Essen-Heisingen. 246 qm Wohnfläche, rund 770 qm Grundstück: In Heisingen am Schellenberger Wald wird ein Haus zwangsversteigert. Gutachten beschreibt den Zustand.

In ruhiger Wohnlage, gleich am Rand des Schellenberger Waldes, liegt das Einfamilienhaus, das erneut unter den Hammer kommt: Mit etwa 246 Quadratmetern Wohnfläche samt Garage und Garten liegt es an der Elsaßstraße in Heisingen und damit in einer Lage, die als „sehr gut“ bezeichnet wird. Der Verkehrswert liegt laut Gutachten bei rund 1,31 Millionen Euro. Der Termin für die Zwangsversteigerung ist im März.

Das frei stehende zweigeschossige Einfamilienhaus (massiver Mauerwerksbau) befindet sich laut Gutachten auf einem 772 m² großen Grundstück in Südwestlage. Baujahr: 1959. Der Zustand wird mit „ansprechend und gepflegt beschrieben“, erfolgt seien Sanierungsarbeiten überwiegend zwischen den Jahren 2009 und 2014. So gibt das Gericht wegen dieser Modernisierungen ein fiktives Baujahr mit 1992 an. Die Bausubstanz und der bauliche Zustand sind durchschnittlich, Instandhaltungs- und Pflegezustand gut, so steht es im Gutachten. Barrierefrei zu betreten ist das Haus nicht.

Die Einfamilienhäuser an der Elsaßstraße in Essen-Heisingen haben teilweise Villencharakter

Die Elsaßstraße selbst ist geprägt durch weitere Einfamilienhäuser („meist auf größeren Grundstücken und teilweise mit Villencharakter“), aber auch durch Mehrfamilienhäuser, darunter recht neue wie moderne Bauten. Die Grundstücke sind mitunter parkähnlich. Die Straße selbst ist die letzte Wohnstraße vor dem Schellenberger Wald, gleich hinter der Bebauung zu dieser Seite beginnt das Naherholungsgebiet mit seinen Spazierwegen. Der Baldeneysee wiederum liegt etwa 800 Meter Luftlinie entfernt. „Durch seine abgeschiedene Lage sind Arbeits- und speziell Einkaufsmöglichkeiten besser in den umliegenden Zentren zu finden“, haben die Gutachter notiert.

Das Haus an der Elsaßstraße in Essen-Heisingen wird mit beschrieben als ein gepflegtes Objekt, nur an einigen Stellen ist die weiße Fassade etwas grünlich.
Das Haus an der Elsaßstraße in Essen-Heisingen wird mit beschrieben als ein gepflegtes Objekt, nur an einigen Stellen ist die weiße Fassade etwas grünlich. © FUNKE Foto Services | Jenny Beck

Geschäfte gibt es sowohl im nah gelegenen Stadtwald, als auch in Heisingen selbst, das zu einem beliebten Wohnstadtteil geworden ist, in dem zahlreiche Neubauten entstanden sind und weiterhin gebaut oder geplant werden. Eine Zwangsversteigerung stand jüngst ebenfalls bei einem Einfamilienhaus mit Blick auf den See an, diese wurde zweimal abgesagt. Die Sparkasse vermarktet derweil derzeit Eigentumswohnungen nahe dem See. Während ein weiteres Bauvorhaben des Wohnungsunternehmens Vivawest am Baderweg noch auf den Startschuss wartet, wird an der Zölestinstraße bereits gebaut - das zweite Bauprojekt an der Straße.

Grundstück über Bergwerksfeld

„Laut Auskunft der Bezirksregierung Arnsberg liegt das zu bewertende Grundstück über dem auf Steinkohle verliehenen Bergwerksfeld „Justitia“ und einem inzwischen erloschenen Bergwerksfeld“, steht in dem Gutachten zur Zwangsversteigerung zu lesen. Eigentümerin der Bergbauberechtigung ist demnach die RAG Aktiengesellschaft.

Dazu gibt es die Anmerkung, dass in dem Gutachten fiktiv unterstellt werde, „dass die vorliegenden bergbaulichen Gegebenheiten keine Gefährdung auf das Gebäude darstellen und dass keine Wertminderung auf den Verkehrswert vorzunehmen ist“. Abschließend könne das jedoch nur durch einen Sachverständigen für Bergschäden geklärt werden. Von der Sachverständigen für das Gutachten seien dazu keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt worden.

Auch für das Haus an der Elsaßstraße gab es bereits einen früheren Versteigerungstermin. Der Zuschlag ist laut Gericht versagt worden. Die abgegebenen Gebote erreichten die Mindestgebot-Grenze nicht. Nun gibt es einen weiteren Termin für die Zwangsversteigerung am Donnerstag, 27, März, um 9 Uhr, im Amtsgericht Essen (Zweigertstraße 52).

Nach Aussage des Eigentümers haben sich keine Veränderung an dem Haus in Essen-Heisingen ergeben

Nach wie vor gilt, dass das Haus und der Garten in einem guten Zustand seien, heißt es in dem aktuellen Gutachten, das in Teilen auf die Angaben aus dem früheren Dokument von 2019 zurückgreift: „Vor allem betreffend der Ausstattung und des Zustandes des Gebäudes hat sich nach Aussage des Eigentümers keine Veränderung ergeben.“

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So hat der Bau mit der weißen Fassade, die nur an einigen Stellen etwas grünlich schimmert, auf der hinteren Seite einen Anbau sowie einen Wintergartenanbau über zwei Etagen. Der Keller ist teilweise ausgebaut (lichte Raumhöhe ca. 2,12 Meter). Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut, nicht gedämmt und über eine Auszugstreppe erreichbar. Zu den Außenanlagen zählen Kiesstreifen, Beete, Sträucher, Grillplatz und ein Holzgartenhäuschen. Das Grundstück ist eingezäunt mit einem Stahlgitterzaun, während die Terrasse einen Natursteinboden hat.

Neben dem Haus an der Elsaßstraße in Essen-Heisingen geht es durch eine Gartenpforte in den rückwärtigen Bereich.
Neben dem Haus an der Elsaßstraße in Essen-Heisingen geht es durch eine Gartenpforte in den rückwärtigen Bereich. © FUNKE Foto Services | Jenny Beck

Zu sehen sind Haus und Garten auch auf Bildern, die dem Gutachten beigefügt sind. Die Innenräume samt Ausstattung wiederum werden nicht gezeigt (Persönlichkeitsschutz), sondern beschrieben wie etwa die massive Treppe mit Echtholzbelägen oder der Wohn- und Essbereich mit Stäbchenparkett. Sämtliche Wände und Decken haben Feinputz, die Decken teilweise integrierte Lampen.

Den Gebäudewert des Essener Einfamilienhauses beziffert das Gutachten mit rund 524.500 Euro

Im Kellergeschoss befindet sich ein Bad (Standardausführung), im Erdgeschoss das Gäste-WC, heißt es zu den Sanitärräumen. Im oberen Geschoss gibt es zwei weitere Bäder sowie drei Schlafzimmer. Insgesamt ist von großzügigen Räumen die Rede und von einer hochwertigen Küche, die zwölf Jahre alt ist.

Den Gebäudewert des Einfamilienhauses beziffert das Gutachten mit rund 524.500 Euro, hinzu kommen Garage und Außenanlagen wie Bodenwert (Baulandfläche), so dass unterm Strich nach einer Marktanpassung wegen der „sehr guten Lage“ als Verkehrswert insgesamt 1,31 Millionen Euro stehen.

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