Norderstedt. Norderstedt zählt zu den teuersten Kommunen im Hamburger Umland. Henstedt-Ulzburg und Kaltenkirchen ziehen nach.
Häuser und Wohnungen im Hamburger Umland sind nochmals teurer geworden. Allerdings fällt der Preisanstieg im Vergleich zu Hamburg eher moderat aus. „Von einer Immobilienblase kann keine Rede sein, es gibt insgesamt ein ausgewogenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage“, sagt Thorsten Hausmann. Der Norderstedter Immobilienmakler hat den Preistrend der vergangenen Jahre in seinem neuen Immobilienreport dargestellt und dabei erstmals mit dem iib institut zusammengearbeitet. Seine Kollegen und der aktuelle Immobilienmarktatals der LBS Schleswig-Holstein/Hamburg bestätigen den erneuten Preisanstieg.
„Und der wird auch noch anhalten, vor allem bei Eigentumswohnungen“, prophezeit Sabine König, Sprecherin der LBS. Zum einen seien in den vergangenen Jahren zu wenige Wohnungen gebaut worden, das gelte besonders für die Großgemeinde Henstedt-Ulzburg. Der Bereich entlang der Verkehrsachsen, im Kreis Segeberg entlang der Autobahn 7 und der AKN, boome nach wie vor. Unternehmen siedelten sich an, die Arbeitskräfte brauchen Wohnraum.
Beispiel dafür ist der Umzug von Tesa nach Norderstedt. „Es gibt schon jetzt Anfragen von Mitarbeitern, die nach Norderstedt ziehen wollen“, sagt der Norderstedter Immobilienmakler Stefan Hagemann.
Auch die nach wie vor niedrigen Zinsen drücken die Preise nach oben. „Wer das Risiko scheut und keine Aktien kaufen will, investiert in Immobilien, entweder, um sie selbst zu nutzen, oder als Anlage“, sagt die LBS-Sprecherin. Das sei gerade für 30- bis 40-Jährige als Altersvorsorge interessant.
Für Häuser aus dem Bestand zahlen Käufer im Umland gut vier Prozent mehr als Anfang 2014. In Norderstedt fallen laut LBS aktuell rund 2300 Euro pro Quadratmeter an, Hausmanns Immobilienbericht nennt mit 2648 Euro eine etwas höhere Summe – der Immobilienmakler hat sich nicht nur auf eigene Erfahrungen und Daten verlassen, sondern das „institut innovatives bauen“ (iib) eingeschaltet. „Das unabhängige wissenschaftliche Institut ist seit 20 Jahren auf Marktforschung im Immobilienbereich spezialisiert und hat die Analyse auf eine breite Datenbasis gestellt“, sagt Hausmann.
Die Preise schwanken stark, je nachdem, wann das Haus gebaut wurde
Laut iib kostet ein Einfamilienhaus mit 130 Quadratmeter Wohnfläche gut 320.000 Euro. Nach wie vor spielt Norderstedt bei den Immobilienpreisen in der Champions League, allerdings nicht allein, sondern unter anderem mit Ahrensburg, Barsbüttel, Wentorf, Reinbek, Halstenbek und Wedel. „Die Preise schwanken stark entsprechend dem Baualter“, sagt Hausmann. Für Immobilien, die vor 1978 gebaut wurden, zahlen Käufer gut 2300 Euro pro Quadratmeter. Dann setzen die Preissprünge ein, für Häuser, die zwischen 2010 und 2012 gebaut wurden, werden schon 2892 Euro aufgerufen – sie entsprechen modernem Energiestandard. Hausmann geht davon aus, dass die Preise leicht sinken werden.
„Bei neueren, energetisch aktuellen Objekten verkaufen wir fast alles, auch wenn die Verkäufer 600.000 Euro und mehr verlangen“, sagt Monika Böhnert vom Immobilienunternehmen Engel & Völkers in Norderstedt. Möglich werde das durch die Niedrigzinsen, und die Generation der Erben dränge verstärkt auf den Käufermarkt. 100.000 Euro von den Großeltern und 50.000 auf dem Sparbuch, da lasse sich der Rest relativ problemlos finanzieren. Auch Böhnert stellt ein leichtes Preisplus, aber auch eine leichte Beruhigung fest. „Was fehlt, sind Eigentumswohnungen im mittleren Preissegment um die 200.000 Euro“, sagt die Filialleiterin.
Für gebrauchte Eigentumswohnungen werden laut LBS 2069 Euro, laut Hausmann 2280 Euro pro Quadratmeter fällig. Für Neubauwohnungen im Garstedter Dreieck verlangen die Investoren auch schon mal, so Stefan Hagemann, 3600 Euro pro Quadratmeter. Gemeinsam mit Elmshorn belegt Norderstedt bei neuen Ein- und Zweifamilienhäusern einen Spitzenplatz, die Immobilienpreise entsprechen in etwa denen in den günstigeren Hamburger Stadtteilen.
In Henstedt-Ulzburg haben die Preise für gebrauchte Häuser laut LBS im Vergleich zum Vorjahr um 3,4 Prozent angezogen. Hier kostet der Quadratmeter 1928 Euro. „Die Nachfrage ist höher als das Angebot, das treibt die Preise“, sagt Hans-Dieter Linberger vom gleichnamigen Immobilienunternehmen in Henstedt-Ulzburg. Die Wirtschaft entwickle sich gut, zu den Immobilieninteressenten aus Hamburg und der Region kämen Fachkräfte aus dem Ausland und der gesamten Bundesrepublik. Auch Linberger konstatiert einen erheblichen Mangel an Eigentumswohnungen. Das treibt die Preise, die innerhalb des vergangenen Jahres bei Bestandswohnungen um 16,5 Prozent und damit mit am kräftigsten im gesamten Hamburger Umland auf aktuell 1657 Euro geklettert sind. Eine eigene Neubauwohnung kostet im Schnitt 2678 Euro pro Quadratmeter – 40 Prozent mehr als vor fünf Jahren.
Die rege Bautätigkeit in Kaltenkirchen wirkt sich deutlich auf den Wohnungsmarkt und die Preisentwicklung aus. Immobilienfachmann Rüdiger Gohde spricht von einem ungefähren Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage. Die Preise für gebrauchte Häuser rangieren mit 1832 Euro pro Quadratmeter knapp unter denen von Henstedt-Ulzburg. 2333 Euro kostet laut LBS eine neue Eigentumswohnung pro Quadratmeter.
Die Schmerzgrenze von 2000 Euro pro Quadratmeter ist überschritten
Damit sind, so Gohde, 2000 Euro pro Quadratmeter, die noch vor wenigen Jahren als „Schmerzgrenze“ galten, deutlich überschritten. Das führt Gohde nicht nur auf die günstigen Gewinnmargen für Bauunternehmer, sondern auch auf die höheren Baukosten für Energieeinsparung zurück.
Zwar steigen die Mietpreise, aber moderater als in anderen Orten. Für hochwertige Wohnungen werde ein Quadratmeterpreis von zehn Euro erreicht, sagt Gohde voraus. Noch vor fünf bis sieben Jahren habe man sieben Euro als „stolze Miete“ bezeichnet.“ Derzeit liege das Niveau für gute Wohnungen bei etwa 8,50 Euro.
Eine Preisentwicklung für Wohnhäuser sei nur schwer zu definieren, sagt Gohde. Festzustellen seien aber wachsende Probleme beim Verkauf von Einfamilien- und Reihenhäusern, die älter als 20 Jahre sind
