Bottrop. Ob das ein Trend wird, ist fraglich: Beim Verkauf älterer Häuser in Bottrop fallen die Preise. Für welche Häuser das gilt und für welche nicht.
Älteren Häusern in Bottrop drohen nach Einschätzung der Landesbausparkasse (LBS) Wertverluste. So seien die Preise für Eigenheime in Bottrop in den zurückliegenden zwölf Monaten um zwölf Prozent zurückgegangen, stellte LBS-Gebietsleiter John Berrens vor kurzem fest. Der Leiter des Bottroper LBS-Beratungscenters rechnet allerdings nicht damit, dass sich dieser Trend fortsetzen dürfte. Grund dafür sei die hohe Nachfrage nach Wohneigentum in Bottrop.
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„Dennoch sind ältere Eigenheime mit hohen Heizkosten und entsprechendem Modernisierungsbedarf besonders betroffen – und die Häuser in Bottrop sind immerhin durchschnittlich 64 Jahre alt“, meint John Berrens. Ein gebrauchtes Einfamilienhaus komme in Bottrop aktuell für durchschnittlich 429.000 Euro auf den Markt. Gerade ältere Gebäude, die nicht gut gedämmt sind, könnten diese Preise bei weitem nicht mehr erzielen. „Die Angebote fangen bei 320.000 Euro an, denn der Käufer muss in der Regel ja auch noch weiter investieren“, erklärt der LBS-Fachmann.
Stabile Preise bei gebrauchten Eigentumswohnungen in Bottrop
Berrens verglich dazu Angebotspreise der Empirica-Datenbank aus dem ersten Halbjahr 2023 und dem ersten Halbjahr 2022 miteinander. Auch der Bottroper Gutachterausschuss für Grundstückswerte kommt zu der Erkenntnis, dass die Preise beim Verkauf gebrauchter Immobilien in Bottrop zuletzt niedriger ausfielen. Anders als die LBS und andere Immobilienportale, die die Preiswünsche der Verkäuferinnen und Verkäufer am Markt vergleichen, wertet der Gutachterausschuss die tatsächlich abgeschlossenen Kaufverträge mit den echten Verkaufspreisen aus und bildet das Geschehen so noch realistischer ab.
Auch sein Ergebnis für die ersten Monate des Jahres 2023 lautet: tendenziell fallende Kaufpreise bei den Bestandsimmobilien in Bottrop. Beim Verkauf von gebrauchten Doppelhaushälften und gebrauchten Eigentumswohnungen sind demnach Kaufpreise erzielt worden, die im Durchschnitt etwas unter zehn Prozent niedriger lagen als im Vorjahr.
Bei den gebrauchten Reihenmittelhäusern liege der Preisrückgang sogar leicht über zehn Prozent, heißt es. Bottrop reihe sich damit bei den gebrauchten Wohnimmobilien in den Trend fallender Kaufpreise ein, der auch in anderen Städte zu beobachten sei.
Fallende Preise bei gebrauchten Häusern in Bottrop
Generell stellten die Bottroper Gutachter fest, dass in den ersten Monaten des Jahres weniger Immobilien verkauft wurden. So waren bis Ende März insgesamt 47 Prozent weniger Verkaufsfälle registriert worden als im gleichen Zeitraum des Jahres 2022. Außerdem scheine die Kaufzurückhaltung zuzunehmen: Während im Januar 2023 noch 34 Prozent weniger Immobilien verkauft wurden, waren es im März schon 56 Prozent weniger.
Fallende Preise bei gebrauchten Immobilien hatte der Gutachterausschuss auch schon in der zweiten Hälfte des vorigen Jahres festgestellt. Ausnahmen waren allerdings gebrauchte Eigentumswohnungen, bei denen gegenüber den Preisen aus der ersten Jahreshälfte 2022 kein erheblicher Unterschied erkennbar gewesen sei. Fazit der Gutachter: Sollte sich die Tendenz in diesem Jahr fortsetzen, sei weiterhin mit rückläufigen Verkaufszahlen und gegebenenfalls sinkenden Preisen im Bereich gebrauchter Immobilien zu rechnen.
Preise für mehr als 50 Jahre alte Häuser sanken schon 2022
Die Warnung der Landesbausparkasse vor einem absehbaren Wertverlust vor allem älterer Häuser stützt ein Vergleich der Daten des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in NRW zwischen den Verkaufsjahren 2022 und 2021 aber nur teilweise. Demnach sind die Durchschnittspreise für nicht ganz 50 bis mehr als 70 Jahre alte frei stehende Ein- und Zweifamilienhäuser gesunken. So kostete im Jahr 2021 ein Ein- oder Zweifamilienhaus bei einem Baujahr zwischen 1950 bis 1974 im Schnitt noch 358.000 Euro. Im Jahr darauf lag der Durchschnittspreis bei 342.000 Euro.
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Für Doppelhaushälften, Reihenendhäuser und Reihenmittelhäuser derselben Baujahre stiegen die Preise im Schnitt aber an: um 20.000 Euro bis 32.000 Euro. Häuser mit jüngeren Baujahren waren von 2021 auf 2022 ohnehin noch zu teils deutlich höheren Preisen verkauft worden. Ein frei stehendes Haus der Baujahre 1975 bis 1994 kostete 2021 in Bottrop im Durchschnitt 429.000 Euro, im Jahr 2022 lag der Durchschnittspreis bei 476.000 Euro. Doppelhaushälften und Reihenendhäuser dieser Baujahre kosteten bei 377.000 Euro um die 38.000 Euro mehr als noch ein Jahr zuvor.
Zulagen nicht verpassen
Immobilienexperte John Berrens weist darauf hin, dass es für eine Verbesserung des Energiestandards finanzielle Unterstützungen durch den Staat gebe. „Neben den vielfältigen Förderungen kann ab 2024 erstmals auch Geld für energetische Modernisierungen aus allen Riesterverträgen genutzt werden“, sagt der Leiter des LBS-Beratungscenters in Bottrop.
Gerade mit Blick auf Fristen zum Jahresende lohne sich deshalb der frühzeitiger Check aller Verträge und Sparleistungen, um mögliche Zulagen nicht zu verpassen. Denn eine Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmer-Sparzulage und Riester-Zulage gebe es immer für das Gesamtjahr, auch wenn die Sparbeiträge erst am Jahresende eingezahlt werden.