Hamburg. Die Immobilienpreise für stadtnahe und gut angebundene Regionen im Norden steigen laut einer Studie sprunghaft an.

Auch wenn oft von der „Boomtown“ Hamburg die Rede ist: Nach wie vor ziehen mehr Menschen von Hamburg ins Umland als umgekehrt. Im Jahr 2015 betrug der Saldo laut Statistikamt Nord minus 6500. Das hat direkte Folgen für den Immobilienmarkt im Speckgürtel.

Nachdem in der Hansestadt die Preise für Wohnraum und Baugrundstücke seit 2010 sprunghaft gestiegen seien, ziehen laut einer Studie der Hypovereinsbank jetzt die Landkreise rund um Hamburg nach. Demnach stiegen Immobilienpreise und Mieten im nördlichen Umland das vierte Jahr in Folge.

Besonders in hamburgnahen Regionen sei kaum mehr ein Unterschied zu den Preisen in der Hansestadt festzustellen. Junge Familien suchten vornehmlich Häuser, während ältere Paare und Singles in erster Linie Eigentums- oder Mietwohnungen nachfragten, wie aus der Studie hervorgeht.

Rund 300.000 Arbeitnehmer pendeln täglich

„Die hohe Immobiliennachfrage kann in keinem Segment ausreichend gedeckt werden“, sagt Tim Ockert, Leiter Spezialisten der Region Norddeutschland der HypoVereinsbank. „Folglich sind die Kauf- und Mietpreise in den letzten Jahren deutlich angestiegen.“ Dabei sei eine hohe Nachfrage in allen Bereichen zu beobachten.

Für neue Eigentumswohnungen lägen die Preise in der Spitze mittlerweile bei 3200 Euro pro Quadratmeter im „dezentralen“ Elmshorn und bei bis zu 5000 Euro pro Quadratmeter in Norderstedt, heißt es in der Studie. In Hamburg kostet derzeit ein Quadratmeter Neubau-Eigentumswohnung im Durchschnitt 5460 Euro.

Bei neuen beziehungsweise jungen Einfamilienhäusern liegen die Spitzenwerte in Ahrensburg und Norderstedt bei mehr als 600.000 Euro. Wegen der guten Erreichbarkeit seien die Gebiete entlang der Autobahnen und der Schienenverkehrstrassen sowie die großen Orte von besonderem Interesse.

Für die gesamten Regionen gelte allerdings, dass sie gegenwärtig wirtschaftlich besonders erfolgreich seien. Hinzu komme, dass oft junge und gut verdienende Arbeitnehmer aus Hamburg wegen der Nähe zur Natur und der bis vor Kurzem noch bezahlbaren Wohnfläche ins Umland zögen und pendelten. Die Zahl der täglich nach Hamburg pendelnden Arbeitnehmer liegt derzeit bei rund 300.000.

Hohe Kaufkraft

„Alle Landkreise zeichnen sich durch eine unterdurchschnittliche Arbeitslosenquote bei überdurchschnittlicher Kaufkraft aus“, heißt es in der Studie. Stormarn gelte mit einer Arbeitslosenquote von 3,6 Prozent und hoher Kaufkraft als „einer der wirtschaftsstärksten Kreise Deutschlands“.

Parallel zum Anstieg der Nachfrage bei Immobilien hat seit 2010 die Nachfrage nach Bauland und damit die Bautätigkeit zugenommen. So liegen die Preise pro Quadratmeter Bauland zwischen 160 Euro (Elmshorn) und 500 Euro (Ahrensburg). Allerdings gibt es ein großes Problem: Es fehlt an Bauland. „Baugrundstücke für den Eigenheimbau sind in zusammenhängenden Flächen in den hier betrachteten Kommunen kaum mehr vorhanden“, schreiben die Autoren. „Die Baulandpreise entwickeln sich in den Kommunen nahe Hamburg daher sprunghaft.“

Auch die Mietwohnungsmärkte angespannt

Zunehmend seien im Umland auch die Mietwohnungsmärkte angespannt. Daher seien die Mietpreise in der jüngeren Zeit deutlich gestiegen und variierten zwischen sechs Euro pro Qua­dratmeter in Quickborn und 13,50 Euro pro Quadratmeter in Norderstedt. Es mangele vor allem an günstigem Wohnraum, heißt es in der Studie.

Eine Besonderheit ist der Generationenwechsel, wodurch vermehrt Einfamilienhäuser auf den Markt kommen. Allerdings reiche dieser nicht aus, die derzeit hohe Nachfrage zu befriedigen, schreiben die Autoren. Zudem stammten die angebotenen Häuser oft aus den 70er- oder 80er-Jahren und seien häufig in größerem Umfang sanierungsbedürftig.

Günstige wirtschaftliche Entwicklung

Die Experten der Bank gehen davon aus, dass die günstige wirtschaftliche Entwicklung in Hamburg von Dauer ist und daher auch der Zuzug aus der Metropole in die Region anhalten wird. Hinzu komme die Niedrigzinsphase. Daher sei „auch in den kommenden Monaten keine Trendumkehr auf dem Immobilienmarkt im Hamburger Umland zu erwarten“, schreiben die Autoren der Untersuchung. Allerdings rechnen sie damit, dass wegen des zunehmenden Baus von Sozialwohnungen der Druck auf die Mieten etwas nachlassen könnte.