Oberhausen. Lange Zeit kletterten die Preise auf dem Immobilienmarkt und erzielten Rekordmarken. Doch jetzt fallen sie wieder. Was Häuser momentan kosten.

Die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen in Oberhausen fallen seit geraumer Zeit ganz erheblich. Das zeigt sich auf Portalen wie Immowelt, aber auch die Immobilienmakler sprechen davon, dass Objekte deutlich günstiger zu haben sind.

Im Vergleich zum Vorjahr sind laut Immowelt die Preise für Ein- oder Zweifamilienhäuser durchschnittlich um etwa 2,7 Prozent zurückgegangen. So soll derzeit der Quadratmeter für ein Gebäude in Königshardt rund 3370 Euro kosten, in Buschhausen sind es 2428 Euro und für Alstaden-Ost werden 2285 Euro angegeben.

Noch krasser fällt die Entwicklung auf dem Markt der Eigentumswohnungen aus. Sie sind danach jetzt 5,9 Prozent billiger als im Februar des vergangenen Jahres. Der Quadratmeter in Klosterhardt-Nord kommt auf 1621 Euro, in Holten auf 1987 oder in Königshardt auf 2484 Euro.

Der Preisverfall von älteren Häusern kann bis 30 Prozent betragen

Auch wenn Thorsten Raczkowiak vom Büro „atelier rheinruhr Immobilien“ zu bedenken gibt, dass die Zahlen eher das Angebot als die am Ende erzielten Preise selbst abbilden, „ist die angebenene Tendenz vollkommen richtig“. Im Fall der Eigentumswohnungen fällt das Minus nach seinen Angaben mit etwa zehn Prozent viel deutlicher aus.

Noch viel stärker ins Rutschen gekommen sind laut Raczkowiak die Preise für gebrauchte, ältere Immobilien. „Hier kommen wir auf Quoten von 20 oder gar 30 Prozent“. Die Ursache liege vor allem darin, dass solche Gebäude in der Regel aufwändig saniert werden müssen. Die Preise für Handwerker sind aber immer weiter nach oben geschnellt, für Material ebenso, wenn es überhaupt zu bekommen ist.

Die Beobachtungen von Raczkowiak bestätigt Benjamin Rudzki, bei der Volksbank Immobilien Rhein Ruhr für Oberhausen zuständig. Denn für Eigentümer älterer Gebäude werde es immer schwieriger, die gewünschten Preise zu erzielen. Zu den Ursachen zählen nach seinen Aussagen auch die Anforderungen, die das neue Gebäudeenergiegesetz beinhalte. Dadurch können in absehbarer Zeit zusätzliche finanzielle Belastungen auf einen Käufer zukommen, wenn er die Heizsysteme erneuern muss.

Oberhausen: Bei Einfamilienhäusern kostet der Quadratmeter jetzt 3000 Euro

Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, muss in der Regel mit einer teuren Sanierung rechnen.
Wer eine gebrauchte Immobilie kauft, muss in der Regel mit einer teuren Sanierung rechnen. © dpa | Ingo Wagner

Bei neueren Gebäuden fällt nach Einschätzung von Carsten Marquardt, Inhaber von Thomas Dietz Immobilien, der Preisrückgang etwas moderater aus, liegt eher im einstelligen Bereich. Dass nun Immobilien billiger zu haben sind, sei vor allem eine Folge der gestiegenen Kreditzinsen. Angesichts solcher Zinssätze könnte sich kaum noch jemand Objekte in den bisherigen Preisklassen leisten. Ferner machen sich auch hier die neuen Gesetze bemerkbar. Denn selbst noch recht junge Häuser müssen über kurz oder lang energetisch auf Vordermann gebracht werden - und das für teures Geld.

Nach Berechnungen der Volksbank sind die durchschnittlichen Immobilienpreise für das gesamte Stadtgebiet von Oberhausen bei Einfamilienhäusern von 3300 Euro pro Quadratmeter in den Jahren 2022/23 auf 3000 Euro zurückgegangen. Ähnliche Zahlen hat das Geldinstitut auch für Eigentumswohnungen errechnet. Statt 2350 Euro pro Quadratmeter sind es inzwischen rund 2100 Euro. Nach Statistiken der Sparkasse reichte die Spanne bei gebrauchten Eigenheimen im vergangenen Jahr noch von 335.000 bis 800.000 Euro (häufigster Wert 420.000 Euro) und liegt jetzt zwischen 310.000 und 720.000 Euro (häufigster Wert 400.000). Gebrauchte Reihenhäuser waren vergangenes Jahr noch zwischen 230.000 und 390.000 Euro zu haben (häufigster Wert 320.000 Euro), mittlerweile liegt die Bandbreite zwischen 220.000 und 350.000 Euro (häufigster Wert 300.000 Euro).

Die Fachleute sprechen davon, dass sich Immobilien nach wie vor einer regen Nachfrage erfreuen. Wenn man aber genauer hinschaut, lassen sich aber doch Veränderungen erkennen: Während sich auf ein Objekt vor zwei Jahren durchaus noch 50 oder auch 100 Interessenten meldeten, sind es inzwischen nur noch zehn bis zwölf.

Makler sprechen von „realistischen Preisen“

 Hans-Joachim Riehle, Immobilienexperte der Sparkasse;
 Hans-Joachim Riehle, Immobilienexperte der Sparkasse; © Sparkasse Oberhausen

„Angesichts der niedrigen Zinssätze, die seinerzeit vorherrschten, haben Bürger durchaus die Chance gesehen, auch etwas teurere Immobilien zu erwerben“, sagt Hans-Joachim Riehle, Geschäftsführer der Sparkassen Vermietungs- und Immobilien-Vermittlungs-GmbH“. Doch bedingt durch den rasanten Zinsanstieg seit September 2022 ist diese Käuferklientel bei genaueren Überlegungen am Ende dann doch wieder abgesprungen.

Wenn nun die Zahl der Interessenten deutlich zurückgegangen sei, dann liege das auch an den Bedingungen, die Banken an Kredite knüpfen, indem sie beispielsweise das erforderliche Eigenkapital sowie das verfügbare Haushaltseinkommen immer höher gesetzt haben, so der Geschäftsführer.

Wie auch die anderen Makler ist Riehle der Überzeugung, dass inzwischen „wieder realistische Preise“ angesagt sind. Insbesondere in Folge der niedrigen Zinsen seien zwischenzeitlich Aufschläge von 30 Prozent üblich gewesen. Doch damit habe es nun ein Ende.

Knappes Angebot auf dem Oberhausener Immobilienmarkt

Gleichwohl besteht auf dem Immobilienmarkt in Oberhausen eine Situation, die Preise nach oben drücken können. Denn seit jeher mangele es an Angeboten, ein beispielsweise aufgrund seiner Wohnlage attraktives Objekt finde meist gleich mehrere Interessenten, sagt Riehle.

Immer weniger gefragt hingegen sind indessen Mehrfamilienhäuser. Wer sie als Eigentümer loswerden will, tut sich meist schwer. Oftmals sind sie stark renovierungsbedürftig, verschlingen nach dem Kauf enorme zusätzliche Kosten. Solche Gebäude eignen sich dann nicht mehr als die gewünschte Kapitalanlage. Da gibt es dann doch Alternativen - beispielsweise auf den Kapitalmärkten.

Lesen Sie auch: