Essen. . Defekte Heizung, verschimmelte Wände, Baustelle vor der Tür - der Deutsche Mieterbund hat eine Broschüre mit Urteilen zusammengestellt, wann es rechtens ist, die Miete zu kürzen. Bei lebensgefährlichen Feuchtigkeitsschäden müssen Mieter gar nicht zahlen.

Was können Mieter tun, wenn die Heizung defekt ist, sich Schimmel in der Wohnung bildet oder eine Baustelle vor der Tür für unerträglichen Lärm sorgt? Eine Möglichkeit ist die Kürzung der Miete. Doch um wie viel darf man das, und was gilt es zu beachten? Dies führt der Deutsche Mieterbund (DMB) in seiner 92-seitigen Broschüre „Wohnungsmängel und Mietminderung“ auf.

In dem Ratgeber hat der DMB über 500 Urteile deutscher Gerichte zusammengetragen, die sich mit dem Thema Mietkürzung beschäftigten. Dabei gilt es aber zu beachten, dass nur Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allgemein­gül­­tige Aussagekraft hat. Urteile, die etwa Amtsgerichte oder Landgerichte gefällt haben, gelten dagegen als Orientierungshilfe.

Bevor Mieter die Zahlung mindern dürfen, müssen zunächst einige Kriterien erfüllt sein. Zum einen muss ein klarer Mangel vorliegen. Dies sei gegeben, wenn der Mieter die Wohnung oder technische Anlagen wie den Aufzug „nicht nutzen kann, wie er will und wie er es nach dem Vertrag erwarten darf“, so der DMB. Als Mangel sei auch Lärm zu werten. Dabei spiele es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel verschuldet habe.

Vermieter schriftlich informieren

Des Weiteren muss der Vermieter sofort über einen Schaden oder ein Problem am besten schriftlich informiert werden, ehe die Miete gemindert werden kann. Grundlage für die Kürzung ist laut Deutschem Mieterbund die Bruttomiete, also die Miete „inklusive Vorauszahlungen für die kalten und die warmen Betriebskosten“. So lange der Mangel nicht behoben sei, könne der Mieter die Miete auch gekürzt lassen. Ausgenommen seien aber alle Schäden, die die Mieter selbst verursacht hätten.

Je nach Fall können sogar bis zu 100 Prozent der Miete einbehalten werden. Etwa, wenn Feuchtigkeitsschäden zu einer lebensgefährlichen gesundheitlichen Beeinträchtigung führen können (LG Berlin, GE 2009, 845). Ansonsten können Mieter 20 Prozent bei Feuchtigkeit in Küche und Wohnbereich abschlagen (LG Berlin GE 2011, 56), bei erheblichen Feuchtigkeitsschäden in einer Erdgeschosswohnung sogar 60 Prozent (AG Bad Vilbel WuM 96, 701).

Zehn Prozent Abschlag bei verotteten Fenstern

Verrottete Fenster können einen zehnprozentigen Abschlag nach sich ziehen (AG Bergisch Gladbach WuM 80, 17), undichte Fenster und damit verbundene Feuchtigkeit rechtfertigen 50 Prozent Mietminderung (AG Leverkusen WuM 81, U9).

Auch die Heizung muss funktionieren: Bei einem Ausfall im Winter mit kalten Au­ßentemperaturen kann gar die komplette Miete einbehalten werden (LG Hamburg WuM 76, 10). Ansonsten können bei einem Heizungsausfall 50 Prozent fällig werden (LG Bonn WuM 82, 170).

Und noch zwei allgemeingültige Urteile des BGH: Ist die Wohnung 15 Prozent kleiner als im Mietvertrag angegeben, können auch 15 Prozent der Miete gekürzt werden. Bei 20 Prozent Flächenabweichung gibt es 20 Prozent weniger (BGH WuM 2010, 240 und BGH WuM 2004, 336).

Vor einer Mietkürzung kann es übrigens empfehlenswert sein, sich beim örtlichen Mieterverein über das Vorgehen beraten zu lassen.

Die Broschüre „Wohnungsmängel und Mietminderung“ kostet sechs Euro und kann bei allen örtlichen Mietervereinen gekauft oder beim DMB-Verlag, 10169 Berlin, beziehungsweise auf www.mieterbund.de (zuzüglich 1,29 Euro Versandkosten) bestellt werden.