Duisburg. Das städtische Gebäudemanagement IMD wird die Wirtschaftsbetriebe integriert. Diese Verbesserungen verspricht der neue Immobilien-Chef Björn Metzler.
Das städtische Immobilienmanagement IMD wurde aufgelöst. Mit 190 Mitarbeitenden wird es im neu geschaffenen Geschäftsbereich Immobilien in die Wirtschaftsbetriebe Duisburg (WBD) integriert. Der Umzug vom Burgacker ins H2-Office am Innenhafen läuft. Dort hat der neue Geschäftsbereichsleiter Björn Metzler sein Büro bereits bezogen. Der gebürtige Essener (45), studierter Immobilienmanager und Wirtschaftsrechtler, erklärt nach seinen ersten 100 Tagen im Amt, wie er die bisherigen Probleme der Liegenschaftsverwaltung lösen will.
Sie sind der fünfte Chef der städtischen Immobilienverwaltung in zehn Jahren. Sind Sie ein Mann für hoffnungslose Fälle?
Björn Metzler: Die Vorgeschichte war mir bekannt. Ich wurde gefragt und mir ist klar, dass es eine sehr spannende Herausforderung wird. Wir haben hier viele tolle Mitarbeitende, die ganz viel Herzblut investieren. Ohne sie hätte der Laden bis heute nicht funktioniert. Außerdem bin ich Optimist. Bei mir ist das Glas ist immer halbvoll.
Woran ist das IMD gescheitert?
Hauptsächlich an der Organisation. Ein Beispiel für viele Flaschenhälse ist der Deckel für Reparaturkosten. Früher durften die Kollegen nur Aufträge bis 10.000 Euro ausführen, darüber mussten sie es an die Instandhaltung abgeben. So kriegen Sie nie etwas fertig. Das haben wir jetzt abgeschafft, wodurch schnell Abhilfe geschaffen wird.
„Digitaler Zwilling“ für alle städtischen Gebäude in Duisburg
Beschleunigt das auch die Ausführung von Reparaturen?
Die Zahl der eigenen Handwerker haben wir von zehn auf 20 aufgestockt. Es sollen noch mehr werden. Wir sind Dienstleister für die Nutzer der Immobilien. Dieses Denken war zuletzt ein wenig abhandengekommen. Der Kunde muss künftig im Mittelpunkt stehen. Nur wenn die Nutzer unserer Immobilien zufrieden sind, haben wir einen guten Job gemacht.
Wie steht‘s mit dem Gebäude-Kataster als Voraussetzung für effektive Arbeit?
Wir haben ein Datenproblem. Das gehen wir im nächsten Jahr an. Wir werden das Gebäudemanagement-System CAFM installieren, das eine ganzheitliche Betrachtung jeder Immobilie ermöglicht. Es hat eine Schnittstelle zum BIM-System (Building Information Modelling). Dabei werden alle Gebäude gescannt, um einen digitalen Zwilling zu erstellen.
Die Arbeit am BIM läuft seit Jahren. Wie ist der Stand der Dinge?
Wie sind bei etwa 320 von 1300 Gebäuden. Davon ist die Hälfte bereits modelliert. In unserer Stabsstelle BIM sind Eva-Maria und Fabian Wick‘l gefragte Fachleute, die viele Anfragen von anderen Städten bekommen. Sie bekommen demnächst auch personelle Verstärkung. Mit dem System kann man bis in die Wände blicken. Für unseren weiteren Betrieb ist das Gold wert. Bis alles erfasst ist, werden jedoch noch einige Jahre vergehen.
Toiletten-Sanierung: Lehrer-WCs in Schulen wurden bisher nicht erfasst
Die Sanierung der Toiletten in Schulen bleibt eine Dauerbaustelle. Wie viel steht noch aus?
Wir haben in diesem Jahr 25 Anlagen erneuert, für 2025 stehen 26 weitere auf der Fertigungsliste. Wie viele noch fehlen, ermitteln wir gerade. Auch Octeo arbeitet für uns. Was in der Vergangenheit nie beachtet wurde: Wir hatten bisher nur die Großanlagen der Schülerinnen und Schüler berücksichtigt, nicht aber die Lehrertoiletten. Auch hier besteht ein Datendefizit.
Die Digitalisierung ist ein weiteres dickes Brett.
Im nächsten Jahr wollen wir damit starten. Dieses Thema betrachten wir gemeinsam mit den anderen Bereichen der WBD.
Die Stadt will bis 2035 klimaneutral werden. Ist das angesichts des Zustands vieler Gebäude realistisch?
Es wird spannend. Wir haben eine Stabsstelle Nachhaltigkeitsmanagement gebildet. Man kann dabei sehr viel Geld versenken. Wir können nicht einfach alle Gebäude ohne entsprechende Konzepte einpacken. Außen Dämmung, innen Schimmel – das ist keine Lösung. Wir werden auch den Bau von PV-Anlagen und moderner Heizungen vorantreiben. Für die Bretter, die bis dahin zu bohren sind, beschaffen wir gerade die passende Bohrmaschine.
Personalmangel: Seit Übernahme der WBD wurden 30 freie Stellen besetzt
Ihre Vorgänger beklagten Personalmangel. Wie ist der aktuelle Stand?
Wir haben noch immer Personalbedarf. Die Rekrutierung läuft zuletzt gut innerhalb der WBD. Bisher wurden etwa 30 Stellen besetzt. Weitere müssen und werden folgen, nicht nur für Spezialisten.
Das IMD könne keine Aufträge an Generalunternehmer (GU) vergeben, sondern müsse die Gewerke einzeln ausschreiben, hieß es bisher. Ist das zutreffend?
Nein. Wir haben aktuell einen Großauftrag für drei Marxloher Grundschulen, den werden wir an einen GU vergeben. Manchmal können Förderrichtlinien GU-Vergaben ausschließen, dann muss man erneut mit dem Fördergeber sprechen. Bei kleineren Maßnahmen macht das keinen Sinn, da setze ich auf heimische Unternehmen.
Ist das auch eine Lehre aus dem Bau des Bildungscampus Marxloh, wo sich die Baukosten von rund 11 auf über 34 Millionen Euro verdreifacht haben?
Es wäre mit Sicherheit einfacher gewesen, dort mit einem Generalunternehmen zu bauen. Das hat aber bei den drei Grundschulen keine Rolle gespielt. Da muss mehr oder weniger das gleiche gemacht werden, deshalb drängte sich diese Lösung auf.
>> STICHWORT: DIE SONDERVERMÖGEN IMMOBILIEN (SVI) UND KITAS (SVK)
- Der nun vom Geschäftsbereich Immobilien bewirtschaftete Bestand städtischer Gebäude umfasst etwa 400 Liegenschaften mit rund 1300 Gebäuden.
- Dabei handelt es sich um buntes Portfolio aus Rathaus, Verwaltungsgebäuden, Feuerwachen und Stadttheater, Hallen, Bibliotheken und VHS. Den größten Anteil haben die Duisburger Schulen mit etwa 140 Liegenschaften.
- Im Zuge der Neustrukturierung wurde der Bestand in ein sogenanntes „Sondervermögen Immobilien“ (SVI) eingebracht. Das wird nun von den WBD im Auftrag der Stadt bewirtschaftet.
- Ausnahmen sind die kommunalen Kita-Immobilien, sie werden als „Sondervermögen Kitas“ (SVK) von der Gebag bewirtschaftet.
- Fast alle Mitarbeitenden des vormaligen IMD sind zu den WBD gewechselt. Bei der Stadt verblieben sind die Schul-Hausmeister, die nun dem Amt für schulische Bildung zugeordnet sind.