Kreis Pinneberg. Preisniveau für unbebaute Grundstücke liegt im Schnitt bei 350 Euro. Doch es gibt große Unterschiede in den Orten des Kreises.

Der Grundstücksmarkt hat sich beruhigt. Der Preisboom ist gestoppt. Erstmals seit 2010 sind die Baulandpreise für unbebaute Grundstücke im Kreis Pinneberg wieder gesunken. Und zwar um durchschnittlich zwölf Prozent im Geschosswohnungsbau. Hier kostet der Quadratmeter Bauland jetzt durchschnittlich 510 statt rund 580 Euro, wie es noch bis 2022 der Fall war.

Häuslebauer müssen weiterhin durchschnittlich 350 Euro pro Quadratmeter Bauland bezahlen, wobei es starke regionale Preisunterschiede und Tendenzen gibt. Gewerbegrund dagegen verteuert sich weiter und kostet jetzt 115 Euro je Quadratmeter im Schnitt statt noch etwa 100 Euro bis vor zwei Jahren.

Seit 2022 stagnieren die Baulandpreise oder sind sogar rückläufig

Diese Ergebnisse gehen aus den neuesten Daten zu den Bodenrichtwerten hervor, die der Gutachterausschuss des Kreises Pinneberg alle zwei Jahre ermittelt. Dieses Mal sind 550 Kaufverträge aus dem Zeitraum von Januar 2022 bis Dezember 2023 ausgewertet worden.

Linda Pankratz von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Elmshorn stellte die Entwicklung der Baulandpreise anhand der 550 ausgewerteten Kaufverträge in den Jahren 2022 und 2023 dar.
Linda Pankratz von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Elmshorn stellte die Entwicklung der Baulandpreise anhand der 550 ausgewerteten Kaufverträge in den Jahren 2022 und 2023 dar. © Burkhard Fuchs | Burkhard Fuchs

Nach wie vor ist die Stadt Wedel das teuerste Pflaster im Kreis Pinneberg. Allerdings hat sich dort das Preisniveau der Grundstücke für privaten Wohnungsbau auf das Niveau des Jahres 2018 zurückentwickelt. Im Durchschnitt kostet der Quadratmeter Bauland in der Elbstadt jetzt wieder 650 Euro statt der noch 800 Euro von vor zwei Jahren.

Das teuerste Pflaster Wedel ist etwas preiswerter geworden

Doch diese 800 Euro lassen sich in Wedel nur noch direkt an der Elbe erzielen, stellte Linda Pankratz von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses in Elmshorn die neue Entwicklung dar. Vor zwei Jahren waren dort noch bis zu 1000 Euro für einen Quadratmeter Bauland zu erzielen. Für die Grundstücke mit Elbblick wird nun eine eigene Bodenrichtwertzone eingerichtet.

Fallende Baulandpreise sind vor allem in den Städten und in jenen Regionen im Kreis Pinneberg festzustellen, wo zuvor die Preise am meisten gestiegen waren. So kostet ein Grundstück für Einfamilienhäuser in Pinneberg jetzt 500 Euro statt zuvor 550 Euro, in Tornesch jetzt 350 statt zuvor 400 Euro, in Uetersen 300 Euro (vorher 350 Euro), in Elmshorn 375 Euro (400), in Schenefeld 600 bis 650 Euro (vorher 625 bis 675 Euro) und in Halstenbek 600 Euro (vorher 675).

Zwischen 2018 und 2022 hatten sich die Baulandpreise zum Teil verdoppelt

Noch bis 2018 hätte das Bauland in diesen Kommunen nur etwa die Hälfte gekostet. In Wedel 430 Euro, Schenefeld und Halstenbek 390 Euro, in Tornesch 240 Euro, in Uetersen 230 Euro und in Elmshorn 200 bis 240 Euro.

Thomas Klesen vom Gutachterausschuss des Kreises Pinneberg hält sich mit der Ursachenforschung für den Preissteigerungstopp beim Bauland für Häuslebauer zurück. Die stark gestiegenen Kreditzinsen könnten allerdings dafür mitverantwortlich sein, deutete er an.
Thomas Klesen vom Gutachterausschuss des Kreises Pinneberg hält sich mit der Ursachenforschung für den Preissteigerungstopp beim Bauland für Häuslebauer zurück. Die stark gestiegenen Kreditzinsen könnten allerdings dafür mitverantwortlich sein, deutete er an. © Burkhard Fuchs | Burkhard Fuchs

In den anderen Hamburg-nahen Städten und Gemeinden sind offenbar auch die Höchstwerte beim Preisniveau der Grundstücke erreicht. Dort stagnieren sie aber noch auf hohem Niveau wie in Rellingen mit 600 Euro je Quadratmeter sowie in Quickborn, Ellerbek und Bönningstedt mit jeweils etwa 500 Euro je Quadratmeter. Dasselbe gilt für die Elbmarschgemeinden, wo der Quadratmeterpreis für Bauland weiterhin zwischen 150 Euro in Seestermühe und 250 Euro in Hetlingen schwankt.

In einigen Kommunen steigen die Grundstückspreise weiterhin an

Allerdings gibt es einige Ausreißer. So hat sich der Quadratmeterpreis für unbebaute Grundstücke in Holm von 300 Euro (in 2022) auf jetzt 400 Euro verteuert. In Hasloh sind es 425 statt zuvor 400 Euro, in Appen 325 statt 300 Euro und in Sparrieshoop sogar 275 Euro statt 200 Euro.

Einen Nachholbedarf bei den Grundstückspreisen gab es offenbar auch in den Kommunen im Norden des Kreises. In Barmstedt kostet der Quadratmeter Bauland jetzt 300 statt vorher 275 Euro, in Brande-Hörnerkirchen bis zu 200 Euro statt vorher 140 Euro, in Bokel 120 statt 100 Euro, in Westerhorn 170 statt vorher 140 Euro und in Osterhorn 100 statt 90 Euro.

Die hohen Zinsen und Einbruch der Bauwirtschaft sind mögliche Ursachen

Bei der Ursachenforschung hält sich der Gutachterausschuss, dem Architekten, Makler und andere Immobilienexperten angehören, allerdings zurück, wie Vorsitzender Thomas Klesen sagt. Man könne nur darüber spekulieren, ob der Markt nun gesättigt sei oder ob die um etwa drei Prozentpunkte gestiegenen Baukreditzinsen für diese Entwicklung verantwortlich seien. „Es bleibt abzuwarten, ob sich diese Trendumkehr der bislang steigenden Baulandpreise fortsetzt und wir einen Wendepunkt erreicht haben.“

Aber sicherlich hat der relativ dramatische Rückgang in der Bauwirtschaft mit diesen zum großen Teil sinkenden Baulandpreisen auch im Hamburger Umland zu tun. So hat sich laut dem Statistischen Bundesamt im Jahr 2023 bundesweit die Zahl genehmigter Wohnungen um rund ein Viertel oder 94.100 Wohnungen auf 260.100 Wohnungen reduziert und damit den niedrigsten Stand seit 2012 erreicht. Der private Wohnungsbau ist demnach im Vorjahr sogar um 42,2 Prozent eingebrochen. Bei Unternehmen waren es 20,3 Prozent weniger als noch 2022.

Im Geschosswohnungsbau sinken die Preise bereits deutlich

Diese Entwicklung dürfte der Hauptgrund dafür sein, dass die Baulandpreise für den Geschosswohnungsbau erstmals seit 14 Jahren nicht gestiegen und zum ersten Mal seit mehr als 25 Jahren sogar wieder gesunken sind. So kostete der Quadratmeter Bauland für Mehrfamilienhäuser über ein Jahrzehnt lang bis 2010 fast konstant 220 Euro. Dann ist dieser Quadratmeterpreis praktisch durch die Decke gegangen und verteuerte sich bis 2022 im Kreis Pinneberg auf 580 Euro, was beinahe einer Verdopplung seit 2014 entsprach.

Doch nun ist dieser Preis auf durchschnittlich 510 Euro je Quadratmeter gesunken, besonders dramatisch in Wedel von zuvor 850 auf nur noch 700 Euro und in Pinneberg von 700 auf 600 Euro je Quadratmeter.

Gewerbeflächen werden immer noch teurer

Bei den Gewerbeflächen ist aber offensichtlich noch nicht das Ende der Fahnenstange erreicht. Das liegt wohl auch an der großen Knappheit an Gewerbeflächen im gesamten Kreis Pinneberg. So sind hier die Quadratmeterpreise für Gewerbegrund seit 2010 kontinuierlich von 75 auf nun 115 Euro je Quadratmeter im Durchschnitt gestiegen. In Quickborn, Halstenbek und Rellingen haben sich diese Quadratmeterpreise für Gewerbe innerhalb von nur zwei Jahren sogar um jeweils 25 Prozent auf bis zu 200 Euro je Quadratmeter verteuert.

Mehr aus der Region

Landwirtschaftliche Flächen kosten jetzt im Kreis Pinneberg im Durchschnitt 3,75 Euro je Quadratmeter (vorher 3,20 bis 3,45 Euro) für Ackerflächen und 2,70 Euro (vorher 2,50 Euro) für Grünflächen.

Die Baulandpreise im Einzelnen:
https://danord.gdi-sh.de/viewer/resources/apps/VBORIS/index.html?lang=de