Ahrensburg/Reinbek. Studie zeigt, wie lange Immobilienkäufer von niedrigeren Preisen im Hamburger Umland profitieren. Erstmals Homeoffice berücksichtigt.
Trotz steigender Bauland- und Immobilienpreise zieht es viele Menschen, die in Hamburg arbeiten, zum Wohnen ins Umland. Ein Grund: Während der Quadratmeter in der Metropole im Schnitt mehr als 5500 Euro kostet, werden laut dem Forschungsinstitut Empirica im Kreis Stormarn durchschnittlich fast 2500 Euro weniger verlangt – und zwar 3093,20 Euro pro Quadratmeter.
Pendler haben höheren Zeitaufwand und Mehrkosten
„Die Corona-Pandemie hat dazu geführt, dass viele Menschen ihre Ansprüche an ihr Zuhause überdenken und neu justieren: Mehr Platz, ein eigener Garten, mehr Ruhe jenseits der Stadtgrenze – das erscheint erstrebenswert und dank Homeoffice plötzlich machbar“, sagt Stephan Hellmann von der regionalen Geschäftsleitung Nord der Postbank Immobilien GmbH. „Von den günstigeren Preisen, die im Umland locken, sollten sich Kaufinteressierte aber nicht blenden lassen, sondern lieber genau nachrechnen.“ Durch das Pendeln entsteht ein zusätzlicher Zeitaufwand, zudem müssen Mehrkosten eingeplant werden.
Die Postbank hat für ihren aktuellen Wohnatlas ausrechnen lassen, nach wie vielen Jahren der Preisvorteil in den größten Städten und Gemeinden der sechs Umlandkreise Stormarn, Herzogtum Lauenburg, Pinneberg, Segeberg, Harburg und Stade aufgezehrt ist. Erstmals wurde bei der Kalkulation auch das zeitweise Arbeiten im Homeoffice berücksichtigt.
Das beauftragte Hamburgische WeltWirtschaftsInstitut (HWWI) hat für die Modellrechnung den Kauf einer durchschnittlich teuren 70-Quadratmeter-Wohnung zugrunde gelegt. Berücksichtigt wurde dabei allerdings nicht, dass es innerhalb Stormarns starke Preisschwankungen gibt. So kosten Wohnungen direkt an der Landesgrenze zu Hamburg in der Regel deutlich mehr als in ländlichen Regionen im Norden.
In Ahrensburg haben Pendler 42 Jahre einen Vorteil
Das Ergebnis: In den vier größten Stormarner Städten Ahrensburg, Bad Oldesloe, Glinde und Reinbek profitieren Immobilienkäufer 23 bis 42 Jahre von der Kostenersparnis, wenn sie mit öffentlichen Verkehrsmitteln in die Hamburger Innenstadt pendeln. Wer das Auto nutzt, für den lohnt sich der Umzug ins Umland nur 12 bis 26 Jahre.
Wer teilweise von zu Hause arbeitet, steht noch schlechter da: Er zahlt in Stormarn bereits nach 11 bis 21 Jahren drauf. Allerdings haben die Experten bei dieser Kalkulation angenommen, dass fürs Homeoffice ein eigenes Arbeitszimmer benötigt wird und die Wohnung deshalb 20 Quadratmeter größer sein sollte. Zudem wurde ein Preisaufschlag von 20 Prozent für eine verkehrsgünstig gelegene Immobilie hinzugerechnet.
Reinbek landet im Ranking auf Platz acht
Im Vergleich mit den anderen 23 analysierten Orten schneidet Ahrensburg besonders gut ab. Den Experten zufolge ist die 34.000-Einwohner-Stadt der drittbeste Standort für Pendler im Hamburger Randgebiet. Bus- und Bahnnutzer profitieren 42 Jahre von dem Kostenvorteil, Autofahrer knapp 19 Jahre. Wer zeitweise im Homeoffice arbeitet, zahlt nach 20,8 Jahren drauf.
Reinbek schafft es im Ranking auf Platz acht. Der finanzielle Vorteil ist für ÖPNV-Nutzer nach 30,8 Jahren aufgebraucht, für Autofahrer nach 24,7 Jahren. Eine Kombination aus Homeoffice und Pendeln lohnt sich in der 28.000-Einwohner-Stadt 15,3 Jahre.
Auf Platz zehn folgt Bad Oldesloe. Stormarns Kreisstadt liegt zwar 47 Kilometer vom Hamburger Hauptbahnhof entfernt, mit der Bahn sind Pendler trotzdem in weniger als einer halben Stunde am Ziel. Sie zehren 25,6 Jahre vom Preisvorteil. Für Autofahrer und Homeoffice-Nutzer lohnt es sich dagegen nur etwa zwölf Jahre.
In Glinde profitieren Autofahrer stärker
Die 18.500-Einwohner-Stadt Glinde ist der einzige Ort im Umland, in dem Autofahrer laut der Analyse stärker als ÖPNV-Nutzer profitieren. „Das liegt daran, dass die Anbindung an die Metropole ungünstig ist“, heißt es in der Studie. So benötigen Autofahrer für die 17 Kilometer bis zum Hamburger Hauptbahnhof wegen der nahe gelegenen A 24 nur 22 Minuten, mit Bus und Bahn dauert es 37 Minuten. Wer das Auto nutzt, hat 26,4 Jahre einen finanziellen Vorteil. Für ÖPNV-Nutzer liegt er bei 23,1 Jahre (Platz 14 in der Rangliste). Eher unattraktiv ist es in Glinde auch, teilweise von zu Hause zu arbeiten. Dann ist die Ersparnis nach 11,4 Jahren aufgebraucht.
Pinneberg und Schwarzenbek sind Spitzenreiter
Am besten schneiden bei der Auswertung wie im Vorjahr die Stadt Pinneberg und die Gemeinde Seevetal (Landkreis Harburg) ab. Dort ist es für Pendler, die öffentliche Verkehrsmittel nutzen, 44 bis 45 Jahre lang günstiger. Schlusslicht ist erneut die Samtgemeinde Oldendorf-Himmelpforten im Landkreis Stade, die etwa 65 Kilometer von der Hamburger Innenstadt entfernt liegt. Dort ist der Kostenvorteil beim Immobilienkauf bereits nach 13,9 Jahren (ÖPNV) aufgebraucht, für Autofahrer nach 9,5 Jahren. Beim Thema Homeoffice liegt Schwarzenbek (Kreis Herzogtum Lauenburg) in der Rangliste vorn. Dort lohnt sich eine Mischung aus Arbeiten von zu Hause und im Betrieb 36,7 Jahre lang.
„Unsere Analyse führt Kaufinteressierten vor Augen, welche Pendelkosten auf sie zukommen können“, sagt Hellmann. Eine Rolle spiele bei den Überlegungen auch, ob Pendeln nur als Übergangslösung gedacht sei. Familien sollten zudem berücksichtigen, dass Kinder möglicherweise länger in der Kita betreut werden müssen, wenn die Eltern eine lange Fahrtstrecke haben.