Berlin. Wohnungseigentümer, die ihr Objekt kontrollieren wollen, dürfen nicht ohne das Einverständnis ihres Mieters die Wohnung betreten. Allerdings darf er es, wenn sachliche Gründe vorliegen. Zum Beispiel wenn unerlaubte Tiere in der Wohnung gehalten werden oder Wasseruhren abgelesen werden müssen.

So mancher Vermieter würde gern regelmäßig einen Blick in sein Eigentum werfen, um zu sehen, ob noch alles in Ordnung ist. Man hört so viel über Mietnomaden, Messies, verdreckte Wohnungen mit kranken Katzen und Hunden. Doch solche schlimmen Zustände sind Ausnahmen.

Die meisten Mieter nutzen und pflegen ihre Wohnung korrekt. Deshalb sieht das Mietrecht keinen Grund für ein allgemeines Kontrollrecht des Vermieters vor. "Mit der Vermietung der Wohnung gibt der Vermieter sein Hausrecht an den Mieter ab", erklärt der Sprecher des Deutschen Mieterbunds (DMB), Ulrich Ropertz. Dieser kann dann bestimmen, wen er in die Wohnung lässt. Wenn der Vermieter plötzlich vor der Tür steht, darf der Mieter ihn abweisen. Der Vermieter kann ihm deshalb nicht kündigen, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen: 67 S 502/10).

Konkreter Anlass erforderlich

In dringenden Fällen und aus sachlichen Gründen muss der Mieter den Vermieter allerdings in seinen vier Wänden dulden. Zum Beispiel, wenn Heizkostenverteiler oder Wasseruhren abgelesen werden müssen. Oder wenn Instandsetzungsarbeiten oder Reparaturen anstehen. "Dagegen haben die Mieter in der Regel nichts einzuwenden, denn es liegt ja in ihrem Interesse, wenn die Wohnung in Ordnung gebracht wird", sagt Ropertz.

Problematischer ist es jedoch, wenn der Vermieter Einlass begehrt, weil er vermutet, dass unerlaubt Tiere in der Wohnung gehalten werden oder sie auf andere Weise vertragswidrig genutzt wird. Dazu hat der Vermieter aber das Recht. Voraussetzung ist, dass er seinen Besuch ankündigt und nur mit der Erlaubnis des Mieters dessen Wohnung betritt.

Würde er heimlich mit einem Zweitschlüssel die Tür öffnen, wäre das Hausfriedensbruch, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, urteilte das Berliner Landgericht (Aktenzeichen: 64 S 305/98). Daran ändert auch eine gute Absicht nichts. Im verhandelten Fall hatte der Vermieter die Wohnung mit einem Handwerker betreten, um eine Reparatur ausführen zu lassen.

Ohne konkreten Anlass hat der Vermieter keinen Anspruch auf Zutritt zur Mietwohnung, erklärt der DMB. Die Rechtsprechung gibt Vermietern jedoch nach Treu und Glauben das Recht zu einer Art Routinekontrolle alle ein bis zwei Jahre. Das kann in Mietklauseln vereinbart werden. Eine Formulierung, dass der Vermieter generell und uneingeschränkt die Wohnung besichtigen darf, ist aber unwirksam.

Fotos der bewohnten Wohnung sind tabu

"Die meisten Probleme zwischen Mietern und Vermietern treten auf, wenn das Mietverhältnis ausläuft und die Wohnung neu vermietet werden soll", erklärt Ropertz. "Dann stehen besonders in begehrten Wohngegenden die Interessenten Schlange." Mieter müssen aber keinen Besichtigungstourismus hinnehmen und die Leute scharenweise durch ihre Wohnung führen.

"Eine, höchstens zwei Parteien sind hinnehmbar. Alle anderen müssen sich spätere Termine organisieren", sagt Ropertz. Die Besichtigungen sollten mindestens drei bis vier Tage vorher angekündigt werden. Auf die speziellen Bedürfnisse berufstätiger Mieter muss der Vermieter eingehen. "Die Unannehmlichkeiten für den Mieter sind so gering wie möglich zu halten. Schließlich läuft sein Mietverhältnis noch, und er zahlt den vollen Mietpreis", betont der Experte.

Fremde dürfen in den Wohnungen nicht fotografieren. Das gilt sowohl für die Mietinteressenten, aber auch für den Vermieter. "Der Vermieter darf zum Beispiel keine Fotos der Räume im Rahmen von Online-Angeboten ins Netz stellen, wenn der Mieter das nicht ausdrücklich erlaubt", sagt Ropertz.

Auch wenn der Vermieter schon gekündigt hat, hat er kein Recht, von der noch bewohnten Wohnung Fotos zu machen, entschied das Landgericht Frankenthal (Aktenzeichen: 2 S 218/09). Denn damit verstößt er gegen das Persönlichkeitsrecht der Mieter. (dapd)