Bad Oldesloe. Wohnungen sind in Norddeutschland nirgendwo so teuer wie im Kreis. Ganz vorn liegen Ahrensburg und Barsbüttel.
Stormarn ist in Bezug auf Mietpreise ein teures Pflaster. Zwar verdienen die Einwohner überdurchschnittlich viel, dafür müssen sie mehr Geld fürs Wohnen ausgeben als irgendwo anders in Norddeutschland. Noch mehr Geld in Relation zum Einkommen müssen nur noch Mieter in und um München, in unmittelbarer Nähe zur Bankenmetropole Frankfurt und der fränkischen Universitätsstadt Erlangen aufwenden. Das besagt eine Auswertung von knapp 19.500 auf dem Immobilienportal Immowelt 2016 angebotenen Wohnungen und Häuser.
Spitzenreiter in Stormarn sind laut Immowelt Barsbüttel und Ahrensburg mit durchschnittlich 9,90 beziehungsweise 9,50 Euro pro Quadratmeter. Die Kaltmieten liegen damit 31 Prozent über dem Bundesschnitt, während die Kaufkraft gemäß einer Studie der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) ihn nur um 20 Prozent übersteigt. Im Schnitt werden im Kreis 8,90 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietung fällig.
Daten der Immobilienportale sind eine gute Grundlage
Obwohl vielfach vom Mieterbund gefordert, gibt es keinen offiziellen Mietspiegel der auch Bestandsmieten berücksichtigt. Lediglich Reinbek hat im Jahr 2007 einen erstellt, diesen seither aber nicht mehr aktualisiert. Das Abendblatt hat – ohne Anspruch auf Vollständigkeit – mit Hilfe von Vergleichszahlen von Immobilienscout24 und Praktikern aus Stormarn einen Überblick für Sie erstellt, welche Kosten beim Einzug auf Sie zukommen.
„Die Zahlen sind eine gute Grundlage“, sagt Maryam Karim von Paasch Immobilien in Ahrensburg. 90 Prozent der Kunden kämen mittlerweile über eines der großen Internetportale auf das Maklerbüro. „Trotzdem sind die Preise mit Vorsicht zu genießen“, sagt Kollege Horst Gibbesch aus Bargteheide. Die Anbieter werteten nur die Angebote aus, das sei noch kein Beleg für eine Vermietung zu diesem Preis. Karim sagt hingegen: „In Ahrensburg können wir die meisten Wohnungen auch wie aufgerufen vermieten“. Lediglich im Norden des Kreises müsste manchmal ein niedrigerer Preis angesetzt werden. Immerhin ist „ein Überbieten, anders als beim Kauf von Immobilien, nicht üblich“, sagt Peter-Georg Wagner vom Immobilienverband Nord (IVD).
Quadratmeterpreis: Reinfeld ist teurer als Bad Oldesloe
Gibbesch ergänzt: „Die unterschiedlichen Wohnwerte spielen noch eine erhebliche Rolle“, so der Bargteheider. Damit sei in der Wohnungswirtschaft eine Mischung aus Lage und Komfort der Wohnung gemeint. „Bei Altbauten reicht die Skala in vier Stufen von einfach bis sehr gut, bei Neubauten beginnt sie erst bei mittel.“ Nach Zahlen des IVD macht das für eine einfache Bestandswohnung in Bargteheide mit drei Zimmern 6,50 Euro pro Quadratmeter. Ein Neubau mit sehr gutem Wohnwert koste hingegen 11,25 Euro. Neubauten glichen einen Teil der höheren Kaltmiete jedoch durch geringere Nebenkosten aus. Engel & Völkers, ein auf hochwertige Immobilien spezialisiertes Maklerbüro, veranschlagt in Top-Lagen in Ahrensburg, Großhansdorf und Lütjensee sogar Mietpreise bis zu 13,50 Euro pro Quadratmeter. „Außerdem muss noch auf die Datengrundlage geachtet werden“, sagt der auch für die Marktanalyse zuständige Peter-Georg Wagner. Einzelne hochwertige Neubauten könnten in kleineren Gemeinden den Schnitt nach oben verschieben. Ein Beispiel dafür könnte Reinfeld sein, das nach Immowelt-Daten mit 7,90 Euro pro Quadratmeter teurer als Bad Oldesloe mit 7,50 Euro ist. „Ich habe ein Neubauprojekt im Verdacht, das mit überzogenen Preisvorstellungen den Schnitt verfälscht“, sagt Makler Gibbesch.
Hinzu kommt: „Gute Objekte werden oft privat weitergegeben, die landen gar nicht auf den Portalen“, so Wagner. Dieser Trend verstärke sich noch, seit das Bestellerprinzip im Juni 2015 eingeführt wurde. „Die Maklerkosten wollen sich die Vermieter möglichst sparen.“ Außerdem ist die Angebotsgebühr auf Internet-Portalen erheblich gestiegen.
Nicht nur Mieten gestiegen, auch Wohnqualität
In Ermangelung eines offiziellen Mietspiegels bieten die Daten von Immowelt und Immobilienscout24 einen ersten Überblick über die anfallenden Kosten bei Abschluss eines Mietvertrags. Deutlich wird: Der Mietzins ist nach Daten des Online-Portals Immobilienscout in den vergangenen fünf Jahren gerade in den größeren Städten und Gemeinden des Kreises um mehr als zehn Prozent gestiegen. In Siek sind es sogar 17,7 Prozent, womit es sich mit jetzt 8,45 Euro pro Quadratmeter nur noch unwesentlich unter dem Niveau von Großhansdorf befindet. In ländlichen Gemeinden wie Steinburg oder Jersbek sind die aufgerufenen Neumieten mit 6,28 (+3 Prozent) beziehungsweise 6,99 (+5,9 Prozent) immer noch verhältnismäßig gering. Sie bleiben damit unter den Baulandpreisen. Diese sind gerade im Hamburger Umland in lediglich zwei Jahren um bis zu 25 Prozent gestiegen.
Gestiegen seien jedoch nicht nur die Mieten, sondern auch die Wohnqualität, wie der Bargteheider Gibbesch zu bedenken gibt: „Grund für die Investitionen ist die staatliche Förderung, zum Beispiel zur energetischen Sanierung, und das geringe Zinsniveau.“ Damit könnten die Eigentümer höhere Mieten begründen. Außerdem halte der Trend an, von Hamburg ins relativ günstige Umland zu ziehen, allerdings zunehmend beschränkt auf den direkten Speckgürtel. „Randlagen werden immer unattraktiver, die Infrastruktur muss stimmen“, so Gibbesch.
Das mag einer der Gründe dafür sein, dass zumindest in direkter Nachbarschaft zur Hansestadt seit Dezember 2015 die Mietpreisbremse gilt. In Glinde und Barsbüttel darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Niveau liegen. Davon ausgenommen sind nur Neubauten und Wohnungen nach umfassender Modernisierung.
