Leipzig. Kläger von Sylt und Norderney wollten gegen Bebauungspläne vorgehen – doch sie scheitern vor dem Bundesverwaltungsgericht.
Kommunen an Nord- und Ostsee können weiterhin mit Bebauungsplänen verhindern, dass bei ihnen zu viele Ferienwohnungen entstehen. Diese Art, Wohnungen für Einheimische zum ständigen Wohnen zu erhalten, hat das Bundesverwaltungsgericht am Mittwoch in Leipzig in zwei Urteilen für rechtmäßig erklärt (Az. 4 C 5.16 und 4 CN 6.17). „Gemeinden dürfen Sondergebiete festsetzen, die als bauliche Nutzung eine ständige Wohnnutzung und Ferienwohnungen in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang vorsehen“, sagte der Vorsitzende Richter des Vierten Senats, Rüdiger Rubel.
Diese höchstrichterlichen Entscheidungen betreffen konkret die beiden Inseln Sylt und Norderney. Die Urteile sind aber auf alle Gemeinden und Städte übertragbar, die ähnliche Bebauungspläne erlassen haben, um zu verhindern, dass die Zahl der Ferienwohnungen zu stark steigt und die Einheimischen sich ihre Wohnungen nicht mehr leisten und im schlimmsten Fall deshalb nicht mehr dort wohnen können. Die Urteile betreffen solche Art von Ferienwohnungen in Häusern, in denen sich außerdem auch normale Mietwohnungen befinden. Es geht also nicht um Häuser und Siedlungen, in denen ausschließlich Ferienwohnungen und damit Ferienhäuser stehen.
Klage gegen den Bebauungsplan von Sylt
„Aus den Formulierungen des Gerichts ist zu erkennen, dass die gängige Planungspraxis der touristisch geprägten Kommunen, die in Bebauungsplänen Dauerwohnungen und Ferienwohnungen als Sondergebiete festgesetzt haben, bestätigt wurde“, sagte Hans-Martin Slopianka von der Kreisverwaltung Nordriesland, die als Bauaufsicht für Sylt zuständig ist. „Dies ist ausdrücklich zu begrüßen. Das Urteil schafft Rechtssicherheit und schützt vor allem das Dauerwohnen vor Zweitwohnen und Ferienwohnungen.“
Im Fall der Insel Sylt hatte die Omnia Düne GmbH aus Hamburg, die durch die Omnia Projektentwicklung GmbH vertreten war, gerichtlich gegen den Bebauungsplan von Sylt geklagt. Sie besitzt auf der nordfriesischen Insel ein Haus mit zwei Wohnungen. Zuvor hatte dort auf dem Grundstück ein Haus gestanden, das eine Familie 2013 abreißen ließ und das Grundstück an das Hamburger Unternehmen verkaufte. Danach wurde das neue Haus errichtet. In diesem Haus sollten dann Ferienwohnungen entstehen.
Das lehnte Sylt im September 2015 ab, weil dann in diesem Haus gar keine normalen Mietwohnungen mehr vorhanden gewesen wären. Laut dem Bebauungsplan, der im Oktober 2012 erlassen worden war, muss aber in jedem Haus mindestens eine Wohnung zum ständigen Wohnen vorhanden sein. Also klagte das Hamburger Unternehmen gerichtlich, ein Urteil des Verwaltungsgerichts Schleswig folgte im Juli des vergangenen Jahres.
Carsten Sch. hat direkt gegen die Stadt Norderney geklagt
Dort hatte die Firma keinen Erfolg, denn „die Kombination von Dauerwohnen und Touristenbeherbergung in einem Sondergebiet ist möglich“, wie die Achte Kammer damals feststellte. In Leipzig wurde nun höchstrichterlich entschieden, dass das Urteil des Verwaltungsgerichts Schleswig Bestand hat.
Das trifft auch auf das Urteil des Oberverwaltungsgerichts Lüneburg von August 2016 zu, das den Fall der Insel Norderney betrifft. Dort hatte Carsten Sch. direkt gegen die Stadt Norderney geklagt. Diese Klage betraf den Bebauungsplan aus dem Jahr 2014. Während es auf Sylt dem klagenden Unternehmen darum ging, dass eine Nutzungsänderung für ein konkretes Grundstück erreicht werden sollte, wollte Carsten Sch. den kompletten Bebauungsplan, nachdem in jedem Wohnhaus mindest eine Wohnung dauerhaft bewohnt sein muss, zu Fall bringen. Deshalb war zunächst gleich das Oberverwaltungsgericht in Lüneburg dafür zuständig.
Carsten Sch. besitzt auf Norderney ein Grundstück mit eingeschlossenen Bunkern, die wie Erdhügel aussehen. Diese will er künftig als Ferienwohnungen nutzen, weshalb noch Klagen am Verwaltungsgericht anhängig sind, die nicht weiter betrieben wurden, um erst das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts abzuwarten. Dies lautet für Norderney wie schon bei Sylt auch, dass der Bebauungsplan rechtmäßig und zulässig ist. „Dauerwohnen und Ferienwohnungen sind jedenfalls nicht unvereinbar, wenn diese Nutzungen in einem räumlich-funktionalen Zusammenhang stehen, etwa ,unter einem Dach’ ausgeübt werden“, sagte der Vorsitzende Richter Rubel. Die Kläger hatten versucht, sich auf eine Regelung aus der Baunutzungsverordnung für reine Ferienhausgebiete zu stützen, wo sich also nur Ferienhäuser und Ferienwohnungen befinden. Das blieb erfolglos.
