Hamburg. Auch teure Hotelzimmer und die demografische Entwicklung machen ein Investment interessant. In welchen Regionen sich der Kauf lohnt.

Lange Zeit entwickelten sich die Immobilienpreise an Nord- und Ostseeküste nur aufwärts. Doch inzwischen gibt es Preisrückgänge von bis zu 18 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern, wie ein Küstenreport des Maklers von Poll Immobilien zeigt. Auch andere Faktoren wie die demografische Zukunft und die Preisentwicklung in Hotels und Gaststätten machen den Erwerb einer Immobilie zur Selbstnutzung oder Vermietung somit wieder interessant.

„In allen analysierten Regionen an der Nordseeküste sinken die Preise für Wohneigentum im ersten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahresquartal“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei von Poll Immobilien. Die Kaufinteressenten seien nicht mehr bereit, jeden Preis zu zahlen.

Immobilien: Selbst auf Sylt fallen die Preise für Ferienhäuser um 14 Prozent

Am teuersten sind nach wie vor die Nordseeinseln, aber auch sie bleiben von Preisrückgängen nicht verschont. Der teuerste Standort sind die Nordfriesischen Inseln mit Sylt mit einem Durchschnittspreis von 12.666 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für ein Einfamilienhaus. Während die Immobilienpreise auf den gesamten Nordfriesischen Inseln im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 7,5 Prozent gesunken sind, waren es auf Sylt sogar 14 Prozent. Rund 33 Prozent günstiger sind die Ferienimmobilien auf den Ostfriesischen Inseln, zu denen Juist, Langeoog oder Norderney gehören. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 8626 Euro und ist im Vergleich zum Vorjahr fast stabil geblieben.

Käufer können sich Zeit lassen: Bis zu acht Monate Vermarktungsdauer

Deutlich preiswerter wird es dagegen auf dem Festland. Hier müssen in Orten wie Dithmarschen, Cuxhaven, Wilhelmshaven oder Wittmund nur noch rund 2000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche bezahlt werden. In Wittmund gingen die Preise innerhalb eines Jahres um 16 Prozent zurück. Quadratmeterpreise von weniger als 2000 Euro finden sich in den beiden Kreisstädten Emden und Bremerhaven, die damit auch die günstigsten Regionen im Preisranking an der Nordsee darstellen. „Während das Angebot deutlich gestiegen ist, ist die Nachfrage zurückgegangen“, sagt Nils Onken, Geschäftsstellenleiter der von Poll Immobilien Shops in Ostfriesland. Die Vermarktungsdauer der Objekte habe sich auf fünf bis acht Monate verlängert. Den größten Preisverfall beobachten wir in den ländlichen Regionen“, sagt Onken. Allerdings sollten Käufer immer prüfen, ob am gewünschten Ort auch Ferienvermietung möglich ist.

Immobilien: Viele schrecken derzeit vor Kauf von Ferienhäusern zurück

Grund für die Entwicklung sind die gestiegenen Zinsen bei der Finanzierung von Immobilien, die hohe Inflation und die unsichere wirtschaftliche Lage, die viele vor einem Immobilienkauf zurückschrecken lassen. „Bei gestiegenen Zinsen und Energiekosten ist jedoch meist nicht der Kaufpreis am Ende entscheidend, sondern eher die laufenden monatlichen Kosten“, sagt Onken.

Die Übernachtungen in Ferienimmobilien in Deutschland zeigen einen stetigen Aufwärtstrend. Seit dem Vor-Corona-Jahr 2019 hat die Zahl der Übernachtungen um 7,7 Prozent auf 51,8 Millionen zugenommen. Das Interesse, im Inland Urlaub zu machen; nimmt also zu. Eine gute Voraussetzung, um antizyklisch in Ferienimmobilien zu investieren.

Immobilien Podcast: Alternde Gesellschaft bevorzugt Urlaub im Inland

„Es gibt zwei Megatrends, die auf diese Entwicklung einzahlen“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in dem Immobilien-Podcast 1a Lage. „Wir haben eine alternde Gesellschaft, die gerne Kurzurlaube macht und die nicht mehr so lange unterwegs sein will“, sagt Voigtländer. Zweitens würden Flüge im Zuge der Dekarbonisierung immer teurer und schambehafteter. Ferienimmobilien seien deshalb Interessant und zukunftstauglich. Wenn durch den Klimawandel die Sommer immer heißer werden, gewinne Deutschland auch an Attraktivität im Vergleich zu Italien und Spanien.

Doch es gibt noch andere Aspekte, die Ferienimmobilien im Inland begünstigen. Nach einer Studie des Preisportals Idealo sind die durchschnittlichen Hotelpreise in Deutschland im vergangenen Jahr um 19 Prozent gestiegen im Vergleich zum Vorjahr. Bei einem Preisvergleich von 2019 zu 2022 für die Nord- und Ostseeküste zeigen sich ähnliche Entwicklungen. Drei- und Viersternehotels an der Nordsee verteuerten sich um 19 Prozent. Bis zu 197 Euro pro Nacht müssen bezahlt werden. An der Ostsee stiegen die Übernachtungspreise in der gleichen Kategorie um 15 Prozent (3 Sterne) und 18 Prozent (4 Sterne). Bis zu 187 Euro kostet eine Übernachtung.

Hotels teurer – Ferienwohnungen im Inland günstiger

Nach einer Untersuchung des Portals bestfewo sind die Preise für ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung in Deutschland in diesem Sommer in Deutschland sogar günstiger als im Vorjahr. Nur auf Föhr müssen die Urlauber etwas tiefer in die Tasche greifen (plus 2,50 Prozent). Die größte Differenz gibt es auf Sylt. Auf der Nordseeinsel ist Ferienhausurlaub in diesem Jahr im Schnitt um 13,8 Prozent günstiger als 2022. Auch auf Amrum zahlen Urlauber im Sommer weniger als im Vorjahr (minus 9,27 Prozent).

Wer Urlaub in der Ferienwohnung oder dem Ferienhaus macht, kann sich auch die Ausgaben für die Gastronomie sparen. Nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes verteuerte sich zum Beispiel eine Hauptspeise in der Gastronomie gegenüber 2020 um 19 Prozent. Tendenz steigend. Denn im nächsten Sommerurlaub müssen wieder 19 statt sieben Prozent Mehrwertsteuer auf das Essen bezahlt werden.

Immobilien für Ferien: Vermieter profitieren von höherer Auslastung

Grundlage der Analyse von bestfewo sind 7,8 Millionen Such- und Reservierungsanfragen sowie gebuchte Übernachtungen auf der größten Plattform für Ferienwohnungen und Ferienhäuser in Deutschland. „Während vor allem Flugpauschalreisen 2023 im Schnitt deutlich teurer geworden sind, ist die Preiskurve bei Ferienobjekten im Inland sogar gefallen. Wer flexibel ist, kann kurzfristig sogar auf echte Schnäppchenangebote hoffen“, sagt Dirk Föste, Geschäftsführer von bestfewo.

Sinkende Übernachtungspreise sind zwar nicht im Interesse der Vermieter, aber im Gegenzug profitieren sie von einer stärkeren Auslastung. Nach dem Rekordjahr 2022 zeichnen sich für 2023 weitere Umsatzzuwächse ab. Die Zahl der Buchungen bei bestfewo hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum noch einmal deutlich erhöht.

Immobilien: An der Ostseeküste fallen die Preise um bis zu 18,5 Prozent

Wem das sichtbare Wechselspiel von Ebbe und Flut nicht so behagt, der kann sich auch an der Ostseeküste nach Ferienimmobilien umsehen. Hier sind die Preise nach dem aktuellen Küstenreport von von Poll um bis zu 18,5 Prozent gefallen und zwar in der Region Fehmarn, gefolgt von Fischland-Darß-Zingst mit einem Preisrückgang von 13,2 Prozent.

Anders als an der Nordsee sind die Preise an der Ostsee nicht ausschließlich gefallen. So stiegen sie auf der Insel Usedom weiter um sieben Prozent auf im Schnitt 4303 Euro pro Quadratmeter für ein Objekt in der Kategorie Einfamilienhaus, wozu auch Reihen- und Doppelhäuser zählen. Auch in der Region Schleswig-Flensburg stiegen die Preise um 7,7 Prozent (s. Grafik).

Rendite von bis zu sechs Prozent bei Ferienhausvermietung

Es muss auch nicht immer direkt an der Ostsee sein. „Die Schlei, ein 40 Kilometer langer Meeresarm, bietet eine einzigartige Landschaft und ist sowohl für Wassersportler als auch für Naturliebhaber ein beliebtes Ausflugsziel“, sagt Robert Rothböck, Geschäftsstellenleiter der Von-Poll-Immobilien-Shops Kiel, Eckernförde, Plön, Neumünster und Rendsburg. Auch die Ortschaften entlang der Ostseeküste wie Schwedeneck, Strande, Schilksee, Heikendorf und Laboe seien sehr gefragt.

Nach einer Studie von Engel & Völkers sind bei Ferienzielen im Norden Renditen von 1,5 bis sechs Prozent für die Vermieter möglich, wenn das Objekt zu mindestens 50 Prozent vermietet wird. Der Markt sei spannend, aber kein Selbstgänger, weil die Auswahl der Immobilie noch viel komplexer als bei Mietwohnungen sei, sagt Voigtländer. „Für Ferienimmobilien gibt es zwar weniger Regulierungen als bei Wohnimmobilien.“ Dafür sei die Vermietung aber auch nicht so kontinuierlich.

Nachfrage nach Ferienimmobilien in guter Lage zieht wieder an

Ob es jetzt noch lohnt, auf weiter fallende Preise zu hoffen, ist offen. Die Makler zumindest sind schon wieder optimistisch. „Wir verzeichnen bereits wieder eine steigende Nachfrage – allerdings bei den innerstädtischen Lagen oder direkt an der Ostsee mit Meerblick“, sagt Corinne Briesemeister, Geschäftsstellenleiterin bei von Poll Immobilien Rostock.