Oberhausen. In Oberhausen sind so wenige Häuser und Eigentumswohnungen verkauft worden wie lange nicht. Was die Gründe sind und was sich abzeichnet.

Mit deutlichen Einbußen hatte der heimische Immobilienmarkt im vergangenen Jahr zu kämpfen. Die Zahl verkaufter Objekte ging ganz erheblich zurück, Neubauten waren überhaupt nicht darunter.

Oberhausen: Gutachterausschuss hat über 1300 Verträge ausgewertet

Der Oberhausener Gutachterausschuss für Grundstückswerte hat jetzt die Zahlen für 2023 vorgelegt und dazu die im Laufe des Jahres geschlossenen rund 1300 Kaufverträge ausgewertet. Danach wechselten 382 Ein- und Zweifamilienhäuser die Besitzer, genau so viele wie im Coronajahr 2021. Allerdings ist es ein deutlicher Rückgang zum Niveau vieler anderer Jahre, 2022 waren es 483 oder 2020 sogar 487.

Noch krasser fällt das Minus bei den Mehrfamilienhäusern aus. Mit 197 Verkäufen ist es der niedrigste Wert seit 2018. Es gab schon Jahre, da fanden fast 100 Gebäude mehr einen neuen Eigentümer.

Zahl der verkauften Eigentumswohnungen unter Schwellenwert

Deutlich nach unten zeigt die Kurve auch bei den Eigentumswohnungen. Es handelt sich mit 542 um die geringste Zahl seit 2016. Damals wurde mit 488 Verkäufen sogar die 500er-Schwelle unterschritten. Der Spitzenwert lag vor zwei Jahren bei 702.

Auf der Suche nach den Ursachen für den erheblichen Rückgang, den auch Nachbarstädte wie Essen, Duisburg oder Mülheim melden, kommen mehrere Entwicklungen zusammen. An erster Stelle dürfte laut Gutachterausschuss das eher ungewöhnliche Verhältnis von Kosten und Zinsen eine maßgebliche Rolle spielen.

Zinsen kletterten auf Zehn-Jahres-Hoch

Während bröckelnde Preise durchaus dafür sprachen, ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben, machten oft bei weiterer Kalkulation die galoppierenden Zinsen einen Strich durch manche Kaufpläne. Über Jahre hinweg hatten Niedrigzinsen die Märkte beherrscht, doch damit war es vorbei. Die Zinsen schossen nun wieder merklich nach oben und erreichten nach Aussagen von Finanzexperten im November vergangenen Jahres mit 4,2 Prozent ein Zehn-Jahres-Hoch.

Hinzu kam noch eine große Verunsicherung auf den Finanzmärkten, heißt es von Seiten der Gutachter. Es bestanden durchaus Befürchtungen, die Zinsen könnten noch weiter klettern, möglicherweise auch nur um wenige Prozentpunkte. Für Kreditnehmer kann allerdings schon eine leichte Steigerung eine monatliche Mehrbelastung um Hunderte Euro mit sich bringen.

Unsicherheiten durch das Heizungsgesetz

Auszuschließen ist aus Sicht der Fachleute im Rathaus auch nicht ganz, dass das Heizungsgesetz Verkäufe möglicherweise ausgebremst hat. Denn seit die ersten Gesetzespläne im Frühjahr 2023 in der Welt waren, sahen Käufer gerade bei älteren Immobilien enorm hohe Kosten auf sich zukommen, um die energetischen Anforderungen zu erfüllen.

Nach viel Kritik und Protesten wurde die Gesetzesvorlage zwar nachgebessert, aber das ursprüngliche Ziel bleibt bestehen. Langfristig sollen nur noch Heizsysteme eingebaut werden dürfen, die sich zu 65 Prozent aus erneuerbaren Energie speisen. Diese Vorschrift gilt zunächst nur für Neubauten, bei Bestandsimmobilien ist es von den Wärmeplänen abhängig. Diese müssen in Städten wie Oberhausen (mehr als 100.000 Einwohner) ab 2026 verfügbar sein.

Immobilienmarkt Oberhausen: Keine Neubauten verkauft

Diese Gemengelage aus finanziellen und rechtlichen Entwicklungen könnte sich nach Einschätzung der Gutachter auch auf die Entscheidungen von Bauträgern ausgewirkt haben. Denn im vergangenen Jahr wurden keine neuen Ein- oder Zweifamilienhäuser verkauft.

Es haben sich also keine Investoren zum Bau privat genutzter Immobilien gefunden, wobei wahrscheinlich auch schon in 2022 die Bautätigkeit stark eingeschränkt gewesen sein muss. Bis ein Haus bezugsfertig ist und bezogen werden kann, gehen bekanntlich einige Monate ins Land. Vor zwei Jahren wurden immerhin noch 33 neue Eigenheime gebaut und in einem Jahr wie 2019 waren es sogar 82.

Preisniveau im Vergleich zu Vorjahren

Auch wenn es heißt, dass in den beiden zurückliegenden Jahren die Preise für Immobilien recht niedrig waren, fiel das Niveau aber doch deutlich höher als beispielsweise 2018/19. Für frei stehende Einfamilienhäuser lag der durchschnittliche Kaufpreis damals bei 2065 Euro pro Quadratmeter. Für 2022/23 ergibt sich ein Mittelwert von 3379 Euro.

Ein ähnliches Bild zeigt sich bei Doppelhaushälften/Reihenendhäuser: Statt 2107 Euro waren es zuletzt 2862. Schließlich noch der Vergleich der Reihenmittelhäuser: Im Durchschnitt lag der Preis während der zwei vergangenen Jahre bei 2769 Euro und seinerzeit bei 1890 Euro.

Erste Anzeichen für das laufende Jahr

Herrschte nun im Vorjahr eine gewisse Kaufzurückhaltung, scheint diese aber inzwischen ein Ende zu finden. Ein wesentlicher Grund dürfte darin liegen, dass nach Ansicht von Experten derzeit wohl eher nicht mit einer weiteren Zinssteigerung zu rechnen ist.

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