Oberhausen. Die Preise für Altbauten in Oberhausen rutschen seit Wochen kräftig nach unten. Das neue Heizungsgesetz ist aber nur eine Ursache.

Während das geplante Heizungsgesetz viele Hausbesitzer in Rage bringt, zeigt es auch deutliche Spuren auf dem Immobilienmarkt. Preise für Altbauten purzeln, vor allem bei solchen mit Sanierungsbedarf. Zudem stehen bei den Maklern immer mehr Hausbesitzer vor der Tür, die wissen wollen, was sie mit ihrem in die Jahre gekommenen Schätzchen aus Beton denn nun machen sollen.

Wenngleich noch längst nicht alle Details des neuen Gesetzes bekannt sind, „ist eine enorme Verunsicherung unter den Eigentümern zu spüren“, sagt Nadine Buhl (36) von der Agentur NB Immobilien. In den vergangenen Wochen hat sie wiederholt Kunden erlebt, die viel stärker als sonst fragen, mit welchen Folgekosten der Kauf einer gebrauchten Immobilie wohl verbunden sein wird. Die Interessenten stehen nämlich vor der Hürde, dass laut den jetzigen Gesetzesplänen innerhalb von zwei Jahren nach Erwerb Anlagen mit fossilen Energieträgern raus und neue rein müssen, die Wärme zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien erzeugen. Groß im Rennen ist dabei die Wärmepumpe.

Besitzer von Altbauten fragen Makler um Rat

Um sie aber wirtschaftlich betreiben zu können, sind in der überwiegenden Zahl von Häusern vorher aufwendige Sanierungen vom Keller bis zum Dach erforderlich. „Solche Perspektiven drücken ganz deutlich auf die Preise“, weiß Buhl.

Für den Einbau einer neuen Heizung sollen ab dem nächsten Jahr neue Regeln gelten.
Für den Einbau einer neuen Heizung sollen ab dem nächsten Jahr neue Regeln gelten. © dpa | Jan Woitas

Um der Wahrheit zu ihrem Recht zu verhelfen, müsse man aber auch die Zinsentwicklung bedenken. Nach der langen Niedrigphase zeigt die Kurve inzwischen wieder deutlich nach oben. Auch schon deshalb befinden sich Immobilienpreise im Sinkflug. Die Maklerin nennt auch konkrete Beispiele. Eine Eigentumswohnung in einem Haus mit Baujahr 1960, gelegen im Schladviertel, 140 Quadratmeter hätte sich noch vor einigen Monaten für 330.000 Euro verkaufen lassen, jetzt ist mit 270.000 Euro das Limit erreicht. Ähnlich sieht es für eine kleinere Eigentumswohnung aus, 75 Quadratmeter, Baujahr 1977: Statt 189.000 liegt hier jetzt die Grenze bei 140.000 Euro.

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Verständnis habe sie, sagt Nadine Buhl, durchaus für die Leute, die nun sehr genau überlegen, ob sie ihre Immobilie jetzt noch schnell verkaufen sollen. Solche Anfragen erreichen die Maklerin inzwischen häufig. Eine Empfehlung könne und wolle sie aber nicht aussprechen, vielmehr nehme sie sich Zeit, um die möglichen Szenarien durchzuspielen. „Im Moment weiß man auch überhaupt nicht, wohin die Reise geht und wie das Gesetz am Ende aussieht“, sagt Buhl.

Das Wort von Enteignung macht die Runde

Sparkasse meldet Rückgang der Baukredite

Die Oberhausener Sparkasse meldet einen deutlichen Rückgang von Krediten, die in den privaten Wohnungsbau fließen. Nach einem Aufwärtstrend zu Beginn des vergangenen Jahres sei der Markt geschrumpft.

Es handele sich aber immer noch monatlich um rund 60 bis 70 Prozent der Gesamtsumme, die 2021 erzielt wurde und damit vor dem rasanten Anstieg des Zinsniveaus.

Der Zinssatz beim KfW-Wohnungseigentumsprogramm lag im Herbst 2021 noch bei 0,98 Prozent und liegt derzeit bei 3,87 Prozent.

Um sich gegen Zinssteigerungen bei neuen oder bestehenden Finanzierungen abzusichern, empfiehlt beispielsweise die Sparkasse, sich eingehend beraten zu lassen.

Zudem melden sich bei der Sparkasse immer mehr Kunden, die wissen wollen, wie es sich finanzieren lässt, ihr Haus auf den neuesten Stand zu bringen.

Da kann Thorsten Raczkowiak ihr nur beipflichten. Auch der Chef von Atelier Rheinruhr Immobilien bekommt einen großen Beratungsbedarf zu spüren. Da will beispielsweise ein Hausbesitzer, der über Verkauf nachdenkt, wissen, ob er noch fix und bis Jahresfrist eine neue Gasheizung einbauen lässt. Oder soll er doch gleich eine Anlage montieren lassen, die dem Buchstaben des Gesetzes entspricht? Schließlich lasse sich damit der Wert des Gebäudes steigern.

Die Kosten für Wärmepumpen sind in den vergangenen Monaten nach Aussagen von Experten regelrecht explodiert.
Die Kosten für Wärmepumpen sind in den vergangenen Monaten nach Aussagen von Experten regelrecht explodiert. © dpa | Daniel Reinhardt

Allgemeinverbindliche Antworten könne es auf solche Fragen aber nicht geben, unterstreicht der Makler, zumal man eben auch genau prüfen sollte, welche Fördergelder in Betracht kommen. Aber Finanzspritzen hin oder her: Bei manchen Eigentümern habe sich der Eindruck festgesetzt, dass das geplante Gesetz einer Enteignung recht nahekommt. Zudem denken Hausbesitzer gerade älterer Immobilien aus den 60er, 70er oder 80er Jahre darüber nach, ob sie nicht schon bald handeln sollen, damit das Gebäude nicht noch weiter an Wert verliert. Denn die Preise sind bereits um 10 oder auch 15 Prozent gesunken, weiß der Makler.

Das stimmt mit den Zahlen überein, die Volker Pawelleck von den Volksbank Immobilien Rhein Ruhr errechnet. Die Leute seien einfach nicht mehr bereit, die Summen zu zahlen, die noch bis vor wenigen Monaten üblich waren. Neben den Zinsen seien doch auch die Kosten für eine Instandsetzung gestiegen. Das Material sei teurer geworden, der Handwerker verlange mehr Geld: Kostete es bis vor einiger Zeit durchschnittlich noch 1000 bis 1200 Euro, einen Quadratmeter zu sanieren, „landet ein Bauherr jetzt bei 1500 bis 2500 Euro.“ Da lassen sich, so der Makler, die Preise für gebrauchte Immobilien, egal wo sie stehen, nicht mehr halten.

Preise für Wärmepumpen sind explodiert

Wie sehr die Zinsen zu Buche schlagen, erklärt Pawelleck an einem einfachen Beispiel: Es klinge zunächst einmal nicht besonders heftig, wenn ein Kreditnehmer nicht mehr ein Prozent, sondern vier Prozent zahlen müsse. „Auf 100.000 Euro gerechnet, ist das aber ein Sprung von 1000 auf 4000 Euro.“

Einem solchen Anstieg ist „ein großer Teil unserer Kunden überhaupt nicht gewachsen“, sagt Frank Wetzel, Geschäftsstelleninhaber des Büros Von Poll Immobilien. Daher komme der Kauf eines älteren Baus mit einem entsprechenden Sanierungsbedarf für eine erhebliche Zahl von bislang potenziellen Interessenten überhaupt nicht mehr in Betracht.

Denn vor dem Einzug in eine gebrauchte Immobilie sei nun mal eine Instandsetzung angesagt. Man müsse doch nur einmal auf die Ausgaben schauen, die eine Luftwärmepumpe verursache. „Die Preise sind doch gerade explodiert.“ Verbunden mit dem Einbau einer Fußbodenheizung „ist man doch schnell bei 50.000 bis 60.000 Euro.“ Auch wenn Finanzhilfen vom Staat fließen, müsse der Käufer doch noch tief in die Tasche greifen.

Jochen Stimberg von der LBS in Oberhausen erlebt es zunehmend, dass potenzielle Käufer wissen wollen, wie sie auch gerade Kauf und Modernisierung von Altbauten finanzieren sollen. Großes Interesse bestehe darin, sich mit entsprechenden Finanzmodellen vor weiter steigenden Zinsen abzusichern, vor allem bei eher geringem Eigenkapital.