Berlin/Hannover. Keine Rechnung bietet Mietern und Vermietern so viel Anlass zum Streiten wie die über die Betriebskosten. Immerhin ist laut dem Deutschem Mieterbund jede zweite Abrechnung falsch. Deswegen lohnt sich ein kritischer Blick auf die Rechnung über die zweite Miete.
Grundsätzlich darf der Vermieter alle Betriebskosten auf seine Mieter abwälzen. Voraussetzung ist, dass sie in der Betriebskostenverordnung aufgelistet sind. Dazu gehören etwa die Grundsteuer, die Kosten für die Straßenreinigung und Müllbeseitigung, die Gebäudereinigung, für den Hauswart und die für den Strom zum Beleuchten von Fluren, Kellern oder Waschküchen. Entweder listet der Vermieter die einzelnen Posten auf oder er verweist auf die Betriebskostenverordnung. "Es muss aber im Mietvertrag stehen", betont Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin.
Enthält ein Mietvertrag einen Katalog, in dem einzelne Betriebskostenpositionen benannt oder durch Ankreuzen, Eintragung eines Vorauszahlungsbetrages oder eines Verteilerschlüssels kenntlich gemacht sind, beschränkt sich die Umlage exakt auf diese Positionen. Die Aufzählung oder Kennzeichnung hat dann "abschließenden Charakter", entschied der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 279/06). Außerdem müssen laut einem weiteren BGH-Urteil "Sonstige Betriebskosten" im Mietvertrag namentlich aufgeführt sein (Az.: VIII ZR 167/03). Darunter fallen häufig die Dachrinnenreinigung oder die Wartung des Rauchabzugs.
Kosten für leere Wohnungen dürfen nicht umgelegt werden
Darüber hinaus gibt es auch klare Regelungen, was der Vermieter nicht mit seinem Mieter abrechnen darf: "Reparatur- und Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten und dürfen im Rahmen von Wohnraummietverhältnissen selbst nach vertraglicher Vereinbarung nicht an den Mieter weitergegeben werden", erklärt Mathias Ostmeyer vom Interessenverband Mieterschutz in Hannover.
Auch wenn eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus leer steht, dürfen die für diese Wohnung anteilig anfallenden Betriebskosten nicht auf die übrigen Mieter umgeschlagen werden. Dies gilt auch für solche Kosten, die nach einem Personenschlüssel auf den Mieter umgelegt werden, urteilte der BGH (Az.: VIII ZR 30/03). "Bei einer Personenumlage sind leerstehende Wohnungen nicht mit "0", sondern mit der durchschnittlichen Belegungszahl der Liegenschaft, mindestens aber mit einer Person zu berücksichtigen", erklärt Ostmeyer.
Abrechnung muss detailliert sein
Wenn in einem Mehrfamilienhaus ein Gewerbe untergebracht ist, müssen die anderen Mieter nicht automatisch den höheren Verbrauch an Wasser oder Strom mittragen. "Ein Gewerbe muss separat abgerechnet werden, wenn deutlich höhere Betriebskosten anfallen", sagt Ropertz. Ein Friseur beispielsweise braucht mehr Wasser, und wenn der Laden ein großes Schaufenster hat, verursacht die Glasbruchversicherung eventuell höhere Kosten. Bei einer Anwaltskanzlei fallen hingegen keine höheren Betriebskosten an. Dann muss auch nicht getrennt abgerechnet werden.
Für den Mieter müssen diese eventuellen Vorwegabzüge aus der Betriebskostenabrechnung klar hervorgehen. Ohnehin gehören laut dem BGH auf die Abrechnung die Gesamtkosten der Liegenschaft für jede einzelne Position und die Vorauszahlungen des Mieters. Noch dazu müssen die verwendeten Verteilerschlüssel - zum Beispiel nach Wohnfläche oder Personen - dargestellt und die Umlage rechnerisch nachvollziehbar sein. Schlussendlich müssen der auf den Mieter entfallene Kostenanteil aufgeführt und der Abrechnungszeitraum - maximal zwölf Monate - deutlich werden.
Umlagevereinbarungen prüfen
Darüber hinaus ist der Vermieter verpflichtet, die Betriebskostenabrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu erstellen. Versäumt er das, kann er keine Nachforderungen erheben. Andererseits kann der Mieter trotzdem noch eine Abrechnung verlangen und diese notfalls auch einklagen, sagt Ostmeyer. Denn eventuelle Guthabenbeträge muss der Vermieter auch nach Ablauf der Frist noch auszahlen.
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Die Betriebskostenabrechnung hat also etliche Tücken: "Weniger als 20 Prozent aller Abrechnungen bieten überhaupt keinen Raum für Beanstandungen", sagt Mietrechtsexperte Ostmeyer. Deswegen sollten Mieter ihre Abrechnung immer genau prüfen. Zunächst sollte jeder Mieter in seinem Mietvertrag nachsehen, ob überhaupt eine wirksame Umlagevereinbarung für jede der berechneten Positionen vorliegt und diese nach dem vereinbarten Verteilerschlüssel umgelegt werden.
Beanstandungen konkretisieren
Ein Mieter hat außerdem das Recht, sämtliche der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege einzusehen. "Ein grundsätzlicher Anspruch auf Zusendung aller Belege besteht hingegen nicht", sagt Ostmeyer. Der Vermieter kann verlangen, dass die Rechnungen bei ihm eingesehen werden.
Wenn sich der Verdacht bestätigt, dass die Abrechnung falsch ist, kann der Mieter dagegen vorgehen - und zwar schriftlich und möglichst konkret. Rechtlich vollkommen wirkungslos seien Beanstandungen wie: "Die Nachzahlung ist viel zu hoch!" oder "Das kann ich ja gar nicht verbraucht haben!", sagt Ostmeyer. Dann könne der Vermieter stets auf das Belegeinsichtsrecht verweisen. (dpa)
