Essen. . In den meisten Ruhrgebietsstädten lassen sich Eigentumswohnungen günstiger finanzieren als mieten. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Studie.
Es gibt bessere Wertanlagen als eine Immobilie im Ruhrgebiet. Die Preise für Eigentumswohnungen dürften im Gegensatz zu den Rheinmetropolen Köln und Düsseldorf bis 2030 sinken, prognostiziert eine Studie des Hamburgischen Weltwirtschafts-Instituts (HWWI) für die Postbank. Demnach lohnt sich in fast allen Ruhrgebietsstädten der Kauf von Wohneigentum vor allem zur Eigennutzung. Im Durchschnitt sei die monatliche Belastung durch eine Finanzierung geringer als die Miete.
Im Ruhrgebiet leben die meisten Menschen zur Miete, die Eigentumsquote liegt weit unter Durchschnitt. Da die Mieten zwischen Duisburg und Dortmund allerdings vergleichsweise günstig sind, ist das für HWWI-Expertin Dörte Nitt-Drießelmann auch nachvollziehbar. „Kaufen ist für viele nicht die erste Option“, sagt die Leiterin der Studie, „wer zur Miete wohnt, bleibt auch flexibler in seiner Lebensplanung. Aber das Geld ist natürlich weg, während beim Kauf Vermögen aufgebaut wird“.
Am Rhein sind die Preise doppelt so hoch
Deshalb sei für jene, die sicher sind, die nächsten Jahrzehnte an einem bestimmten Ort bleiben zu wollen, der Kauf einer Immobilie eine Überlegung wert – und zwar im Ruhrgebiet eher als in den Rheinmetropolen. Dort sind die Quadratmeterpreise mehr als doppelt so hoch wie im Revier. Das HWWI weiß freilich um die großen Unterschiede innerhalb der Städte. Am weitesten gehen die Preise in Essen auseinander: Die günstigsten zehn Prozent der Eigentumswohnungen (im Norden der Stadt) sind für 812 Euro pro Quadratmeter zu haben, die teuersten im Süden kosten 2553 Euro.
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Das HWWI hat für seine Studie die Finanzierung und die Miete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung verglichen unter Annahme der üblichen Marktkonditionen und 20-prozentigem Eigenkapital. Im Ergebnis wäre für eine Wohnung etwa in Gelsenkirchen bereits nach knapp 15 Jahren so viel Miete geflossen wie die gesamte 20-jährige Finanzierung kostet, in Bochum nach 18 Jahren. Was auch bedeutet, dass sich Kauf und Vermietung von Wohnungen rechnen können.
Revier-Immobilien verlieren leicht an Wert
Dieser „Vervielfältiger“ genannte Faktor schlägt ins Negative um, wenn er die Kreditdauer von 20 Jahren überschreitet. Das ist im Revier allein in Mülheim und dem Ennepe-Ruhr-Kreis knapp der Fall. Zum Vergleich: In Düsseldorf dauert es 28 Jahre, bis die Mieten den Kaufpreis decken würden.
Im Gegensatz zur Landeshauptstadt verlieren die Immobilien im Ruhrgebiet dagegen mittelfristig leicht an Wert. „Hoffnung auf Wertsteigerungen sollten sich Immobilienkäufer im Ruhrgebiet nicht machen“, sagt Matthias Weber, Regionalbereichsleiter bei der Postbank. Grund für diese Prognose ist laut HWWI vor allem der erwartete Bevölkerungsrückgang, der die Nachfrage sinken lasse. Aber: „Bevölkerungsprognosen sind mit Vorsicht zu betrachten“, sagt Nitt-Drießelmann. Der Strukturwandel im Ruhrgebiet sei ja nicht abgeschlossen. „Und wenn Städte den Übergang zur wissensbasierten Dienstleistungsgesellschaft schneller meistern und attraktiver werden, kann sich der Trend auch ändern.“ Mit der Bevölkerung blieben auch die Immobilienpreise stabil.
Zuerst testen, ob genug übrig bleibt
Die Expertin rät beim Immobilienkauf vor allem Menschen mit durchschnittlichen Einkommen dringend zur Vorsicht. 20 Prozent des Kaufpreises sollten sie mindestens aus Eigenkapital bezahlen können und die monatlichen Kreditkosten sollten ein Drittel des Einkommens nicht überschreiten. Und selbst dann lautet ihr dringender Rat, vor dem Einkauf zuerst etwa zwei Jahre lang zu testen, ob man mit dem Geld, das dann im Monat verfügbar bliebe, auch wirklich auskommt. Und was im schlimmsten Fall wäre, etwa wenn einer von zwei Berufstätigen arbeitslos würde.
