Wie viel gesetzliche Rente später bleibt? Das lässt sich schwerlich voraussagen. Aktien zu vertrauen, fällt vielen Menschen schwer. Deshalb nimmt die eigene Immobilie bei der Planung der privaten Altersvorsorge inzwischen meist einen hohen Stellenwert ein – insbesondere, wenn sie selbst bewohnt wird. Läuft alles nach Plan, ist das Eigentum im Ruhestand schuldenfrei und trägt zur Entlastung des Haushaltsbudgets bei. Immobilien können umgekehrt aber auch altersbedingt oder aus finanziellen Gründen zu einer Belastung für Rentner werden. Es ist jedoch möglich, aus dem Eigenheim bis zum Lebensende ein regelmäßiges Einkommen zu erzielen, ohne es weiter besitzen und unterhalten zu müssen.

Eine noch sehr wenig bekannte Möglichkeit ist die so genannte Leibrente. Darunter wird der Verkauf einer Immobilie auf Rentenbasis verstanden. Dabei verpflichtet sich der Käufer, dem Verkäufer eine fest vereinbarte Rente zu zahlen. Die Laufzeit ist variabel gestaltbar, da hierfür keine festen Vorgaben existieren. In der Praxis hat sich die Zahlung einer Leibrente bis zum Lebensende als gängigste Lösung durchgesetzt. „Die demografische Entwicklung, die steigende Zahl von Single-Haushalten, der Modernisierungsstau bei älteren Immobilien und das sinkende Rentenniveau führen dazu, dass es den Menschen immer schwerer fällt, ihre Immobilie zu bewirtschaften und in sie zu investieren“, betont Günter Schönfeld, Geschäftsführer der Wüstenrot Immobilien GmbH.

Der Hausverkauf auf Leibrentenbasis ist in solchen Fällen besonders reizvoll, da durch die laufenden monatlichen Einnahmen der Ruhestand zusätzlich abgesichert werden kann. Die Höhe der Leibrente wird durch den Immobilienwert, die Laufzeit und einen Zins bestimmt. Die Bewertung des Eigentums kann beispielsweise durch Immobilienmaklergesellschaften und Gutachter erfolgen. Auch das Alter und das Geschlecht des Rentenberechtigten spielt bei der Berechnung eine Rolle. Hierbei wird der statistische Mittelwert zugrunde gelegt, der auf den Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes basiert. Verschiedene Leibrenten- Rechner im Internet vermitteln einen ersten Eindruck, mit welchen Rentensummen gerechnet werden kann. Spezielle Vereinbarungen können sich jedoch auf die tatsächliche Rentensumme auswirken.

„Einfluss auf die Rentenhöhe haben zum Beispiel einmalige Abschlagszahlungen seitens des Käufers oder die Einigung auf eine Rentengarantiezeit. Auch die Einräumung eines lebenslangen oder zeitlich begrenzten Wohnrechts für den Verkäufer mindert die Leibrente, da der Eigentumswert entsprechend sinkt“, erklärt Schönfeld. Wenn das Eigenheim zur Last wird, denken viele Immobilienbesitzer zuerst an den klassischen Verkauf der Immobilie, um die Kaufsumme gewinnbringend anlegen zu können und damit ihre Rente aufzustocken. Durch die Eintragung eines lebenslangen Wohnrechts im Grundbuch sichern sie sich zusätzlich die Möglichkeit, bis zum Lebensende als Mieter in der Immobilie bleiben zu können.

Doch dieses Geschäft wirkt nur auf den ersten Blick vielversprechend: Durch die aktuell niedrigen Zinsen kann die Miete nicht durch den Zinsertrag der angelegten Verkaufssumme gedeckt werden und die Menschen müssen ihre Rente oder ihre Ersparnisse anzapfen, um die Kosten zu decken. Durch die Inflation wird der Wert der angelegten Kaufsumme noch zusätzlich geschmälert.

Somit hat dieses Geschäft durch die niedrigen Hypothekenzinsen und den Mietertrag meist nur für den Käufer Vorteile, der mit der Miete sogar einen Teil der Tilgung leisten kann. Aus diesem Grund ist diese Art der Immobilienveräußerung zur Absicherung im Alter im Einzelfall genau zu prüfen. Bei einem Hausverkauf gegen eine Leibrente im Alter erhält der Verkäufer hingegen regelmäßige Einnahmen. Für ihn rechnet sich dieses Rentenmodell vor allem in der lang anhaltenden Niedrigzinsphase, da der Ertrag aus der Leibrente höher ausfällt, als die Anlage des Erlöses aus dem Hausverkauf. Darüber hinaus wird der Ertragsanteil bei Leibrenten niedriger besteuert als bei Geldanlagen, wodurch sich eine Steuerersparnis ergibt. Eine Wertsicherungsklausel im Vertrag sorgt zudem dafür, dass die Leibrente entsprechend der Geldentwertung jährlich aufgestockt wird.

Für Käufer ist diese Form der Immobilienfinanzierung interessant, da sie keinen Bankkredit aufnehmen müssen und den Kaufpreis mit monatlichen Rentenzahlungen abstottern können. Wird der Verkäufer jedoch älter als angenommen, so entsteht für den Käufer ein Nachteil. In diesem Fall zahlt er mehr für eine Immobilie, als wenn er den Kaufpreis auf einmal entrichtet hätte. Umgekehrt kann er finanziell davon profitieren, wenn der Verkäufer früher als angenommen verstirbt. Die Leibrente wird in einem notariell beglaubigten Vertrag vereinbart, der alle Rechten und Pflichten der Vertragspartner enthält. Zudem sollte sie im Grundbuch in Form einer Reallast zu Gunsten des Verkäufers an erster Stelle abgesichert werden. Vor einem Geschäft auf Leibrentenbasis ist zu empfehlen, einen Notar und Steuerberater zu Rate zu ziehen, die individuell auf Rechts- und Steuerfragen eingehen können.