Hamburg. Corona-Pandemie lässt die Wohnungspreise an Nord- und Ostsee explodieren. Wo der Kauf trotzdem noch als Geldanlage taugt.

Die vorübergehend etwas entspanntere Corona-Lage in klassischen Urlaubsländern hat dazu geführt, dass viele Deutsche Erholung im Sommerurlaub wieder außerhalb des Heimatlands suchen. Die Nachfrage nach Urlaub an Ost- oder Nordsee ist trotzdem weiter sehr hoch.

Besitzer von Ferienwohnungen oder -häuser an den Küsten haben das Quartier in Strandnähe nicht nur sicher, sie können den Kauf der Immobilien auch von anderen mitfinanzieren lassen, indem sie sie zeitweise an Urlauber vermieten. Das Wohneigentum ist dann sowohl Erholungsort wie auch Geldanlage. Eine Anlage mit jetzt deutlich größeren Chance auf eine höhere Rentabilität. 24 Prozent der Vermieter haben im vergangenen Jahr die Mieten der Feriendomizile erhöht, ergab eine Umfrage des Ferienhausverbandes.

Ferienimmobilien in Deutschland gefragt

„Der Sommer 2020 hat deutlich gezeigt, dass sich für den Inlandstourismus neue Chancen ergeben“, sagt Kai Enders, Vorstand beim Makler Engel &Völkers. „Es gab einen regelrechten Boom bei Ferienimmobilien in Deutschland mit Auslastungsquoten, wie es sie noch nie zuvor gegeben hat.“ Dieses Jahr sieht es nicht anders aus..

Lohnt es also noch eine Ferienimmobilie als Rückzugsort und zugleich Geldanlage zu kaufen? Was muss man beachten? Welche Renditen sind noch möglich? Welche Regionen werden gerade erst entdeckt?

Ost- und Nordsee: Preise für Immobilien explodiert

2020 hatte der Makler zunächst mit mindestens fünf Prozent höheren Kaufpreise für Häuser und Wohnungen an Nord- und Ostseeküste gerechnet Doch es kam anders. Die Preise sind regelrecht explodiert, wie der aktuelle Marktbericht für Ferienimmobilien von Engel&Völkers zeigt. Die Einstiegspreise für Ferienwohnungen in guter Lage liegen jetzt oft 30, bisweilen 40 Prozent höher als vor Jahresfrist.

„Die Nachfragen nach Ferienimmobilien haben sich seit dem ersten Lockdown verdoppelt bis vervierfacht“, sagt Jana Blaschka, Standortmanagerin bei Engel&Völkers in Rostock. „Mit dieser Nachfrage hält das Angebot nicht Schritt, weil es an Neubauprojekten fehlt.“ Viele Gemeinden genehmigen neue Ferienwohnungen nicht mehr. Folglich steigen die Preise. Daran haben die Hamburger einen hohen Anteil. Die meisten Anfragen kommen zwar von potenziellen Käufern aus NRW, doch die Hamburger sind die zweitgrößte Gruppe der Kaufinteressenten, ergab so der Hamburger Makler Von Poll Immobilien.

Timmendorfer Strand: Preisanstieg um 25 Prozent

In Kühlungsborn betrug der niedrigste Quadratmeterpreis einer Ferienwohnung in guter Lage im vergangenen Jahr noch bei 4200 Euro, inzwischen sind es 5900 Euro. „Natürlich hängt das auch immer von den Objekten ab, die im Angebot sind“, sagt Blaschka. Aber die Preissprünge binnen eines Jahres seien enorm. In Timmendorfer Strand betrug der Quadratmeterpreis 2020 noch 6000 Euro, jetzt werden 7500 Euro verlangt – ein Preisanstieg um 25 Prozent.

Rügen verzeichnet einen Anstieg von 33 Prozent auf 4000 Euro pro Quadratmeter und auch auf den Ostfriesischen Inseln explodierten seit 2020 die Preise: Langeoog plus 25 Prozent, Wangerooge plus 30 Prozent. Unter 5000 Euro pro Quadratmeter ist kaum noch eine Wohnung zu bekommen. Nur dort, wo die Preise ohnehin schon im fünfstelligen Bereich sind – etwa auf Sylt und Norderney – sind die Steigerungsquoten mit drei bis vier Prozent eher moderat.

Blick aufs Meer besonders teuer

Der direkte Blick aufs Meer vom Balkon muss besonders teuer bezahlt werden. Auf Rügen werden dann mindestens 8500 Euro pro Quadratmeter fällig, in Timmendorfer Strand 10.000 Euro. Der Seeblick treibt den Preis nicht selten auf das Doppelte einer gleich großen Wohnung in guter Lage. Die haben einen Standort in zweiter Reihe zum Strand. Solche Objekte , also noch einmal bis zu rund 100 Prozent mehr als in guter Lage.

Steigen die Preise in den bekannten und beliebten Urlaubsorten stark, orientieren sich potenzielle Käufer um und suchen auch in anderen Regionen. In der Mecklenburgischen Seenplatte etwa, die von Hamburg aus in zwei Stunden mit dem Auto erreicht werden kann, liegen die Quadratmeterpreise für Wohnungen noch bei 3000 bis 4500 Euro, Ferienhäuser können ab etwa 300.000 Euro erworben werden.

Preisweitere Wohnungen in Grömitz

„Das Angebot beschränkt sich auf wenige größere Neubauprojekte sowie auf Immobilien von älteren Privateigentümern“, sagt Maklerin Blaschka. Wenn es dann doch unbedingt Küste, aber bitte nicht zu teuer sein soll: Wohnungen in guter Lage für 3000 bis 3500 Euro pro Quadratmeter finden sich noch in Grömitz, auf Fischland-Darß-Zingst, in Wismar und auf der Insel Poel.

Überall in den Urlaubsregionen gilt: Die Kaufpreise sind zwar hoch, aber durch Kurzzeit-Vermietung lässt sich auch eine deutlich höhere Rendite erzielen als durch die Dauervermietung einer normalen Wohnung. Ist die Nachfrage hoch kann die Miete einer Ferienwohnung Jahr für Jahr „nach oben angepasst“ werden. „Bei einer Ferienimmobilie kann man mit einer Bruttorendite von vier bis sechs Prozent rechnen“, sagt Blaschka.

Für Einsteiger lohnen sich Ferienwohnungen

Zum kleinen Einmaleins der professionellen Vermietung gehört es, Kaufpreise und zu erwartende Mieteinnahmen gegenzurechnen. „Man kann bei einer hochpreisigen Lage nicht im gleichen Maße hohe Mietpreise verlangen“, sagt Göran Holst, Vorsitzender des Deutschen Ferienhausverbandes. „Wenn der Kaufpreis auf Sylt dreieinhalb Mal so hoch ist wie auf Fehmarn, heißt das noch lange nicht, dass Urlaubsgäste bereit sind, entsprechend hohe Mieten zu bezahlen.“ Hohe Renditen lassen sich eher dort erzielen, wo ein günstiger Kaufpreis auf eine solide Gästenachfrage trifft.

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„Für Einsteiger eignet sich eine Ferienwohnung eher als ein Ferienhaus, weil man sich mit dem Quartier auf der Etage meist einer schon existierenden Verwaltung anschließen kann und der Aufwand geringer ist“, sagt Engel&Völkers-Vorstand Enders. Angesichts der niedrigen Zinsen ist es oft so, dass mit den Mieteinnahmen die monatliche Finanzierungsrate bezahlt werden kann. Läuft es gut, bezahlt sich der Kauf also quasi von allein.

Einnahmen von 20.000 Euro an Ostsee möglich

„120 Tage im Jahr sollte das Ferienquartier mindestens vermietet werden, um die Kosten zu decken. Aber wenn man das Potenzial voll ausschöpft, sind auch 200 Tage im Jahr möglich“, sagt Enders. So lassen sich an der Ostsee im günstigsten Fall Einnahmen von 20.000 Euro im Jahr erzielen – bei durchschnittlichen Tagespreisen von rund 100 Euro. Davon müssen natürlich noch die Kosten abgezogen werden.

Bis zu 50 Prozent der Mieteinnahmen gehen für Finanzierung, Instandhaltung, Buchungsabwicklung sowie Pflege von Grundstück und Eigentum drauf, vor allem wenn die Vermieter auf Dienstleister zurückgreifen, so der Deutsche Ferienhausverband. Dennoch sollte schon im ersten Jahr ein kleiner Gewinn möglich sein, der dann aber noch versteuert werden muss. Im Schnitt liegen die jährlichen Mieteinnahmen nach einer Umfrage des Ferienhausverbandes bei 12.800 Euro im Jahr, wenn das Objekt an 190 Tagen im Jahr vermietet ist.

Eigenkapitaleinsatz sollte bei 40 Prozent liegen

Auch bei der Finanzierung einer Ferienwohnung ist wichtig, dass der Käufer ausreichend Eigenkapital mitbringt. „Wir raten als zu einem Eigenkapitaleinsatz von rund 40 Prozent des Anschaffungspreises – für die Kaufnebenkosten und einen Teil des Kaufpreises“, sagt Mirja Mohr, Vorständin des Immobilienfinanzierers Interhyp. Auch die Anschaffung der Einrichtungsgegenstände muss in die Kalkulation einfließen.

Später der möglicherweise frühere Austausch von Mobiliar und Küchenutensilien. „Je mehr Eigenkapital ich einsetze, desto weniger muss ich finanzieren und desto geringer ist Rate“, sagt Oliver Born von der Commerzbank. „Zudem verringert ein hoher Eigenkapitaleinsatz den Zinssatz der Finanzierung. Auch das senkt natürlich die monatliche Belastung.“