Bei zehnjähriger Bindung werden für Bauherren im Schnitt nur 3,56 Prozent fällig. Hier geht es zu den Konditionen der Hamburger Banken.
Hamburg. Welchen Zeitraum man für eine Rückschau auch wählt, das Ergebnis signalisiert stets: Fast nie war es für Bauherren so günstig wie jetzt, den Einzug in die eigenen vier Wände zu finanzieren. Vor drei Monaten lag der Durchschnittszins für ein zehnjähriges Hypothekendarlehen noch bei 4,09 Prozent, vermeldet das Vergleichsportal der FMH-Finanzberatung. Vor vier Jahren waren es sogar noch mehr als fünf Prozent. Jetzt liegt der durchschnittliche Effektivzins für eine zehnjährige Zinsbindung bei nur noch 3,56 Prozent.
"Die Baugeldzinsen profitieren von der Staatsschuldenkrise in Europa", sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung. Das Geld internationaler Anleger fließt nach Deutschland. Nur hier fühlen sie sich noch sicher. Die Banken orientieren sich beim Baugeld nach den Zinssätzen am Pfandbriefmarkt. Und die Zinsen dort richten sich nach der Rendite für Bundesanleihen. Diese Papiere sind gefragt, weil sie trotz niedriger Zinsen hohe Sicherheit und Liquidität versprechen. Hohe Nachfrage lässt aber die Rendite sinken. 2,08 Prozent bringt eine zehnjährige Bundesanleihe gerade noch ein. "Auch in der nächsten Zeit werden die Zinsen niedrig bleiben", sagt Herbst.
Dennoch sind die Hamburger in Eile. "Wir registrieren bei unseren Beratungen sehr viel Ungeduld", sagt Dirk Scobel von der Verbraucherzentrale Hamburg. "Die Leute wollen die Finanzierung möglichst schnell unterschreiben, weil sie fürchten, dass ihnen die Immobilie noch weggeschnappt wird. Damit steigt die Gefahr, dass schwerwiegende Fehler bei der Finanzierung begangen werden."
Denn gute Objekte werden jetzt wesentlich schneller verkauft als noch vor einigen Jahren. "Wir haben trotz steigender Preise eine ungebrochene Nachfrage nach Immobilien", sagt Garlef Kache, Leiter Wohnprojekte beim Makler Grossmann & Berger. Die Vertriebszeiträume bei vielen Immobilien hätten sich halbiert. "Doch in Hamburg gibt zu wenig Bautätigkeit", sagt Kache. Die Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg sind im ersten Quartal lediglich um 3,1 Prozent auf 263 Einheiten gestiegen. Setzt sich der Trend fort, werden in diesem Jahr kaum mehr Eigenheime als 2010 genehmigt werden.
Die Vorteile bei der Finanzierung werden durch steigende Preise bei den Immobilien gedämpft. "Umso wichtiger ist ein stimmiges Finanzierungskonzept", sagt Scobel. Das Eigenkapital sieht er weniger als Problem: "Es ist in Hamburg nicht ungewöhnlich, dass junge Familien 50 000 oder auch 100 000 Euro Eigenkapital beisteuern können. Sie werden von ihren Familien unterstützt", sagt Scobel. "Aber es werden zu wenig Angebote von Banken eingeholt und verglichen." Das Abendblatt hat den Banken einen konkreten Finanzierungsfall vorgegeben. Gemessen am Zins für eine zehnjährige Finanzierung macht die Comdirect Bank das günstigste Angebot. Bei 15 Jahren Zinsbindung führt die Hamburger Volksbank. Der niedrigste Zins sorgt zwar auch für die geringste Monatsrate, doch nicht außer Acht gelassen werden sollte die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist. Hier schneidet die Hamburger Sparkasse bei der zehnjährigen Zinsbindung am besten ab.
Da am Ende der Zinsbindung ein neuer Zins steht, den heute noch keiner voraussagen kann, könnte dann eine höhere Monatsrate die Folge sein. Die niedrigen Zinsen führen dazu, dass sich die Tilgungszeit eines Darlehens deutlich verlängert. "Deshalb raten wir auch zu einer Tilgung von mindestens zwei Prozent", sagt Michael Herte von der Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein. Viele Darlehen bieten die Möglichkeit einer Sondertilgung während der Laufzeit. So können bei der Sparda Bank bis zu fünf Prozent der Kreditsumme jährlich zusätzlich getilgt werden. Die Folge ist dann eine geringere Restschuld am Ende der Zinsbindung. "Nach unseren Erfahrungen werden diese Möglichkeiten aber von den Kunden kaum genutzt, da zusätzliche Einnahmen meist für andere Dinge ausgegeben werden", sagt Herte.
Die Banken hatten die Möglichkeit, KfW-Förderdarlehen in die Finanzierung mit einzubinden. Dazu eignet sich das Programm Energieeffizient Bauen (153) und das KfW-Wohneigentumsprogramm (124). Mit dem Programm 153 können bis zu 50 000 Euro zu einem Effektivzins ab 2,68 Prozent finanziert werden. Weniger attraktiv ist dagegen das Programm 124, weil der Effektivzins mit 3,65 Prozent schon über den Konditionen liegt, die viele Banken jetzt anbieten. Da nur rund ein Fünftel des Kredits von 240 000 Euro mit dem günstigen KfW-Zins finanziert werden kann, fällt es auch nicht so stark ins Gewicht, wenn eine Bank davon keinen Gebrauch macht. Auch bei einer 15-jährigen Finanzierung können KfW-Kredite genutzt werden, da aber die KfW keine Laufzeit über 15 Jahre anbietet, wurde darauf verzichtet.
Eine 15-jährige Zinsbindung kostet rund 100 Euro mehr im Monat. Sie bietet dem Immobilienkäufer dafür eine hohe Zinssicherheit und Flexibilität. Denn nach zehn Jahren kann er mit einer Frist von sechs Monaten jederzeit das Darlehen kündigen. Das macht Sinn, wenn die Zinsen nach zehn Jahren dann noch niedriger sein sollten als jetzt. Die Bank ist an die 15-Jährige Zinsbindung gebunden.
Doch eine gute Finanzierung besteht nicht nur aus Konditionen. "Ebenso wichtig ist die Absicherung der Familie, des Einkommens und der Immobilie über entsprechende Versicherungen", sagt Ulf Burghart von der Sparda Bank Hamburg. Auch wie es nach Ende der ersten Zinsbindung weitergeht, sollte dann schon in verschiedenen Varianten durchgerechnet werden. Denn die Finanzierung der eigenen vier Wände ist eine Lebensaufgabe.
Annahme: Finanziert werden soll ein Einfamilienhaus als Neubau mit 135 Quadratmeter (m²) Wohnfläche und 400 m² Grundstück im Hamburger Stadtteil Lurup zum Kaufpreis von 300 000 Euro zur Selbstnutzung. Das Eigenkapital beträgt 60 000 Euro. Zusätzlich werden die Erwerbsnebenkosten aus Ersparnissen getragen. Das Ehepaar hat zwei Kinder und verfügt über ein Haushaltsnettoeinkommen von 3200 Euro monatlich. Finanziert werden insgesamt 240 000 Euro. Unterstellt wurde eine anfängliche Tilgung von zwei Prozent.
