Im Stadtteil Neheim sind die Preise in den vergangenen fünf Jahren um insgesamt etwa 55 Prozent (!) gestiegen.
Das durchschnittliche Wertniveau beitragsfreier Grundstücke für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser beträgt in sehr guter Lage rd. 300 €/m² (im Stadtteil Neheim rd. 330 €/m²) in guter Lage rd. 260 €/m², in mittlerer Lage rd. 210 €/m² in einfacher Lage rd. 155 €/m². Im Hauptgeschäftsbereich des Stadtteils Neheim sind für das Jahr 2023 keine Preisveränderungen festzustellen. Hier beträgt der höchste Bodenwert im Stadtgebiet 1.800,– €/m² (Bereich „Hauptstraße 8 – 42“). In den Geschäftsbereichen der Stadtteile Arnsberg und Hüsten liegen die Werte ebenfalls auf dem Vorjahresniveau. Dagegen sind für die Grundstücke in den Mischgebieten in den unteren und mittleren Preissegmenten Steigerungen zu verzeichnen.
Preisrückgang in Sundern
Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Sundern sind im ersten Halbjahr 2023 um fünf Prozent gefallen. Im Durchschnitt wurden 249.000 Euro erzielt, wobei die Preisspanne von knapp 45.000 Euro bis 450.000 Euro reichte. Es wurden neun Eigentumswohnungen weiterverkauft. Das entspricht nur noch der Hälfte der Kauffälle im Vergleichszeitraum. Die Verkäufe verteilen sich über mehrere Ortsteile im Sunderner Stadtgebiet. Die Preise lagen im ersten Halbjahr 2023 genauso hoch wie im Vergleichszeitraum des Vorjahres.
Im Mittel wurde ein Preis von 1500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erzielt. Die teuerste Wohnung wurde für 2400 Euro /m² veräußert. Die günstigste Eigentumswohnung wechselte in einem Ortsteil der Stadt Sundern für 900 Euro/m² den Besitzer.
Bauplätze in Sundern
Es wurden zwischen Januar und Juli dieses Jahres nur acht Bauplätze für den individuellen Wohnungsbau in der Röhrstadt erworben. Die Anzahl ist damit um zwei Drittel deutlich zurückgegangen. Der durchschnittliche Preis stieg um zwei Prozent auf rund 113 Euro/m², wobei die Preise in der Spanne von 90 Euro /m² bis 140 Euro /m² lagen.
