Hagen. Zwei Immobilienexperten von Sparkasse und Märkischer Bank in Hagen geben Einblicke und Beispiele, um das Thema Hauskauf verständlich zu machen.
Viele Familien oder Paare stellen sich die Frage, wie viel sie eigentlich verdienen müssen, um in der heutigen Zeit noch ein Haus zu kaufen. Denn die Kaufpreise sind in den letzten Jahren doch bedeutend in die Höhe geschossen. So werden in Neubaugebieten in Hagen beispielsweise allein für ein Grundstück etwa 300 Euro pro Quadratmeter fällig. Der Durchschnittspreis für ein Einfamilienhaus (freistehend) lag zuletzt in Hagen bei 413.000 Euro (siehe Beitext). Die Realität zeigt aber, dass die Preise in den guten Lagen deutlich nach oben abweichen können - Renovierungsbedarf noch nicht eingerechnet. Die Immobilienexperten von Sparkasse und Märkischer Bank - die beiden größten Kreditinstitute der Stadt - geben Einblicke und Beispiele, um das Thema Hauskauf und Finanzierung verständlich zu machen.
Das sagt die Sparkasse
Michael Ander, Leiter des Immobilien-Centers der Sparkasse an Volme und Ruhr, betont: „Die Antwort auf die Frage, wie viel man beim Kauf einer bestimmten Immobilie verdienen muss, ist immer: ,Kommt darauf an‘“. Es gebe aber zwei Faustformeln, mit denen man abschätzen könne, ob eine Immobilie und die dazugehörige Finanzierung zum eigenen Einkommen passe. Die jährliche Rate für eine Baufinanzierung betrage, so Ander, rund 6 Prozent der Gesamtsumme. „Bei einer Finanzierung über 300.000 Euro zahle ich also im Jahr 18.000 Euro für Zins und Tilgung. Das sind 1.500 Euro pro Monat. Maximal ein Drittel des monatlichen Einkommens sollten in die Immobilienfinanzierung fließen.“
„Maximal ein Drittel des monatlichen Einkommens sollten in die Immobilienfinanzierung fließen.“
Bei einer Rate von 1.500 Euro monatlich sollte daher ein Haushaltseinkommen von 4.500 Euro vorhanden sein, so die Sparkasse. Hieraus könne jeder ableiten, welches Einkommen in verschiedenen Preisstufen vorhanden sein sollte: So läge man bei einem 200.000 Euro teurem Haus bei einer Rate von 1.000 Euro – das benötigte Haushaltseinkommen läge damit bei 3.000 Euro. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro erhöht sich die Rate auf 1.500 Euro (Haushaltseinkommen: 4.500 Euro), bei einem 400.000-Euro-Haus wäre es ein 2.000-Euro-Rate (Haushaltseinkommen: 6.000 Euro) und bei einem 500.000 Euro teurem Haus eine Rate von 2.500 Euro (Haushaltseinkommen: 7.500 Euro). Bei Häusern über einem Kaufpreis von 600.000 Euro wäre dementsprechend ein Haushaltseinkommen von 9.000 Euro oder mehr erforderlich.
Das sagt die Märkische Bank
Eine ähnliche Berechnung für das benötigte Nettoeinkommen stellt auch Peter Wächter, Immobilienexperte bei der Märkischen Bank in Hagen auf, wenngleich die Beträge etwas niedriger ausfallen. Als Beispielkunde wurde ein Ehepaar mit einem Kind gewählt, beide Vollverdiener, die 50.000,00 Euro Eigenkapital mitbringen. „In diesen Berechnungen sind Modernisierungen/Renovierungen jedoch nicht berücksichtigt. Man kann aber sagen, dass pro 10.000 Euro Finanzierungssumme ca. 50 Euro monatlich zusätzlich aufzuwenden sind. Um diesen Betrag müssten dann die Gesamteinkünfte höher sein“, erklärt Wächter. Bei einer 200.000 Euro teuren Immobilie müsste das Nettoeinkommen (inklusive Kindergeld) circa 3.000 Euro betragen, bei 300.000 wären es rund 4000 Euro, bei 400.000 rund 4800 Euro, bei 500.000 rund 6200 Euro und ab 600.000 mehr als 7400 Euro im Monat.
„Man kann sagen, dass pro 10.000 Euro Finanzierungssumme ca. 50 Euro monatlich zusätzlich aufzuwenden sind.“
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Welche Kosten gibt es noch?
Zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie müssten Käufer auch bedenken, so Wächter, dass noch Grunderwerbssteuer (6,5 Prozent), Notar- und Gerichtskosten (2 Prozent) sowie ggf. Maklerprovisionen (3,57 Prozent) zu zahlen seien. „Wir empfehlen, dass mindestens die Nebenkosten aus vorhandenem Eigenkapital bezahlt werden können“, so Wächter weiter. Hinzu kämen mögliche Kosten für eine Renovierung, „gerade vor dem Hintergrund der Verbesserung der Energieeffizienz eines Objekts sind die Zusatzkosten für solche Maßnahmen aufgrund gestiegener Handwerker- u. Materialpreise stark gestiegen. Hilfen in Form von zinsgünstigen Krediten oder Zuschüssen können bei der KfW oder der Bafa beantragt werden. Es ist in der Regel notwendig und zu empfehlen, einen Energieberater zu beauftragen.“
„Wir empfehlen, dass mindestens die Nebenkosten aus vorhandenem Eigenkapital bezahlt werden können.“
Faustformel für Finanzierungsbedarf
Je nachdem, welche Rate man mit seinem Einkommen stemmen könne, ließe sich auch mit einer Formel der Finanzierungsbedarf berechnen (Kaufpreis + 12% Nebenkosten + geplante Kosten für Renovierung ./. Eigenkapital = Finanzierungsbedarf), erklärt die Sparkasse auf Anfrage der Redaktion.
Beispielrechnung von der Sparkasse: Die Sparkasse blickt dafür auf ein Beispiel von einem Einfamilienhaus (340.000 Euro, 25.000 Euro für Modernisierungen, 50.000 Euro Eigenkapital) - die Höhe der benötigten Finanzierung (anhand der Formel): 340.000 + 40.800 (Nebenkosten) + 25.000 Euro (Renovierung) ./. 50.000 Euro (Kapital) = 355.800 Euro Finanzierungsbedarf. „Laut Faustformel ergibt das eine Rate von 1.779 Euro. ,In Wirklichkeit‘ sind es 1.710 Euro“, so Ander. Auch die Haushaltsrechnung gehe auf: Mit dem Dreifachen der Rate (also gut 5.350 Euro) könne eine 4-köpfige Familie mit 2 Autos die Immobilienfinanzierung und die Hausnebenkosten gut tragen. „Voraussetzung dafür ist, dass nicht bereits andere Finanzierungen bestehen“, so Ander.
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*Ein Tipp: Auf den Seiten der Kreditinstitute oder im Internet gibt es verschiedene Portale für Finanzierungsrechner, wo man Angebote mit eigenen Zahlen auch individuell durchrechnen kann.