Düsseldorf. .

Teure Rheinschiene, preiswertes Ruhrgebiet. Trennen die NRW-Regionen geografisch nur ein paar Kilometer, sind es beim Mietniveau Welten. Das geht aus dem Wohnungsmarktreport NRW hervor, den die Wohnungsgesellschaft LEG am Mittwoch in Düsseldorf vorstellte. Für den Bericht analysierte das Unternehmen mit dem Immobiliendienstleister CB Richard Ellis zwischen April 2009 und April 2010 nach eigenen Angaben hunderttausende Angebote in 864 Postleitzahlengebieten.

Lage ist alles, auf das „Wo“ kommt es an. Das ist eine Erkenntnis des Reports, ein Mietkostenvergleich macht’s möglich. So liegt die mittlere Kaltmiete in Düsseldorf-Oberkassel bei 11,04 Euro pro Quadratmeter — NRW-Rekord. Und was dem Gelsenkirchener teuer, ist für den Düsseldorfer fast schon billig: 5,85 Euro pro Quadratmeter – wo in der Rheinmetropole die Preise anfangen, bewegt sich Gelsenkirchen fast schon im Luxussegment.

Mietpreiserhöhungen von knapp einem halben Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, das ist moderat – und laut den Experten wird es angesichts stark sinkender Haushaltszahlen noch günstiger. „Wie auch in Wuppertal und Bochum stagnieren die Mieten“, erklärt Henrik Baumunk von CB Richard Ellis. Verrechnet mit der Teuerungsrate reduzieren sie sich gar langsam – eine Situation, die sonst vor allem in kleineren Städten und Landkreisen vorherrscht.

LEG-Report

Anders in Essen, Duisburg und Dortmund: Laut LEG-Report müssen die Mieter dort in den nächsten Monaten wie in den meisten anderen NRW-Großstädten mit Aufschlägen rechnen – Ballungsräume bleiben gefragt. Günstig wird’s dagegen auf dem Land, zum Beispiel in Beverungen, Kreis Höxter: 3,76 Euro pro Quadratmeter im Mittelwert; preiswerter geht es nicht in NRW.

Doch dann ist da noch der Stadtteilfaktor – ums Eck sehen die Preise oft ganz anders aus; etwa in Essen. So können Eigentümer in südlichen Stadtteilen wie Bredeney, Rüttenscheid und Werden zehn Euro und mehr je Quadratmeter kassieren – in Katernberg, Schonnebeck oder Altenessen aber selten mehr als 6,50 Euro. Generell wird teuer noch teurer: Luxuswohnungen in Essen gar um 13,92 Prozent. Klassische „Bruchbuden“ hingegen, die günstigsten zehn Prozent am Markt, sind wenig gefragt und werden preiswerter – außer in den Universitätsstädten. In Münster (plus 0,37 Prozent) und Aachen (plus 1,1 Prozent) stiegen auch in diesem Bereich die Mieten.

Leere auf dem Land

Leerstände sind da selten, wie überhaupt in größeren Städten. Vor allem auf dem Land scheint es hingegen ein Überangebot zu geben. So steht in Arnsberg im Hochsauerlandkreis jede sechste Wohnung leer (16,5 Prozent) und auch Rheinberg im Kreis Wesel hat eine Leerstandsquote von 13 Prozent. Dagegen sind in Dortmund-Hörde nur 0,2 Prozent der Wohnungen ohne Mieter – ein überraschendes Resultat, auch für die LEG. „Die Gründe kennen wir nicht“, sagt Holger Hentschel, Mitglied der LEG-Geschäftsführung. „Aber es muss irgendetwas geben, was die Menschen in Hörde hält.“

Wohnungen sind auch käuflich. Der Quadratmeter Eigentumswohnung kostet in Köln im Mittelwert 1886 Euro, in Gelsenkirchen hingegen gibt es ein Stück Wohnraum für 840 Euro – also im Vergleich ziemlich günstig und somit laut dem Immobiliendienstleister gar nicht mal unattraktiv: „Aus Investorensicht ist der Gelsenkirchener Wohnungsmarkt durchaus etwas für Schnäppchenjäger mit Geduld.“ Die Vorteile: ein billiger Einstieg und geringe Fluktuation der Mieter. „Kommunen und Wohnungsbauunternehmen können dem Preisverfall ja auch gezielt entgegenwirken, indem sie bestimmte Quartiere aufwerten, bedarfs- und bedürfnisgerecht agieren“, ergänzt LEG-Sprecher Thomas Hegel.

Die Mieter könnten gar vom demografischen Wandel profitieren, glaubt Henrik Baumunk von CB Richard Ellis: „Je schlechter die Haushaltsprognose, desto größer ist der Druck, die Mieter zu halten. Wohnungsunternehmen müssen also stärker auf Attraktivität setzen.“ Schöner Wohnen im Ruhrgebiet eben.