Berlin. . Die Zinsen für Immobilienkredite sinken weiter. Mehr Familien haben jetzt die Möglichkeit, ein Eigenheim zu erwerben. Doch der Kauf sollte nicht übers Knie gebrochen werden. Bei der Finanzierung müssen Bauherren oder Käufer einiges beachten. Die wichtigsten Tipps im Überblick.
Für Bauherren hat das Frühjahr gut begonnen. Baugeld ist noch günstiger geworden. So sank der Baugeld-Index des Verbraucherportals Biallo im April für zehnjähriges Baugeld auf rund 2,4 Prozent. Bei der Finanzberatung Max Herbst (FMH) fangen die günstigsten Angebote derzeit schon mit 2,31 Prozent effektivem Jahreszins an. Von der Finanzierungsseite spricht derzeit alles dafür, endlich den Traum von den eigenen vier Wänden zu verwirklichen. Zumal andere Geldanlagen aktuell kaum mehr die Inflation ausgleichen und eine Immobilie einen wichtigen Baustein für die Altersvorsorge bilden kann.
Doch der Kauf sollte nicht übers Knie gebrochen werden. Die meisten Menschen treffen eine Entscheidung mit einer solchen finanziellen Tragweite nur einmal im Leben.
Finanzierung nicht auf Kante nähen
Die Finanzierung ist gleichsam der Grundstein für die eigene Immobilie. Sonst droht der Traum vom Eigenheim schnell zum Alptraum zu werden. In einem erstem Schritt sollten sich Immobilienkäufer darüber klar werden, dass die Raten-Belastung eine dauerhafte ist. Jeden Monat werden Zinsen und Tilgung an die Bank fällig, auch in Zeiten der Arbeitslosigkeit oder nach einer Scheidung. Deshalb sollte man bei der Berechnung der tragbaren Darlehenssumme maximal konservativ vorgehen. Es nützt nichts, eine Baufinanzierung auf Kante zu nähen, in schlechten Zeiten kann einem das ganze Paket dann schnell um die Ohren fliegen.
Also: Zurückhaltend planen, Risiken berücksichtigen, Reserven für unvorhergesehene Ausgaben wie Instandhaltungen einkalkulieren. Aus finanzieller Sicht plant man das Häuschen lieber eine Nummer zu klein als eine zu groß. Maklercourtage, Grunderwerbsteuer und andere Kaufnebenkosten sollte man nach Möglichkeit aus eigenen Ersparnissen bezahlen können und nicht über einen Kredit finanzieren. Ganz ohne Eigenkapital ist der Immobilienkauf ohnehin nicht zu empfehlen: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital solle man schon aufbringen können, besser mehr. Die Stiftung Warentest empfiehlt, bis auf eine Sicherheitsreserve von drei bis sechs Nettomonatsgehältern so viel Eigenkapital wie möglich einzusetzen. Und: Das derzeit niedrige Zinsniveau nicht für ein größeres Haus, sondern für eine höhere Tilgung zu nutzen. Das machen derzeit tatsächlich viele, die durchschnittlichen Tilgungsraten der Häuslebauer sind laut Biallo zuletzt stark gestiegen.
Staatlich geförderte Kredite können finanzielle Freiräume schaffen
Das ergibt auch Sinn: Wer statt einem Prozent im Jahr zwei oder vier Prozent tilgt, ist viel schneller schuldenfrei. Das schafft finanzielle Freiräume. Ebenfalls mehr Spielraum bei den Finanzen kann man durch staatlich geförderte Kredite gewinnen. Es empfiehlt sich deshalb, vor dem Neubau oder dem Kauf bei der staatlichen KfW-Bankengruppe vorbeizuschauen (www.kfw.de). Diese fördert zum Beispiel energieeffizientes Bauen, Photovoltaik-Anlagen und beteiligt sich auch am Kaufpreis, an Modernisierungen oder bei einer Erbschaft sogar bei der Auszahlung von Miterben. Die Zinssätze starten bei 1,0 Prozent, kreditiert werden maximal 50.000 Euro.
Die Suche nach dem passenden Finanzierungspartner beginnt am besten bei einem Vergleichsportal. Dort kann man sich mit den gratis angebotenen Rechnern einen ersten Marktüberblick verschaffen. Ebenfalls empfehlenswert sind Vermittler wie die Comdirect Bank oder Interhyp. Sie arbeiten mit Banken zusammen und können aus ihrer Datenbank günstige Angebote ermitteln. Auch eine Anfrage bei der Hausbank ist sinnvoll. Jedoch sollten sich Verbraucher vor dem Gespräch mit ihrer Hausbank für eine gute Verhandlungsposition zuvor mehrere Vergleichsangebote einholen. Das erzeugt Druck. Wichtig: Die Angebote sollten möglichst gut vergleichbar sein, also mit möglichst gleichen oder ähnlichen Annahmen durchgerechnet sein.
Zinsbindung und Laufzeit
Zur Laufzeit: „Eine Zinsbindung von zehn Jahren ist weder Fisch noch Fleisch und sollte vermieden werden“, raten die FMH-Experten Besser sind wegen der historisch niedrigen Zinsen derzeit 20 Jahre. „Die Zinsbindung über 20 Jahre fest ist nur unwesentlich teurer als 15 Jahre“, berichtet FMH. „Leider aber gibt es bei der 20-jährigen Zinsbindung nur wenige Hypothekenanbieter.“ Also: Umso länger die Zinsbindung, desto besser. Wer früher aus dem Vertrag raus will, hat nach zehn Jahren ohnehin ein Sonderkündigungsrecht – ohne hohe Zusatzkosten, wie sie bei kürzeren Laufzeiten üblich sind.
Wer bei der Tilgung flexibel bleiben will, etwa, weil man in ein paar Jahren eine Erbschaft erwartet, sollte auf die Möglichkeiten zur Sondertilgung achten. Die meisten Verträge erlauben fünf Prozent pro Jahr ohne Zusatzgebühren. Einige wenige Immobilienfinanzierer (z.B. die Gladbacher Bank) gestatten aber auch nach einer Mindestlaufzeit (z.B. zwei Jahre) Sondertilgungen in beliebiger Höhe. Das kann sich rechnen, auch wenn sich der Kredit durch die zusätzliche Flexibilität um rund 0,2 Prozentpunkte im Jahr verteuert. Tipp: Auch auf die Angebote der Versicherungen achten, sie haben sich in den letzten Jahren wegen der Umwälzungen am Kapitalmarkt zu attraktiven Baufinanzierern gemausert.
Informationen zur Finanzierung
Gute Vergleichs- und Informationsportale für Baugeld sind: www.fmh.de; www.biallo.de
Die Verbraucherzentralen bieten den Ratgeber „Die Baufinanzierung“ an, der dieses Jahr in der 5. Auflage erschienen ist. 176 Seiten, 16,90 Euro zzgl. Versandkosten: www.ratgeber-verbraucherzentrale.de/die-baufinanzierung. Ferner kann man sich dort auch für 2,50 Euro eine 22 Seiten umfassende Broschüre zum Thema „Ermittlung des persönlichen Finanzierungsbedarfs“ herunterladen: http://www.ratgeber-verbraucherzentrale.de/DE-SN/link1811497A.html