Hamburg. Wohneigentum kostet in Hamburg wesentlich mehr, als es wert ist. Experten sehen ähnliche Lage wie in Spanien und USA.
Immer weniger Familien mit durchschnittlichen Einkommen können sich den Kauf einer Eigentumswohnung oder gar eines Hauses in Hamburg noch leisten. Denn schon seit Langem sind jährliche Preissteigerungen im zweistelligen Prozentbereich nicht mehr ungewöhnlich. So verteuerten sich Bestandswohnungen in Altona nach Angaben der LBS Schleswig-Holstein-Hamburg von 2015 auf 2016 um 21 Prozent auf gut 4900 Euro je Quadratmeter, in Rissen ging es um 27 Prozent auf 3629 Euro nach oben.
Angesichts solcher Zahlen ist in den vergangenen Monaten immer häufiger die bange Frage gestellt worden, ob sich in Hamburg eine Immobilienblase aufbaut; manche Experten sind dieser Auffassung, andere nicht. Für den Hamburger Wirtschaftsprofessor Karl-Werner Hansmann gibt es eine eindeutige Antwort – und demnach ist die Immobilienblase bereits da: „Schon seit Anfang 2015 sind in Hamburg alle Kriterien für eine Preisblase erfüllt.“
Entwicklung in Spanien und den USA liegt Analyse zugrunde
Anhand einer Analyse der Wohnimmobilienblasen in Spanien und den USA in den Jahren 2001 bis 2007 hat er sechs Kriterien gefunden, die eine solche Situation anzeigen: Mieten und Immobilienpreise sind nicht mehr „ko-integriert“ - die Preise laufen den Mieten also davon –, außerdem klettern die Preise mit zunehmender Zuwachsrate („hyper-exponentiell“), die kräftige Verteuerung beginnt in Top-Lagen und erreicht mit Verzögerung andere Stadtteile und das Umland, die Hypothekenzinsen sind sehr niedrig (unter drei Prozent), die jährlichen Tilgungsraten sind gering (bis zu zwei Prozent), der Fremdfinanzierungsanteil ist hoch (mindestens 70 Prozent).
Besonders augenfällig ist laut Hansmann die bereits seit den Jahren 2011/2012 zu beobachtende Abkoppelung der Kaufpreise von den Mieten (siehe Grafik): „Wenn diese beiden Größen nichts mehr miteinander zu tun haben, kann man nicht mehr von Investment, sondern nur noch von Spekulation sprechen. Dabei spielt auch der Herdentrieb eine Rolle.“
Kommentar: Steigende Preise: Vorsicht beim Immobilienkauf
Damit stellt sich für Immobilieneigentümer die Frage, wie stark die Preise aktuell überhöht sind. Im jüngsten Finanzstabilitätsbericht schreiben die Experten der Bundesbank, eigene Schätzungen deuteten auf „Überbewertungen von zehn bis 20 Prozent“ bereits im Jahr 2015 hin. In einem Abendblatt-Interview sagte kürzlich Reiner Brüggestrat, Chef der Hamburger Volksbank, er sehe für die Immobilien in der Hansestadt „das Risiko eines Rückschlags um vielleicht zehn Prozent bei den Werten.“
Zum gleichen Ergebnis kommen auch andere Analysten
Legt man die Entwicklung der Preisblasen in Spanien und in den USA zugrunde, so kann es in Hamburg nach Erkenntnissen von Hansmann noch bis zu vier Jahre dauern, bis eine Korrektur einsetzt. „Dabei sind uns München und Berlin allerdings um ein halbes Jahr bis ein Jahr voraus“, sagt der Professor. Anhand der Kriterien, die er anlegt, baut sich in Deutschland aber nicht nur in den Metropolen eine Preisblase auf.
Zum gleichen Ergebnis kommen die Commerzbank-Volkswirte Ralph Solveen und Marco Wagner. „Der Immobilienboom in Deutschland nimmt immer mehr Züge einer Blase an, da sich die Häuserpreise mehr und mehr von den Fundamentalfaktoren abkoppeln“, schrieben sie in einer Studie im vergangenen Jahr: „Seit 2010 steigen die Preise schneller als Mieten, Verbraucherpreise und das Einkommen der privaten Haushalte.“ Getrieben werde dies durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB).
Doch nach Einschätzung von Hansmann muss es in Deutschland nicht zu einem heftigen Einbruch der Immobilienpreise wie in Spanien und den USA kommen. „Ich denke, man kann aus der Blase kontrolliert die Luft ablassen“, sagt der Wissenschaftler. Um eine „weiche Landung“ des deutschen Immobilienmarkts zu ermöglichen, sollte Bundesfinanzminister Wolfgang Schäuble (CDU) zur Dämpfung der Nachfrage nach Häusern und Wohnungen die Konditionen für die Vergabe von Hypothekendarlehen verschärfen, sagt Hansmann: „Der Fremdkapitalanteil am Kaufpreis sollte auf höchstens zwei Drittel begrenzt werden, außerdem müsste die Tilgungsrate bei drei bis vier Prozent liegen.“
„Wohnungkauf in Hamburg eher verschieben“
Denn mit einer solchen Tilgungsrate wäre der größere Teil des Kredits zum Ende einer Zinsbindungsdauer von zum Beispiel 15 Jahren schon abbezahlt. Damit wird das Risiko künftig steigender Zinsen für Darlehensnehmer begrenzt.
Allerdings ist nach Daten der Bundesbank die Verschuldung der privaten Haushalte, gemessen an den verfügbaren Einkommen seit der Jahrtausendwende, nicht etwa gestiegen, sondern sogar zurückgegangen – und die Wohnimmobilienkredite machen gut 70 Prozent dieser Verschuldung aus.
Dennoch kommt Hansmann angesichts seiner Analysen zu einem eindeutigen Urteil: „Wenn es um ein Investment geht, würde ich einen Wohnungskauf in Hamburg derzeit eher verschieben.“