Norderstedt. Makler verraten Geheimtipps im Umland von Norderstedt. Wer ein Haus kaufen möchte, kann gerade jetzt gute Karten haben.

  • Haus kaufen in Norderstedt: Preise fallen, doch die Bauzinsen steigen
  • Makler: "Es gibt schöne Häuser, die jetzt wieder unter 500.000 Euro zu haben sind"
  • Welche Orte im Kreis Segeberg aus Sicht der Makler unterschätzt sind

Ein Einfamilienhaus im Grünen – davon träumen nicht wenige. Und bei so mancher Großstadt-Familie gilt Norderstedt und Umgebung als idealer Ort, um den Traum auch zu realisieren. Aber der Immobilienmarkt verändert sich gerade drastisch.

Was bedeutet das für den Traum vom Haus im Grünen nördlich von Hamburg? Darüber sprachen wir mit Dirk Beller, Geschäftsführender Gesellschafter bei Engel & Völkers für die Bereiche Norderstedt, Kaltenkirchen und Ahrensburg, und Nico Rauchbach, Büroleiter im Engel & Völkers-Shop Norderstedt und Kaltenkirchen.

Haus kaufen: Wieder Immobilien unter 500.000 Euro in der Umgebung von Norderstedt

Krieg in der Ukraine, Inflation, hohe Energiekosten: Die Zeiten sind mehr als unruhig. Hat das Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im Raum Norderstedt?

Dirk Beller: Absolut! Der Markt hat sich seit Anfang des Jahres enorm verändert. Früher hatten wir auf eine Immobilie ganz schnell 30, 40 Anfragen. Heute sind drei oder vier normal. Aber für die Kunden, die jetzt suchen, ist das natürlich gut. Sie haben viel mehr Auswahl und können sich etwas mehr Zeit lassen.

Weshalb schrecken so viele vor einem Hauskauf zurück?

Nico Rauchbach: Erst einmal ist da natürlich der drastische Anstieg der Zinsen für Baufinanzierungen. Die lagen vor einem Jahr bei gut einem Prozent, im Moment sind um die 4 Prozent. Da ist für viele der Traum von der Immobilie erst einmal gestorben.

Dirk Beller: Für die typische junge Familie mit einem normalen Einkommen ist es schwerer geworden und einige können sich das einfach nicht mehr leisten. Sorgen um den Job und die hohen Preise kommen noch dazu. Viele bleiben da lieber in ihrer Mietwohnung. Obwohl die dort natürlich viel stärker den hohen Energiepreisen ausgesetzt sind und nicht selbst aktiv gegensteuern können, zum Beispiel durch den Einbau einer Luftwärmepumpe.

Was ist mit Menschen, die derzeit ihr Haus verkaufen wollen?

Dirk Beller: Die Immobilienpreise gehen zurück, viele müssen Preisabschläge hinnehmen. Wiederum gibt es aber auch Menschen, die gerne verkaufen würden, aber in ihren alten Häusern bleiben – weil sie einfach nicht wissen, wo sie hinsollen. Das trifft zum Beispiel oftmals auf ältere Menschen zu, die gerne aus ihrem Haus in eine seniorengerechte Wohnung ziehen würden. Aber die finden nichts, weil viel zu wenig altersgerecht gebaut wurde.

Nico Rauchbach: Dazu kommt, dass Materialengpässe Neubauprojekte bremsen. Viele Bauträger wissen im Moment nicht einmal, ob sie zu Ende bauen können.

Für viele, die gerne ein Einfamilienhaus kaufen wollen, ist 500.000 Euro eine Obergrenze. Lässt sich zu so einem Preis im Umkreis von Norderstedt oder Henstedt-Ulzburg etwas finden?

Nico Rauchbach: Noch im Oktober 2021 wäre das nahezu unmöglich gewesen. Aber das hat sich gewandelt. Es gibt schöne Häuser, die jetzt unterhalb dieser Schallgrenze zu haben sind.

Dirk Beller: Es gilt die Faustregel: Je schlechter die Infrastruktur, desto günstiger ist der Preis. Einfamilienhäuser, die im Zehn-Minuten-Umkreis einer U-Bahn-Station oder AKN-Station liegen, sind in der Regel nach wie vor teurer als eine halbe Million.

Norderstedt: Anbindung an Nahverkehr für Hauspreise entscheidend

Früher galten Norderstedt und der Kreis Segeberg als relativ günstig, verglichen mit anderen Orten im Hamburger Speckgürtel, wie Ahrensburg oder Großhansdorf. Ist das noch so?

Dirk Beller: Es hat sich angeglichen. Zwischen Norderstedt und Ahrensburg gibt es keine gravierenden Unterschiede mehr. Heute kommt es sehr stark auf die Mikrolage an, also darauf, ob ein Haus an einer Straße mit Durchgangsverkehr liegt, oder in einer ruhigen Sackgasse und wie die Infrastruktur ist.

Nico Rauchbach: Im ganzen Hamburger Speckgürtel gleichen sich die Preise dynamisch an. Das hat auch etwas damit zu tun, dass Orte wie Fischbek oder Buchholz in der Nordheide heute viel besser an den öffentlichen Nahverkehr angebunden sind.

Dirk Beller: Die Anbindung ans Hamburger Netz ist ganz entscheidend für die Preise. Viele Menschen wollen in 30 Minuten in der Hamburger City sein, weil sie dort arbeiten. Deshalb sind diese 30 Minuten für sie eine magische Grenze.

Mit Blick auf den Kreis Segeberg: Welche Orte mit Potenzial führen aus Ihrer Sicht bisher ein Schattendasein und werden unterschätzt?

Nico Rauchbach: Ich finde, Wakendorf II ist eine kleine, schöne Gemeinde. Die Kunden, die dort hinziehen, wollen Ruhe und finden sie dort. Da gibt es noch ein richtiges Dorfleben, jeder kennt jeden…die Infrastruktur ist hier aber noch ausbaufähig.

Dirk Beller: Ich würde Nahe und Itzstedt hervorheben. Da ist mittlerweile alles an Infrastruktur vorhanden, was ich brauche. Die Versorgungsinfrastruktur ist sehr gut geworden. Oder Wilstedt-Siedlung, in der Nähe der berühmten Badestelle Costa Kiesa. Man lebt dort ländlich und ruhig und ist schnell in Norderstedt – oder Hamburg. Günstig kaufen kann man da nicht unbedingt, aber es ist interessant und nicht viele haben es auf der Agenda. Das gilt auch für Oersdorf, dass bei manchen als das „Blankenese von Kaltenkirchen“ gilt.

Norderstedt: Viele Häuser auf dem Markt, aber wenige Interessenten

Nach zwei Jahren Corona-Pandemie geht es für viele wieder raus aus dem Homeoffice und rein ins Büro. Ist damit auch ein Ende des Trends „Raus auf’s Land“ erreicht?

Dirk Beller: In der Corona-Zeit war die Nachfrage nach Häusern in Randlagen absolut gestiegen. Immobilien wurden oft gar nicht mehr öffentlich angeboten. Das hat sich jetzt etwas normalisiert. Aber Kunden, die noch immer die Chance haben, ein paar Tage die Woche im Homeoffice zu arbeiten, schauen weiterhin nach Häusern auf dem Land. Und wir wissen ja schließlich auch nicht, was in Sachen Corona noch auf uns zukommt.

Nico Rauchbach: Durch die Corona-Pandemie hat das Zuhause-Sein einen größeren Stellenwert bekommen. Ich denke, das bleibt.

Was raten Sie Menschen, die zu Ihnen kommen, sich den Traum vom Einfamilienhaus verwirklichen wollen, aber nicht allzu viel Eigenkapital mitbringen?

Dirk Beller: Sie sollten definitiv vorab mit der Bank die Finanzierungsmöglichkeiten und den Rahmen klären. Und sich nicht zu sehr von der Situation verunsichern lassen. Aus unserer Sicht bleibt der Immobilienerwerb die weit bessere Option, als Mieter zu bleiben. Und die jetzige Lage hat auch einen Vorteil: Es sind sehr viele Immobilien und nicht so viele Interessenten am Markt. Früher haben Kunden oft ein Jahr oder länger gebraucht, um etwas zu finden. Heute reichen oftmals drei, vier Monate.

Nico Rauchbach: Wer nicht so viel Geld zur Verfügung hat, sollte seinen Suchfokus erweitern. Viele suchen zum Beispiel in Hamburg-Langenhorn, wissen aber gar nicht, dass sie ein Stück außerhalb der Hamburger Stadtgrenzen sehr gut fündig werden könnten. Der wesentliche Preisunterschied besteht immer noch zwischen Hamburg und dem Umland. Wer weiter raus geht, kann Geld sparen.

Dirk Beller: Es ist in solchen Fällen wirklich empfehlenswert, sich ein bisschen von der 30-Minuten-Schallgrenze zu lösen. Die Arbeitswelt verändert sich, die technischen Möglichkeiten werden besser. Homeoffice wird aus meiner Sicht eher ein größeres Thema, auf so manchen Weg ins Büro können wir in Zukunft bestimmt verzichten – ganz unabhängig von Corona.