Hamburg. Studie weist Lübeck, Wolfsburg und Braunschweig als attraktivste Standorte aus. Auch Hamburg lohnt sich.

Die Perspektiven sind glänzend. Mit Blick auf Nachfrage, Miet- und Kaufpreisentwicklung in den nächsten zehn Jahren haben Hamburg, Lüneburg und Oldenburg hervorragende Aussichten für Anleger, die in Immobilien investieren wollen. Die Bevölkerung wächst, und unter 18 Standorten in Norddeutschland gibt es in den drei Städten den höchsten Wohnungsbedarf und gute wirtschaftliche Perspektiven. Zwar schmälern hohe Kaufpreise die Rendite, aber dafür gelten die drei Standorte als sehr sicher für ein Immobilieninvestment. Das geht aus einer Studie des Beratungsunternehmens Dr. Lübke & Kelber hervor, die dem Abendblatt exklusiv vorliegt.

Das Unternehmen hat 18 Städte in Norddeutschland untersucht. Analysiert wurden die Bevölkerungsentwicklung, sozioökonomische Daten wie Kaufkraft, Wirtschaftskraft oder der Anteil von Hochqualifizierten sowie die Leerstandsquoten, die aktuellen Miet- und Kaufpreise und die künftige Nachfrage nach Wohnraum.

„Nach Auswertung aller Faktoren weisen Wolfsburg, Braunschweig und Lübeck für wohnwirtschaftliche Investments die attraktivsten Rahmenbedingungen in Norddeutschland auf“, sagt Ulrich Jacke, Geschäftsführer der Dr. Lübke & Kleber GmbH. Hier können bei der Vermietung noch attraktive Renditen von rund acht Prozent bei überschaubarem Risiko erzielt werden. „Wenn es dem Anleger allerdings um höchste Sicherheit für sein Investment geht, dann schicke ich ihn nach Hamburg“, sagt Jacke. Keine andere norddeutsche Stadt schneidet bei der Risikoanalyse besser ab, gefolgt von Lüneburg und Wolfsburg.

Auch wer in die eigenen vier Wände investieren will, kann von der Studie profitieren. In allen analysierten Städten führt der Erwerb, also die Finanzierung einer Eigentumswohnung zu einer niedrigeren durchschnittlichen Haushaltsbelastung als eine vergleichbare Mietbelastung. „In Braunschweig, Bremen, Göttingen und Lübeck liegt die Belastung aus einer Finanzierung rund vier Prozent unter der Bruttomiete “, sagt Jacke. In Hamburg beträgt der Vorteil der Eigentümer noch 2,3 Prozent, in Lüneburg nur 0,5 Prozent. In Größe und Ausstattung sind die Immobilien vergleichbar.

Angesichts der niedrigen Anlagezinsen, die oft noch unter der Inflationsrate liegen, kann sich ein Investment in Immobilien auszahlen. Viele Versicherer bauen ihren Immobilienanteil aus, weil eine zehnjährige Bundesanleihe nur noch eine Rendite von 0,8 Prozent bringt. Was für Profis gilt, kann auch für Privatleute sinnvoll sein.

Ob Vermietung oder Selbstnutzung: Wenn das Objekt abbezahlt ist, zahlt es sich als zusätzliche Altersvorsorge aus. Als Vermieter hat man monatlich eine zusätzliche Einnahme, die allerdings versteuert werden muss. Selbstnutzer profitieren von der ersparten Miete, die nach Berechnungen der Landesbausparkassen im Schnitt bei 460 Euro pro Monat liegt. Eigennutzer profitieren von den niedrigen Hypothekenzinsen. Für die Finanzierung einer vermieteten Eigentumswohnung wirken die niedrigen Zinsen aber eher kontraproduktiv.

„Denn so gelingt es kaum noch, einen steuerlichen Verlust aus der Vermietung zu generieren“, sagt Ulrike Zobel, Baufinanzierungsexpertin der ­Haspa. Denn bei einer Vermietung können die Zinsen steuerlich abgesetzt werden. Wegen der niedrigen Zinsen liegen die jährlichen Finanzierungskosten aber meist unter der jährlichen Mieteinnahme. Ein Verlust, der steuerlich abgesetzt werden kann, entsteht so nicht. Andererseits hat der Eigentümer auch keine zusätzlichen Aufwendungen, um den Kredit zu bedienen.

Dennoch sollte sich keiner voreilig in einen Immobilienerwerb stürzen. „Mit einer Immobilie bindet man sich langfristig. Und ständig neue Regelungen durch den Staat wie Mietpreisbremse oder Dämmvorschriften können das Investment beeinträchtigen“, sagt Heinrich Stüven, Vorsitzender des Grundeigentümerverbandes Hamburg. Er rät auch für Vermieter zu einer langfristigen Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren. „Das erhöht die Sicherheit der Kalkulation“, sagt er. Flexibel bleibt der Vermieter dennoch, weil ihm nach zehn Jahren ein einseitiges Kündigungsrecht zusteht. So kann er eventuell auf ein noch günstigeres Zinsniveau reagieren oder bei einem Verkauf auch aus dem Kredit vorzeitig aussteigen.

Über den Vermietungserfolg entscheiden Lage und Qualität der Wohnung. „Eine gute Nahverkehrsanbindung ist ganz wichtig“, sagt Stüven. So profitiere Lüneburg von der günstigen Anbindung an Hamburg. Bei Prognosen zur künftigen Entwicklung rät er zur Vorsicht. „Die Nachfrage und die Arbeitsmarktsituation vor Ort können sich schnell verändern“, sagt Stüven. Die Investition in eine Mietwohnung sei kein risikoloses Investment. „Objektauswahl und Verwaltung machen viel Arbeit“, sagt Stüven.

Städte wie Wilhelmshaven oder Salzgitter leiden unter Leerstand

Die Experten von Dr. Lübke & Kelber haben deshalb für jeden der 18 Standorte eine Mindestrendite ermittelt, die erreicht werden sollte, um das Standortrisiko abzudecken. Sie liegt zum Beispiel bei 7,7 Prozent in Salzgitter. Je höher die Mindestrendite ist, desto größer sind auch die Risiken an den Standorten. So leidet Salzgitter wie auch Wilhelmshaven und Bremerhaven unter einem hohen Leerstand.

„Unter Einsatz eines angemessenen und langfristig gesicherten Fremdfinanzierungsanteils von 40 Prozent der Anschaffungskosten kann nur in rund der Hälfte der Städte eine Eigenkapitalrendite erzielt werden, die über der Mindestrendite liegt“, sagt Jacke. „Zumindest, wenn man in einer guten Lage investiert. Zu diesen Städten gehören neben Hamburg, Oldenburg, Bremen, Hildesheim und Wilhelmshaven. Die Rendite auf das Eigenkapital errechnet sich aus den jährlichen Überschüssen aus der Vermietung (vor Steuern). Wolfsburg, Braunschweig und Lübeck erreichen hier bei bestem Risiko-Rendite-Verhältnis rund acht Prozent. In Hamburg beträgt die Eigenkapitalrendite mindestens 2,5 Prozent, in Lüneburg sind es 5,3 Prozent.

Wer genügend Kapital hat und auf eine Finanzierung verzichten will, kommt mit den erzielbaren Mieteinnahmen noch auf niedrigere Renditen. Die vermietete Immobilie ist kein Ersatz für das Sparbuch.